プロパスト Research Memo（1）：コンセプトとデザインで新しい住環境を提案、業績は堅調

■要約
プロパスト<3236>は、総合不動産ディベロッパーで、セグメントは、分譲開発事業、賃貸開発事業、バリューアップ事業、その他の4つに分類される。同社は、都心の立地の良い場所に特化した不動産業を展開しており、都市生活を満喫できるような高いデザイン性が大きな特長である。他のディベロッパーとは異なり、物件名はそれぞれのコンセプトをもとに名付けられている。

競争の激しい首都圏のマンション市場をマーケットにしながら、同社では情報整理とスピーディな判断による「仕入力」、地域のポテンシャルを最大限に引き出し、地域特性や周辺環境と調和したコンセプトの空間を創造する「企画力」や「デザイン力」などの強みを発揮して、成長を続けている。

1. 2019年5月期第2四半期はおおむね順調な決算
2019年5月期第2四半期の売上高は9,332百万円（前年同期比14.8%増）、営業利益740百万円（同5.6%増）となった。売上高は通期の業績予想の53.6%、営業利益は65.8%に達し、おおむね順調な決算であった。セグメント別では、分譲開発事業は売上高658百万円（前年同期比75.4%減）、セグメント利益53百万円（同76.3%減）、賃貸開発事業は売上高3,257百万円（同38.2%増）、セグメント利益735百万円（同51.4%増）、バリューアップ事業は売上高5,416百万円（同79.8%増）、セグメント利益494百万円（同17.8%増）となった。賃貸開発事業及びバリューアップ事業の増収増益が分譲開発事業の減収減益を上回ったことで、全体として増収増益を確保した。事業拡大に伴い資産は増加したが、自己資本比率は14.9%と、2013年5月期末の9.5%から大幅に上昇し、同社の安全性は着実に改善している。

2. 2019年5月期は慎重な業績予想
2019年5月期の業績予想は、期初予想を据え置き、売上高17,412百万円（前期比3.0%増）、営業利益1,125百万円（同1.5%減）である。ただ、同社では期初は慎重な予想を立てていることから、最終的には予想を上回る可能性があるだろう。配当については、2018年5月期と同じく1株当たり2.0円を維持している。また、2018年5月期に続き、2019年5月期も自己株式の取得を実施している。

3. 2020年5月期以降も堅調な業績を維持する見通し
同社のマーケットである首都圏のマンション市場では、新築マンションの1戸当たり平均価格は高値圏で横ばい傾向にある一方、マンション契約率は低下するなど、今後の事業環境は必ずしも楽観できない。ただ、同社の強みである物件の仕入力に、定評のある企画力・デザイン力が加わることで、2020年5月期以降も堅調な業績を維持できると弊社では考える。

■Key Points
・総合不動産ディベロッパー。分譲開発事業、賃貸開発事業、バリューアップ事業が3本柱。激しい競争の首都圏マンション市場で、「仕入力」「企画力」「デザイン力」など、同社の特長を発揮して成長を続けている
・2019年5月期第2四半期業績は、売上高9,332百万円（前年同期比14.8%増）、営業利益740百万円（同5.6%増）の増収増益となり、通期の業績予想に対して順調な決算であった
・2019年5月期の業績予想は、期初予想を変えず、売上高17,412百万円（前期比3.0%増）、営業利益1,125百万円（同1.5%減）と増収減益を見込むが、かなり保守的な予想と言えるだろう

（執筆：フィスコ客員アナリスト　国重 希）

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