ＩＮＶ、今期経常を9％下方修正、分配金も145円減額

　インヴィンシブル投資法人 <8963> [東証Ｒ] が12月22日大引け後(19:15)に業績・配当修正を発表。16年12月期の経常利益を従来予想の58.7億円→53.3億円(前期は43.6億円)に9.1％下方修正し、増益率が34.6％増→22.3％増に縮小する見通しとなった。

　業績悪化に伴い、分配金を従来計画の1597円→1452円(前期は1186円)に減額修正した。

株探ニュース

会社側からの【修正の理由】
　【平成28年12月期】平成28年12月期の運用状況が概ね判明したことから、予想の修正を行うものです。平成28年12月期業績予想につき、ホテル運用実績が想定を下回る見込みとなったことから、下方修正することといたしました。直近の状況を勘案した平成28年12月期のホテルポートフォリオ（注1）の運用実績につきましては、ADR（注2）は前年同期比で0.4%上回るものの、客室稼働率（注3）は90.5%と同1.2pt下回るため、RevPAR（注4）は同0.9%下回る見込みとなりました。これにより、ADR、客室稼働率及びRevPARの成長率は、平成28年8月23日付「決算説明会資料」で公表した業績予想の前提である5.5％、0.6pt及び6.3%を下回る見込みです。その結果、平成28年12月期の1口当たり予想分配金は1,452円となり、平成28年8月23日付「決算短信」において公表しました1,597円を9.1%下回る見込みです。しかしながら、かかる下方修正後も前年同期比では依然として22.3%の増加となります。後述の通り、過去数ヶ月に亘りホテル運営実績は減速したものの、足元では緩やかな回復の兆しをみせています。平成28年を通しての年間のホテル運営実績はADRが前年比で4.0%上回り、客室稼働率は同1.3pt下回るものの、RevPARは同2.6%上回る見込みであり、ゼロ・インフレの環境下で前年実績を上回って推移しています。その結果、平成28年年間の1口当たり予想分配金は2,638円となり、前年比成長率は28.9%と、全リート平均を上回る水準となる見込みです。日本のホテルマーケットは、交通インフラの整備、格安航空会社(LCC)の普及、国・地方レベルでの観光立国推進策によって、訪日外国人旅行者数が過去最多を更新するなど、構造変化の恩恵を引き続き享受しています。しかしながら、平成28年12月期は、度重なる台風の上陸等の天候不良、9月のシルバーウィークの日並び、東京における宿泊特化型ホテルの新規供給増加、オンライン旅行サイトへの登録ホテル数の増加、及び予約キャンセルの増加等の影響を受ける結果となりました。なお、このような状況下、本投資法人は目下の課題を先行的に解決するために、マイステイズ・ホテル・マネジメント（以下「MHM」といいます。）をはじめとする各ホテルのオペレーターと緊密に協働しています。とりわけ、MHMは自社ウェブサイトのコンテンツを強化するとともに操作性向上を継続的に進めており、これによりブランド認知度を高めるだけでなく、チャット機能を通じた集客により自社サイト経由での直接予約の増加を目指しています。MHMは客室稼働率を高めるため、重点エリアにおいてオーバーブッキングの比率を最適化し、予約キャンセルの増加による機会損失の軽減を図っています。また、近年喫煙ルームより禁煙ルームを希望する宿泊客の割合が高くなっており、禁煙ルームの方がより高いRevPARを実現している点を踏まえ、今後、多数の喫煙ルームを禁煙ルームに変更する予定です。一方、住居ポートフォリオについては、全68物件の平成28年11月末時点の稼働率は95.6%となっています。前年比較が可能な住居63物件（注5）については、平成28年11月末時点の稼働率が94.5%、平成28年7月～同年11月までの平均では94.6%となっています。継続的に実施している賃料上昇プログラムにより、平成28年7月から同年11月までの期間において、新規契約の54.6%について賃料が上昇し、新規契約賃料が従前契約賃料比1.5%上昇しました。他方、更新契約の30.5%について賃料が上昇し、更新契約賃料が更新前契約賃料比0.9%上昇しました。同期間において更新期日を迎えた既存テナントの更新割合は84.1%となっています。また、新規契約賃料及び更新契約賃料の合計は、従前契約賃料及び更新前契約賃料の合計と比較し1.2%上昇しました。なお、平成28年1月から同年11月までの期間の賃料上昇プログラムにつきましては、別紙2に記載のとおりです。これにより、平成28年12月期の住居ポートフォリオのNOIは前年同期比で2.2%、平成28年年間では前年比で3.6%それぞれ上回る見込みです。　