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*12:22JST ＡＤワークスグループ Research Memo（2）：収益不動産販売事業とストック型フィービジネスが両輪
■事業概要
ADワークスグループ<2982>の事業セグメントは収益不動産販売事業、ストック型フィービジネスの2つのセグメントに区分されている。また、連結子会社は国内5社、米国9社の計14社で構成されている。国内は収益不動産販売事業等を展開するエー・ディー・ワークス、PM業務を行う(株)エー・ディー・パートナーズ、リノベーションなどのバリューアップ工事等を行う(株)スミカワADD、CVC（コーポレート・ベンチャー・キャピタル）事業を行う(株)エンジェル・トーチ、クラウドファンディングを活用した資金調達等を行う(株)ジュピター・ファンディングがあり、米国では収益不動産販売事業、PM事業、住宅債権への投資事業、不動産開発販売事業を行う子会社及びそれらを統括する事業統括会社で構成されている。
収益不動産販売事業とは、中古賃貸マンションやオフィスビル等を仕入れ、法的・物的コンディションを整えたうえで、リノベーションなどのバリューアップを施してから販売する事業で、同社の主力事業である。仕入物件の対象エリアは中古マンションやオフィス等の賃貸需要が旺盛な都市部を中心となる。1棟当たり10億円前後の中小規模のマンションやオフィスビルを仕入れ、バリューアップ後に事業法人や個人富裕層等に販売している。こうした物件は入居率が高く賃料収入が安定しているほか値下がりリスクも相対的に低く、投資運用対象として手掛けるのに手頃な水準となっている。また、2018年から不動産小口化商品「ARISTO」シリーズの販売を開始しており、顧客層の拡大にも取り組んでいる。ここ最近は、商業ビルを仕入れる機会も増え、取り扱う物件も大型化する傾向にあるほか、京阪神や名古屋など地方の主要都市部にもエリアを広げつつある。また、米国子会社を通じてロサンゼルスで収益不動産販売事業を行っているほか、2020年にはハワイにも子会社を新設し、賃貸不動産物件の開発販売事業に着手している。
ストック型フィービジネスは、販売用不動産を売却するまでに得られる賃料収入のほか、同社が保有・売却した物件に関するPM収入（建物の維持・管理受託、賃料・管理料徴収、テナント誘致等によるフィー）、既存顧客に対する売買サポートフィー、不動産に関する相続対策等のコンサルティング収入、受託不動産の保守・修繕工事等で構成されている。利益の大半を占める賃料収入は、収益不動産残高が積み上がれば連動して増えるため、同社にとって安定収益源の機能を果たしている。
そのほか、新規事業としてREIT事業やCVC事業を2021年より立ち上げている。REIT事業については、2021年9月にREITを運用するJMRアセットマネジメント(株)を設立しており、現在はファンド組成に向けた物件の仕入れと同時に、パートナーづくりを進めている段階にある。2022年3月に東海エリアを地盤に不動産関連事業や投資事業などを行う(株)みらいホールディングスとの間で、JMRアセットマネジメントに対して共同出資を行う合弁事業契約を締結し、協働を開始した。共同出資後のJMRアセットマネジメントの出資比率は、同社が88%（88百万円）、みらいホールディングスが12%（12百万円）となる。対象とする物件は首都圏、中部圏、近畿圏、北部九州圏などの中核都市圏におけるマンションやオフィスビル等が中心となる。当初の組成額としては300～400億円を目標とし、今後もパートナーを拡充して目標額の達成を目指す方針だが、金利の先行き上昇懸念が台頭してきたこともあり、目標達成までにはしばらく時間を要するものと思われる。
一方、CVC事業は子会社のエンジェル・トーチで展開している。同社グループの成長を加速度的に進めるため、“脱”不動産事業として新規事業の育成に取り組んでおり、先進的な技術を持つベンチャー企業などへの投資を行っている（2023年8月までに合計8社に出資）。その第1弾として、2022年8月に「ファイナンス・アレンジメント事業（以下FA事業）」構想を発表した。具体的には、先進的なファイナンスサービスに取り組む複数のベンチャー企業に出資し、これら企業が提供するサービスや同社が自社で行ってきたライツ・オファリング※による資金調達ノウハウ等を組み合わせることで、資金調達で苦労しているスタートアップ企業や未上場企業だけでなく、株式上場している中小企業も対象に最適な資本政策の提案を行う資金調達支援サービスである。
※ライツ・オファリングとは、発行会社以外のすべての株主に対して、その保有する株式数に応じて新株予約権を無償で割当て、株主が当該新株予約権を行使することで資金を調達する手法。
これまでの実績としては、地域新聞社<2164>に対する株式取得及び資本政策助言（ライツ・オファリング）、及びポエック<9264>に対する資本政策助言（ライツ・オファリング）の2件だが、今後人員も増強しながらFA事業を育成する考えである。2千兆円とも言われている個人の金融資産は、その半分以上が現預金で占められており、優良な投資運用先を求めている個人投資家のニーズと企業の資金調達ニーズを先進的なファイナンスサービスでつなげていく。
