プロパスト Research Memo（3）：高いデザイン性を武器に都心のDINKSやファミリーをターゲットに展開

■分譲開発事業

1. 事業概要
首都圏エリアを中心にプロパスト<3236>の企画力・デザイン力を生かした分譲マンションを開発し、単身者層やDINKS、ファミリーを対象とした魅力あるマンションを販売している。分譲開発事業は、期間1～2年程度の長期プロジェクトである。企画やデザインについては、当該物件の土地の特性や地域性及び周辺環境とのバランスを考慮して、プロジェクトごとに独立したコンセプトによる空間デザインを創り出す。このため、ネーミングに関しても、それぞれのコンセプトにふさわしい個別の名付けが行われる。また、この事業には専有卸のスキームで引き受けた上で、実需に基づいて分譲販売するケースも含まれる。その場合の期間は1年程度である。なお、ローンが付きやすいため、RC造（鉄筋コンクリート造）を多く手掛ける。最近では1戸当たりの広さ50～60平米、販売価格は70～80百万円のマンションが中心である。

分譲開発事業では、同社が市場の先行きに対してやや慎重な見方をしていたことや、2019年5月期はグランデバンセ御殿山 ザ・レジデンス（東京都品川区）1物件の販売にとどまったことから、売上高は658百万円（前期比87.0%減）であった。加えて、保有プロジェクトにおける評価の見直しを実施した結果、セグメント損失222百万円（前期は297百万円の利益）となった。この結果、売上高では会社全体の3.7%に縮小している。ただ、2020年5月期には3つのプロジェクトの竣工を予定しており、2018年5月期並みの売上高・営業利益水準に戻ると予想される。

2. 特長
同社の強みの1つは、デザイン性の良さにある。特に、都会で生活を送る大人向けのマンションと位置付けられているようで、パンフレットからは間接照明がくつろぎを誘うような雰囲気を感じる。同社「作品」のデザインは自社内の設計部が行っており、これも強みにつながっているようだ。また、同社は土地の仕入力、企画力、販売力などにも自信を持っている。

リスクマネジメントに関しては、最近は土地や建設費の高騰もあり、無理に案件を取っていくことはないというスタンスだ。現在は事業部を3体制にし、現場力の増強を行っている。

不動産業で最も大きな影響を与え得る要因は、市況価格の変動であろう。リーマンショック後の完成物件の下落率は5～10%にとどまった一方、実際に下落幅で影響が大きかったのは、土地及び仕掛物件で下落幅は30～40%に及んだ。現在、同社は仕入れてから1年後には販売しているため、リスクは低く抑制できており、10～15%程度の市況下落でも損は出ない仕組みを構築しているようだ。ここ3～4年では首都圏のマンション価格は高水準で推移しており、それに伴い契約率は低下、販売戸数も減少傾向にある。そうした環境下でも、同社の強みである「仕入力」「企画力」「デザイン力」などを生かして、事業環境の悪化に対応できると見られる。

3. 実績例
(1) ザ・グランプルーヴ上馬
ザ・グランプルーヴ上馬（東京都世田谷区上馬、2019年8月竣工予定、38戸）は、100年に一度の再開発が進む「渋谷」まで4km圏。「渋谷」から緑あふれる「駒沢公園」を生活圏とし、2層吹き抜けのエントランスホール、様々な素材をあしらった共有空間は、モダンな空間を演出している。

全邸「南向き」に加え、不動産に付加価値を与える「サイクルガレージ（所有権）」「防災倉庫（所有権）」を採用したコンパクトレジデンスとなる。

(2) アスデュール日本橋人形町
アスデュール日本橋人形町（東京都中央区日本橋堀留町、2019年12月竣工予定、27戸）は、同社第7の日本橋プロジェクトとして、「洗練」・「伝統」・「普遍」をテーマに日本橋という歴史と文化を感じさせる土地に呼応した、和魂洋才の建築を志向している。

天然木や那智石など素材1つ1つに徹底したこだわりを反映し、格子や坪庭を始めとする「和」のエッセンスとガラスやタイルなどの素材を組み合わせることで、質感を超えた美しい表情に仕上げている。

(3) ドゥアージュ コラッド松濤
ドゥアージュ コラッド松濤（東京都渋谷区松濤、2019年12月竣工予定、24戸）は、静謐を保ち、気高く刻を重ねてきた地「松濤」に呼応する邸宅であるために、日本の美が息づくエッセンスと、この地に伝わる地脈と気高さを融合させ、日本伝統の和の空気を纏いながら、それらが共鳴し、美しくモダンな非日常の世界を創り上げている。

また、その他の実績例としては、グランデバンセ御殿山　ザ・レジデンス（東京都品川区北品川、2018年4月竣工）、バンデルーチェ北斎通り（東京都墨田区亀沢、2017年6月竣工）、ヴァントヌーベル代々木（東京都渋谷区千駄ヶ谷、2017年2月竣工）、ベグレッタ トーレ（東京都葛飾区新小岩、2016年4月竣工）などがある。

（執筆：フィスコ客員アナリスト　国重 希）

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