本投資法人は、ホテル及び住居をコアアセットとし、収益の成長性と安定性の双方を重視しながら投資主価値の最大化を目指します。本投資法人の足元におけるポートフォリオの収益構成は、別紙3に記載の通りホテルの固定賃料と住居及びその他の用途物件の合計が67.4%、ホテルの変動賃料が32.6%となっており、今後もポートフォリオの収益バランスに配慮した運営を行ってまいります。 （注1） 本日時点で取得済のホテル48物件のうち、固定賃料の9物件並びに改装等により平成27年の年間実績のない「D24 ホテルマイステイズ心斎橋」、「D43 ホテルマイステイズ五反田駅前」及び平成26年に開業した「D24 ホテルマイステイズ羽田」、「D43 ホテルマイステイズプレミア金沢」を除く35物件（以下「ホテル35物件」といいます。）のデータに基づき記載しています。なお、「D29スーパーホテル新橋・烏森口」、「D33コンフォートホテル富山駅前」、「D36スーパーホテル東京・ＪＲ立川北口」、「D37スーパーホテルＪＲ上野入谷口」、「D39コンフォートホテル黒崎」、「D40コンフォートホテル前橋」、「D41コンフォートホテル燕三条」、「D42コンフォートホテル北見」及び「D48高松 東急REI ホテル」が固定賃料の9物件に該当します。（注2） 「ADR」とは、平均客室単価（Average Daily Rate）をいい、一定期間の客室収入合計（サービス料を除きます。）を同期間の販売客室数合計で除した値をいいます。（注3） 「客室稼働率」は、次の計算式により算出しています。客室稼働率＝対象期間中に稼働した延べ客室数÷対象期間中の総客室数（客室数×日数）（注4） 「RevPAR」とは１日当たり販売可能客室数当たり客室売上高（Revenues Per Available Room）をいい、一定期間の客室売上高合計を同期間の総客室数（客室数×日数）合計で除して算出され、ADRに客室稼働率を乗じた値と同値となります。（注5） 平成27年6月末時点で取得済の住居63物件のデータに基づき記載しています。【平成29年6月期及び平成29年12月期】平成29年6月期及び平成29年12月期の運用状況及び分配金の予想については、現在入手している情報及び合理的であると判断する一定の前提に基づき、足元の運営状況を反映し検討を重ねた結果、概ね見込みが判明しましたので、公表することといたしました。住居ポートフォリオにつきましては、積極的なアセットマネジメントの実施により継続的に内部成長を実現し、前年比較が可能な物件（注1）につき、NOIは前年比で1.2%増加するものと見込んでいます。稼働率は95.0%から95.4%へ上昇し、坪当たり賃料単価は10,085円から10,167円へ前年比で0.8%上昇することを見込んでいます。ホテルポートフォリオ（注2）につきましては、NOIは前年比で1.8%成長する見込みであり、その0.2%が既存物件、1.6%が平成28年に取得した6物件によるものです。平成29年6月期においては、ADRは前年同期比横ばい、稼働率及びRevPARはそれぞれ同0.6pt及び0.6%増加する見込みです。平成29年12月期においてはADR、稼働率及びRevPARは前年同期比でそれぞれ0.1%、0.8pt及び1.0%増加することを見込んでいます。平成29年年間ではADRは前年同期比横ばい、稼働率及びRevPARはそれぞれ同0.7pt 及び 0.8%増加する見込みです。その結果、平成29年6月期の1口当たり予想分配金は1,240円（前年同期比4.6%増）、平成29年12月期の1口当たり予想分配金は1,462円（同0.7%増）、6月期と12月期とを合計した平成29年年間の1口当たり予想分配金は2,702円（前年比2.4%増）となり、平成29年においても緩やかな成長を見込んでいます。（注1） 平成27年6月末時点で取得済の住居63物件のデータに基づき記載しています。（注2） 今回、平成29年の業績予想を新規に開示するにあたり、新たに平成28年の実績と比較が可能なホテル38物件ベースでのホテル指標の開示を行います。ホテル38物件とは、本日時点で取得済のホテル48物件のうち、固定賃料の9物件及び平成28年に改装を実施した「D01 ホテルマイステイズ神田」を除く38物件を指します。なお、「D29スーパーホテル新橋・烏森口」、「D33コンフォートホテル富山駅前」、「D36スーパーホテル東京・ＪＲ立川北口」、「D37スーパーホテルＪＲ上野入谷口」、「D39コンフォートホテル黒崎」、「D40コンフォートホテル前橋」、「D41コンフォートホテル燕三条」、「D42コンフォートホテル北見」及び「D48高松 東急REI ホテル」が固定賃料の9物件に該当します。