売りに売られた「レオパレス２１」を分析

[能古島の片想いさん]

「リーマンマンショック前の株価回復」「消費者信頼感指数」の改善等、ここ数カ月、経済が少しずつではあるが上向くニュースが続いている。このところの日経平均株価をの動向をみると①NY株価指数②ドル円③各指数④米国・中国の利上げに連動しすぎている感がある。では、冷静に現状の日本経済・２年後のあるべき姿を考えてみよう。
①③は、連動が大きく住宅着工件数や失業保険申請者件数・失業率の発表でNYの株価が上下しているのは、皆さんもご存じの通りです。個別企業業績については、逆に発表前に良い数字をすでに織り込みつつあり、好業績発表後、株価はそれほど良い反応をしなくなりました。その理由は、株式が経済の１年～２年先を見据えて先行するからです。米国はじめ世界各国では、企業の業績回復が鮮明になってきましたが、これは、各国の政府が行っている景気刺激策のおかげです。このこと自体は、何の問題もあっりません。子供が補助輪をはずして初めて自転車に乗るときに親は、後ろを持って支え、手助けしますが、最後は自分の力で乗れるようになりますよね。それがもうすぐそこまで来ています。しかしながら、企業業績が上向いても雇用の増加に結びついていません。これは、企業がかなり慎重になっているからです。「雇用なき景気回復」日本がバブル崩壊で経験したことが米国でも同じように起こっています。米国の場合ですがこれも１８ヶ月後には、失業率も７％台まで落ち着いてくるものと思います。（前提条件は、さらなるサブプライムやリーマンショック・ギリシャ不安が発生しない）
次に④の米国・中国の利上げに株価が振り回されていることですが米国は、過去に例を見ない低金利です。中国は、経済成長率が８％以上の国でインフレ懸念・バブルが懸念されています。米国の景気回復・中国の景気過熱を考えれば、出口戦略とインフレ抑制の観点から金利が上がることが自然です。米国で３年後に２％台の公定歩合に最低でも戻っていることが正常であるし戻っていなければ大変なことです。利上げの観測も徐々に株価に織り込まれてきていますので一喜一憂する必要はないことをお勧めします。
さて、②のドル円相場です。ここ最近、９０円台でこう着状態にあります。上にも下にもいかない状態で９０円５０銭附近で右往左往していますね。８９円台に近くなると日経平均が下がり、９１円台になると上がるということを繰り返していますがばかばかしいと思いませんか。為替の専門家は、３月を過ぎると輸出企業の決算でアメリカからの日本への利益・支払いの送金がひと段落して円安に向かうと当たり前のことを言っていますが中長期的には、８５円～８０円のレンジにシフトしていきます。１ドルが１００円台は、もちろんですが９５円で落ち着くことは絶対にありません。そんなことになれば世界的にドル高ですので、米国の貿易赤字が増大して大変なことになってしまいます。いくら中国が成長して世界一の自動車生産・購入国になったとしてもまだまだ、米国の経済に世界は、依存していかなければ無理なのです。では、日本の輸出企業は、１ドル８０円前後で大変なことになってしますのか？日本経団連や経済同友会、輸出各社は、日本での生産が成り立たないと声を大にして言われています。しかし、大手電機・自動車などは、すでに昨年に付けた８４円・バブル崩壊後に付けた７９円台の円高対策が進んでいるのです。経営者は、馬鹿ではありません。多くの企業は、新年度の為替の前提を９０円や９５円に２０１０年度も持ってきますが実際は、８５円～８０円でも中期的にやれる策を打っています。為替予約を公に８０円と公表してしまえば、為替は、その方向にすぐに動いていくので時間稼ぎと経済団体内の企業で談合のように為替の前提が決められるのです。
その裏付けとして多くの輸出企業が海外での生産に移行しています。為替に左右されない方法。それは、日本から輸出するのでなく、労働賃金・為替の安い海外で生産すること。そして、その国で販売するものは、その国・地域で生産する、これこそが日本企業のあるべき姿ではないでしょうか。すでに日本企業の多くがこれを実践しています。日産自動車は、それを見越して、２００７年にまだ世界景気・国内景気・会社の業績も良かった時に将来は、日本での生産を減らし、海外生産にシフトするということでセカンドキャリア制度として４５歳以上の数千人を対象に早期退職を募集し、国内での人員削減を行いました。実際の３年後の今、日産自動車は、当時の決定・決断が正しかったことを証明しています。マーチの生産を追浜工場からタイに移管するニュースは、私自身も驚かせられましたが、先日タイ工場でのオフライン式をニュースで見て世界各国への低価格車の拠点となる感嘆し、ゴーンさんは、すごいなと感心したところです。
みなさん円高、円高とびくびくしないでおきましょう。韓国だってサムスン電子や現代自動車がこれだけ、世界中で稼いでいれば、ウオン高になるのはそう遠くありません。その時に円高を早くに経験している日本企業に日が昇ります。ソニーやトヨタ・ホンダや日産は、もはや日本企業ではなくグローバル企業なのです。日産の国内販売台数は、年間８０万台前後、世界販売は、どのくらいか日本以外での生産台数がどれぐらいかを鑑みれば答えはわかります。

