プロパスト Research Memo（4）：パターン化でデザイン性と低コストを両立

■賃貸開発事業

1. 事業概要
当事業では、首都圏を中心に用地取得から中小規模賃貸マンションの建築・販売を行っている。また、プロパスト<3236>は利便性の高い物件を自社保有し、同社のネットワークを駆使して空室率を最小限に抑制するとともに、優良なテナント付けを行うなかで賃貸業務を行っている。首都圏エリアを中心とした立地で、かつ、最寄り駅から徒歩10分圏内のマンション用地を取得し、40～50坪程度の小さな土地を中心に、20戸以下の小規模な中低層物件に狙いを定める。売却価格は、20戸程度の1棟で5～10億円程度を目標としている。

賃貸開発事業の2020年5月期の売上高は11,988百万円（前期比21.6%増）、営業利益は1,785百万円（同13.3%減）と増収減益であった。売却物件が計画を上回り、売上高は大幅増収となった一方、保有物件の評価見直しを実施した結果、営業利益は減益となった。ただ、当事業は、売上高では会社全体の50.6%、営業利益でも68.0%を占め、同社の稼ぎ頭である。また、営業利益率も15%程度の高水準を維持し、同社の中では最も収益性が高い事業でもある。海外投資家や、相続税対策として銀行借入によって物件を購入する個人投資家層が多く、企業の社宅ニーズも増えている。これらのニーズにマッチする物件を同社が供給していることが、賃貸開発事業が好調の理由だろう。

2. 特長
分譲開発事業などで培った同社のデザイン力を生かし、コストを抑制しながら、ハイセンスな賃貸マンションを建築することで、投資家向けに売却を行う。小規模かつ中低層物件に特化することで、物件取得時以降の外部環境の変化や建築費用の上昇等の変動要因の影響を抑制する。竣工した物件については、一時的には同社で保有するものの、その後は外部環境を勘案しながら、売却時期を検討する。

徹底的なコンセプト重視の分譲開発事業とは違い、賃貸開発事業ではパターン化を行うことで、外壁をコンクリートの打ちっぱなしにするなど、デザイン性を損なうことなく、低コストを実現している。「グランジット」シリーズは6階以上の物件でエレベーターが付くが、「コンポジット」シリーズは5階以下の物件でエレベーターはなく、初期投資が安くできる。また、分譲開発事業と同じく、ローンが付きやすいRC造にこだわって展開している。同社内では、近年にスタートした事業ではあるが、戦略的には重要な位置付けとなっている。視覚的に訴求するような資料を作成し、建物や部屋のデザイン性を強調しながら、立地の良さや利回りを明記し提案に使用しており、仲介会社からも評判が良いようだ。

3. 実績例
賃貸開発事業の最近の主な実績例は以下のとおり。
(1) THE TRIBECA Nakameguro（東京都目黒区上目黒、2020年5月竣工）
(2) コンポジット品川南大井（東京都品川区南大井、2020年4月竣工）
(3) グランジット岩本町（東京都千代田区岩本町、2020年4月竣工）
(4) グランジット日本橋馬喰町（東京都中央区日本橋馬喰町、2020年4月竣工）
(5) オーパスレジデンス 日本橋イースト（東京都中央区新川、2020年3月竣工）
(6) コンポジット千石（東京都文京区千石、2020年2月竣工）
(7) コンポジット木場（東京都江東区木場、2020年2月竣工）
(8) PASEO目黒（東京都目黒区下目黒、2020年1月竣工）
(9) コンポジット戸越（東京都品川区戸越、2019年11月竣工）
(10) グランジット八丁堀（東京都中央区八丁堀、2019年11月竣工）
(11) クレヴィスタ西蒲田（大田区西蒲田、2019年10月竣工）

（執筆：フィスコ客員アナリスト　国重 希）

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