プロパスト Research Memo（5）：高速回転で買収から売却へ、市場リスクは小さい

■プロパスト<3236>のバリューアップ事業

1. 事業概要
バリューアップ事業では、6ヶ月程度の短期案件を取り扱う。首都圏エリアを中心に3～5億円程度の中古の収益ビル等を購入し、バリューアップを実施することにより付加価値を高めた上で、主に個人投資家を対象に売却を実施する。少額のバリューアップで効果的に付加価値を高めることで、短期間での売却及び資金回収を図る。同社は購入後すぐに工事に入るため、工事開始から1ヶ月後には販売を開始することもある。買収から売却へ短期間で事業を回しており、すぐ売却できるため市場変動リスクが小さいと言える。現状、同事業では年間15～20棟ペースで売却している。

バリューアップ事業の2020年5月期の売上高は5,983百万円（前期比20.1%減）、営業利益は649百万円（同6.0%減）と減収減益であったが、物件の売却が想定よりも好調であったことから、期初の計画を上回って着地した。営業利益率は、10%程度を維持している。同社では、付加価値が見込める物件の仕入及び売却を続けており、安定的な利益率につながっている。売上高では会社全体の25.3%、営業利益では24.7%を占めている。

2. 特長
同社にはゼネコン出身者も多く、ノウハウに長けた人材が多い。特に、クリーニング、植栽、外光などの共用部分に対するバリューアップにも投資家のニーズはあり、資産価値の向上につなげている。

3. 実績例
最近の実績例としては、以下のとおり。
(1) 池上プロジェクト（東京都大田区）
(2) 上北沢プロジェクト（東京都世田谷区）
(3) 東五反田3プロジェクト（東京都品川区）
(4) 目白台プロジェクト（東京都文京区）
(5) 吾妻橋3プロジェクト（東京都墨田区）（バリューアップ事例を参照）
(6) 佃4プロジェクト（東京都中央区）
(7) 上馬2プロジェクト（東京都世田谷区）
(8) 中落合プロジェクト（東京都新宿区）
(9) 山王3プロジェクト（東京都大田区）
(10) 白鷺2プロジェクト（東京都中野区）

4. バリューアップ事例
バリューアップの事例としては、吾妻橋3プロジェクトでは、以前は屋上の経年劣化が目立っていたが、既存の防水層を撤去し、下地を調整して塩化ビニールシートを施工することで、ビルの資産価値を高めている。

（執筆：フィスコ客員アナリスト　国重 希）

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