「レオパレス２１」のちょうど３年前、２００７年３月２５日の終値が3,900円です。２０１０年３月１８日の終値は、466円です。この会社は、潰れてしまうのか？昨年末に270円台を付けた時には、多くの人がそう思ったに違いありません。「レオパレス２１」の賃貸アパートの契約内容の不透明性なども追い打ちとなってここまで下げてしまいました。実に1/14に株価が下がったのですから塩漬けを決め込んでいた個人投資家もいたたまれなくなって売ってしまったのでしょう。では、実際にレオパレス２１の業績を観てみると前期が５００億円の営業利益で今期が３００億円程度の営業赤字であった。因みに前々期が７１０億円の営業利益、前々前期が７６０億円の営業利益。
「レオパレス、中国に３営業拠点新設、年度内、駐在員・留学生向け。」ニュースが昨年１１月にあったがこのニュースから見えてくるのは、駐在員・留学生向けでノウハウを蓄積して近い将来、中国国内で中国人を対象にして賃貸アパート事業を展開するとみるべきである。中国の経済発展・上海や北京への地方からの人の流れ、個人所得の増加。中国は、日本以上に有望である。また、財務体質・将来性を考えてもここまで下げる理由が見つからない。一昨日、長野県千曲市の戸倉上山田温泉にほど近い友人宅に遊びに行った。彼は、JICA（国際協力機構）のコンサルの仕事をしており、１年の２/３は、アフリカに行っていて日本に戻るとレオパレス２１の家具・電気製品・インターネット付きで光熱費をインクルーディングされたアパートを１０日から５０日の間で借りると言っていた。今回は、４０日前後の契約で１０万円ちょっととのこと。安くて、きれいで住みやすい。首都圏の空室率が問題になっているが一過性のものであろうし、今回のことを教訓に経費削減も進められており、海外展開なども加味してみた。
昨年１０月からの売買高も膨らんでおり、上昇の機会を待っているのではないか。直近の安値から５０％以上上昇しており、ここで少しもたついている。この後、上昇に向かうとすれば、６３０円の壁を破れるかが判断材料になると思う。２０１２年３月に高値からの１/３戻しの１，４００円が妥当な線ではないか。
製造業や輸出関連の株価に比べ、内需関連株が出遅れている。内需関連でも百貨店や宝飾関係はこれからも厳しいであろう。しかし、衣食住で最低必要なものは、節約疲れも相まって「衣では、ユニクロ・食では、セブンホールディングスやイオン」住では、レオパレスや東建」ここらあたりの内需関連がトレンドになっていこう。

今回は、以上です。
次回は、日本郵船を分析してみます。

[kobuntaさん]

こんにちは。

能古島いうたら、
こないだ女性のバラバラ死体が打ち上がったトコ？

何のイザコザがあったのか分かりませんが、
切断まですっかな(>_<)

ところでレオパレス。
派遣会社の契約が返って来ないと、
部屋が埋まるのは無理っぽいか。
安くなっただけ★じゃ、買えないと思いますけど・・・。

[能古島の片想いさん]

kobuntaさん
確かになんのいざこざがあって切断までするのでしょうかね！
能古島にその死体が流れ着いただけなのに島民の皆さんは、ワイドショーなどの格好の餌食でかわいそうです。

派遣法の改正が先日、社民党の福島党首の主導で閣議決定されましたが、これからこの法案に企業側がどういう対応をしていくのか興味深いですね！

派遣法が改正されても期間労働者や企業間応援等で抜け道があるのが心配です。