（執筆：フィスコ客員アナリスト 佐藤 譲）
＜AS＞
ADワークスグループ<2982>の事業セグメントは収益不動産販売事業、ストック型フィービジネスの2つのセグメントに区分されている。また、連結子会社は国内5社、米国9社の計14社で構成されている。国内は収益不動産販売事業等を展開するエー・ディー・ワークス、PM業務を行う(株)エー・ディー・パートナーズ、リノベーションなどのバリューアップ工事等を行う(株)スミカワADD、CVC（コーポレート・ベンチャー・キャピタル）事業を行う(株)エンジェル・トーチ、クラウドファンディングを活用した資金調達等を行う(株)ジュピター・ファンディングがあり、米国では収益不動産販売事業、PM事業、住宅債権への投資事業、不動産開発販売事業を行う子会社及びそれらを統括する事業統括会社で構成されている。
収益不動産販売事業とは、中古賃貸マンションやオフィスビル等を仕入れ、法的・物的コンディションを整えたうえで、リノベーションなどのバリューアップを施してから販売する事業で、同社の主力事業である。仕入物件の対象エリアは中古マンションやオフィス等の賃貸需要が旺盛な都市部を中心となる。1棟当たり10億円前後の中小規模のマンションやオフィスビルを仕入れ、バリューアップ後に事業法人や個人富裕層等に販売している。こうした物件は入居率が高く賃料収入が安定しているほか値下がりリスクも相対的に低く、投資運用対象として手掛けるのに手頃な水準となっている。また、2018年から不動産小口化商品「ARISTO」シリーズの販売を開始しており、顧客層の拡大にも取り組んでいる。ここ最近は、商業ビルを仕入れる機会も増え、取り扱う物件も大型化する傾向にあるほか、京阪神や名古屋など地方の主要都市部にもエリアを広げつつある。また、米国子会社を通じてロサンゼルスで収益不動産販売事業を行っているほか、2020年にはハワイにも子会社を新設し、賃貸不動産物件の開発販売事業に着手している。
ストック型フィービジネスは、販売用不動産を売却するまでに得られる賃料収入のほか、同社が保有・売却した物件に関するPM収入（建物の維持・管理受託、賃料・管理料徴収、テナント誘致等によるフィー）、既存顧客に対する売買サポートフィー、不動産に関する相続対策等のコンサルティング収入、受託不動産の保守・修繕工事等で構成されている。利益の大半を占める賃料収入は、収益不動産残高が積み上がれば連動して増えるため、同社にとって安定収益源の機能を果たしている。
そのほか、新規事業としてREIT事業やCVC事業を2021年より立ち上げている。REIT事業については、2021年9月にREITを運用するJMRアセットマネジメント(株)を設立しており、現在はファンド組成に向けた物件の仕入れと同時に、パートナーづくりを進めている段階にある。2022年3月に東海エリアを地盤に不動産関連事業や投資事業などを行う(株)みらいホールディングスとの間で、JMRアセットマネジメントに対して共同出資を行う合弁事業契約を締結し、協働を開始した。共同出資後のJMRアセットマネジメントの出資比率は、同社が88%（88百万円）、みらいホールディングスが12%（12百万円）となる。対象とする物件は首都圏、中部圏、近畿圏、北部九州圏などの中核都市圏におけるマンションやオフィスビル等が中心となる。当初の組成額としては300～400億円を目標とし、今後もパートナーを拡充して目標額の達成を目指す方針だが、金利の先行き上昇懸念が台頭してきたこともあり、目標達成までにはしばらく時間を要するものと思われる。
一方、CVC事業は子会社のエンジェル・トーチで展開している。同社グループの成長を加速度的に進めるため、“脱”不動産事業として新規事業の育成に取り組んでおり、先進的な技術を持つベンチャー企業などへの投資を行っている（2023年8月までに合計8社に出資）。その第1弾として、2022年8月に「ファイナンス・アレンジメント事業（以下FA事業）」構想を発表した。具体的には、先進的なファイナンスサービスに取り組む複数のベンチャー企業に出資し、これら企業が提供するサービスや同社が自社で行ってきたライツ・オファリング※による資金調達ノウハウ等を組み合わせることで、資金調達で苦労しているスタートアップ企業や未上場企業だけでなく、株式上場している中小企業も対象に最適な資本政策の提案を行う資金調達支援サービスである。
※ライツ・オファリングとは、発行会社以外のすべての株主に対して、その保有する株式数に応じて新株予約権を無償で割当て、株主が当該新株予約権を行使することで資金を調達する手法。
これまでの実績としては、地域新聞社<2164>に対する株式取得及び資本政策助言（ライツ・オファリング）、及びポエック<9264>に対する資本政策助言（ライツ・オファリング）の2件だが、今後人員も増強しながらFA事業を育成する考えである。2千兆円とも言われている個人の金融資産は、その半分以上が現預金で占められており、優良な投資運用先を求めている個人投資家のニーズと企業の資金調達ニーズを先進的なファイナンスサービスでつなげていく。
（執筆：フィスコ客員アナリスト 佐藤 譲）
＜AS＞
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