都内最後の一等地「築地再開発」本格始動！東京リニューアル関連株が浮上 ＜株探トップ特集＞

―大規模集客施設に地下鉄・高速延伸計画、東京の魅力を発信する国際拠点整備でマネーは動く―

　旧築地市場の 再開発に向けた動きが本格化しつつある。大規模集客施設に加え、新たな交通インフラの整備が次々と進むと見込まれており、東京23区内で最大級の再開発プロジェクトとなるとみられている。今回の株探トップ特集では、築地の再開発の恩恵で業績拡大が期待できそうな銘柄をリストアップしていく。

●動き出す23区内最大の再開発プロジェクト

　都営大江戸線「築地市場」駅から地上に出ると、仮設フェンスで区切られた一角が目に飛び込んでくる。かつての魚河岸、築地市場跡地だ。世界最大級の取引規模を誇った同市場は2018年に豊洲に移転し、現在は更地となっている。

　浜離宮恩賜庭園と隅田川に面し、銀座エリアにも近接する都内の一等地の再開発に向け、東京都はこのほど民間企業からの事業提案を募集し、8月31日に受付を終了した。翌9月1日の定例記者会見で小池百合子都知事は「複数のグループから提案を受け付けた」と表明。今後は外部有識者委員会による審査作業が進められることとなる。

　再開発の対象地区はおよそ20ヘクタールに上り、東京ドーム4個分に相当する。東京都は19年3月に今後の将来像などを示した「築地まちづくり方針」を策定。そのなかで土地の利用方針として、大規模な集客・交流施設や、展示場機能を備えた国際会議場、上質なホテル、水辺を活用した「にぎわい空間」を整備する構想が示されている。事業予定者は24年3月頃に決定される見込みだが、再開発はこれまでに示された方針を踏まえて行われることとなりそうだ。

●提案事業者巡る報道で広がる思惑

　事業予定者や事業提案などについて、都は審査終了後に公表するとしているが、8月30日付の日本経済新聞朝刊は、「東京都が募集している築地市場跡地（東京・中央）の再開発事業者に三井不動産を中心とした企業連合が応募することが29日、わかった」と報じている。三井不動産 <8801> [東証Ｐ]の企業連合が特別目的会社（SPC）を設立し、大成建設 <1801> [東証Ｐ]や鹿島 <1812> [東証Ｐ]など複数のゼネコンが出資するという。

　三井不と聞いて、20年11月に発表された東京ドームへのTOB（株式公開買い付け）を思い起こす投資家は多いに違いない。TOBを通じて東京ドームを完全子会社化した後、読売新聞グループ本社（東京都千代田区）に東京ドームの株式の一部を譲渡し、同社への出資割合を三井不80％、読売20％とした。

　読売はマイナー出資ではあるものの、東京ドームとの資本関係を持つことは、読売巨人軍主催試合において球団とスタジアムの一体運営が可能になるというメリットがあるとしている。しかし東京ドームは1988年3月の開業からすでに35年が経過し、この間、国内では屋根を開閉できるドーム球場の建設が相次いだ。野球観戦のみならず、周辺施設を交えてさまざまな体験が楽しめる「ボールパーク」文化も定着しつつあるなか、今回の築地再開発を機に、巨人軍の新たな本拠地となる球場が建設されるとの見方が一部でまことしやかにささやかれている。

●新球場建設なら東京ドーム関連に脚光

　実際に、東京ドームに代わる新たな球場建設の計画が実現に向かった場合、スタジアム設備を手掛ける銘柄群の一角に特需の期待が膨らみそうだ。東京ドームにはパナソニック　ホールディングス <6752> [東証Ｐ]製の照明制御システムが納入されているが、小糸製作所 <7276> [東証Ｐ]傘下のコイト電工は、京セラドーム大阪や福岡PayPayドームに照明設備を設置した実績を持ち、激しい受注競争を繰り広げそうだ。

　22年の大規模改修後に東京ドームのクリエイティブ演出を傘下企業がプロデュースしたソニーグループ <6758> [東証Ｐ]や、大型映像装置「オーロラビジョン」を手掛ける三菱電機 <6503> [東証Ｐ]なども、自社の技術力をアピールする機会となるだろう。

　更に、防災設備の能美防災 <6744> [東証Ｐ]と、同社を子会社に持つセコム <9735> [東証Ｐ]は東京ドームに社名広告を出す企業とあって、投資家の連想を呼び起こしやすい。業務用空調の新晃工業 <6458> [東証Ｐ]は東京ドームの空調設計に参画した過去を持つ。東京ドームの空調設備の施工を手掛けた高砂熱学工業 <1969> [東証Ｐ]とともに、受注を獲得した際の業績への好影響が期待される。

●「三井広報委員会」会員企業も要マーク

　新球場に限らず、実際に築地再開発の事業者に三井不の企業連合が選定された場合は、「三井広報委員会」や「二木会」の会員企業のなかから、事業に積極的に関与する企業が現れそうだ。三井不側の再開発案では、次世代型モビリティーの活用も検討されているもようだが、例えば二木会企業のトヨタ自動車 <7203> [東証Ｐ]や、同社のグループ企業であるＳＵＢＡＲＵ <7270> [東証Ｐ]などが、こうした分野に参画するストーリーが想像できる。

　三井広報委員会の会員企業には、日本製鋼所 <5631> [東証Ｐ]や三井住友建設 <1821> [東証Ｐ]、三機工業 <1961> [東証Ｐ]のほか、サッポロホールディングス <2501> [東証Ｐ]傘下のサッポロビール、三越伊勢丹ホールディングス <3099> [東証Ｐ]などが名を連ねている。

●地下鉄新線・首都高延伸・河川計画も注視

　再開発にあわせて、築地周辺の都市計画が一気に進むことも期待されている。鉄道インフラでは、東京駅から築地一帯を経由し、勝どき、豊洲市場、有明・東京ビッグサイトを結ぶ新たな地下鉄路線の建設構想があり、東京都は40年までの開業を目指しているようだ。この新路線については、東京駅への延伸構想があるつくばエクスプレスや、ＪＲ東日本 <9020> [東証Ｐ]の「羽田空港アクセス線」との接続も検討されているという。

　首都高速湾岸線の東雲ジャンクションから晴海エリアに延びる首都高10号晴海線も、築地エリアを経由して都心環状線と接続する案が存在する。現行の晴海出入口より先は、地下式になる見通しだ。

　実際にこれらの建設計画が実現に向かった際には、大手ゼネコンのほか、シールドマシン事業を川崎重工業 <7012> [東証Ｐ]との合弁で展開する日立造船 <7004> [東証Ｐ]、シールドマシンの部品製造や組み立て工事を手掛けるジャパンエンジンコーポレーション <6016> [東証Ｓ]などに思惑が広がる可能性がある。道路表示装置の星和電機 <6748> [東証Ｓ]や、土壌処理のダイセキ環境ソリューション <1712> [東証Ｐ]の業績にもプラス効果をもたらしそうだ。

　防災船着場を含む「水辺の利活用」に向けた整備も加速する公算が大きい。海上とともに河川でも数多くの工事実績を持つ不動テトラ <1813> [東証Ｐ]や、河川護岸用の資材を製品群に持つ前田工繊 <7821> [東証Ｐ]などに注目が集まる余地がある。

●築地本社の企業群には地価上昇の連想

　バブル期には東京・湾岸部の地価高騰の恩恵を受けそうな銘柄に投資家の資金が流入したが、こうした経験則を踏まえると、築地再開発による地価の上昇期待を背景に、周辺に本社を構える銘柄への関心が高まることも考えられる。

　東京都中央区築地に本社を置く企業には、冷凍食品のニチレイ <2871> [東証Ｐ]、空間ソリューション事業のフィル・カンパニー <3267> [東証Ｐ]、船舶用エンジンの三井Ｅ＆Ｓ <7003> [東証Ｐ]、映画・演劇の松竹 <9601> [東証Ｐ]、コンクリート二次製品の旭コンクリート工業 <5268> [東証Ｓ]などがある。周辺部では物流事業の山九 <9065> [東証Ｐ]や、外航海運とともに不動産事業を展開する乾汽船 <9308> [東証Ｓ]が勝どきに、鉄構建設物の巴コーポレーション <1921> [東証Ｓ]が月島に本社を構えている。

　このほか、東京都は再開発事業者に対し、ホテルや国際会議場など国際的な交流拠点の整備も開発の条件に挙げているようだ。貸会議室とともにホテルや大型宴会施設を展開するティーケーピー <3479> [東証Ｇ]や、イベント・展示会の博展 <2173> [東証Ｇ]、音響・映像サービスのヒビノ <2469> [東証Ｓ]も、関連銘柄として注視しておきたい。

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