シノケンＧ Research Memo（2）：アパートメント販売で成長、顧客のライフ全般に関わる事業の育成に注力（1)

■会社概要

1. 会社沿革
シノケングループ<8909>は、現代表取締役社長の篠原英明（しのはらひであき）氏が25歳だった1990年に（株）シノハラ建設システムとして福岡市に設立された。「土地を持たない一般的なサラリーマン層に土地付き木造アパートメントを販売する」というサラリーマン・公務員層の資産形成を目的としたビジネスモデルで事業を開始し、2001年に東京に進出。2002年には日本証券業協会に株式の店頭登録を果たした。

土地付きアパートメントの投資を検討するサラリーマン層は、投資用ワンルームマンションも投資の対象になるため、顧客を取りこぼすことがないよう、2003年に東京で中堅規模の投資用マンションデベロッパーであった（株）日商ハーモニー（現（株）シノケンハーモニー）を買収し、投資用マンションの開発、販売に進出した。2005年11月に元一級建築士による耐震偽装事件が社会問題化した際、同社が手掛けたマンションにもこの元一級建築士が関わった物件が7件あったが、同社は該当物件に関し総額30億円の補償でオーナーから買い戻すことを即断。この影響で2006年3月期は約6億円の最終赤字となったが、素早い対応や危機管理能力が同社の信用をむしろ高める結果となり（返金を受けたオーナーの多くはその資金を元手に新たに同社の物件を購入したという）、翌期の業績においてV字回復を果たしている。

2007年10月には商号を（株）シノケングループに変更するとともに、同社を純粋持株会社とするホールディングス制に移行した。2008年秋のリーマンショックにより国内不動産市場が大きなダメージを受け、同社の業績も2009年3月期に41.4億円の当期純損失を計上するなど財務状況が一時的に悪化したが、金融及び不動産市場が落着きを取り戻したことを受け2010年12月期には黒字転換を果たし、以降は投資用不動産市場の拡大を背景に2017年12月期まで右肩上がりの成長を続けてきた。また、成長の過程でライフケア事業や少額短期保険事業、ゼネコン事業など周辺事業をM&Aでグループ内に取り込み、事業領域を拡大している。

2. 事業概要
同社の事業セグメントは不動産セールス事業、不動産サービス事業、ゼネコン事業、エネルギー事業、ライフケア事業とその他の事業に区分して開示している。2019年12月期第2四半期累計のセグメント別構成比で見ると、不動産セールス事業が売上高の62.0%、セグメント利益の55.0%を占める主力事業となっている。各事業の内容は以下のとおりとなる。

(1) 不動産セールス事業
不動産セールス事業は、子会社の（株）シノケンハーモニー及び（株）シノケンプロデュースにおいて、アパートメント販売及びマンション販売事業を展開している。このうちアパートメント販売については、対象とする販売エリアを賃貸需要の高い5大都市圏（東京、福岡、名古屋、関西（京阪神）、仙台）に限定しており、その中でも人口増加率の高いエリアで、かつ駅から徒歩10分圏を用地物件仕入れの対象としている。利便性が高く人口が増加しているエリアは需要も旺盛で、入居率が高くなるためだ。また、アパートメントの間取りについても、これら対象エリアで需要が増加傾向にある単身者やDINKSを対象とした1K～1LDKを標準としたデザイナーズ物件となる。このため、同社物件の入居率は98%超（自社開発物件2019年6月末時点）と業界平均の83%を大きく上回る水準を維持しており、結果、不動産オーナーも安定した利回りを確保できる要因となっている。

ビジネスモデルとしては、同社でアパートメント用地を一旦取得し、木造アパートメントを建築した上で、土地・建物をセットで個人投資家等に販売する。用地を取得した段階で投資家向けの営業を開始する。受注から引渡し（売上計上）までの事業期間はおおむね8～12ヶ月程度となっている。販売価格は土地・建物を合わせて5,000万円から1億円前後で、販売価格のうち土地部分については仕入価格とほぼ同水準にし、アパートメント建築部分で利益を得るモデルとなる。このため、土地価格の高い東京エリアでは販売価格が高くなるものの、利益率としては逆に低くなる。また、アパートメントは1棟当たりおおむね4～8戸で、一部空室が発生しても投資家は賃貸キャッシュ・フロー上、致命的な打撃を受けないため、サブリース（家賃保証）については顧客から希望があれば対応するようにしている。購入者は30～40代の一般的な会社員・公務員が中心で、年収も1,000万円未満の購入者が約70%を占める。また、契約件数の約30%は既存顧客の追加購入または顧客紹介によるもので、販売後のアフターサービス等に対する顧客満足度の高さがうかがえる。

一方、マンション販売では東京エリア（東京及び神奈川の一部）を中心に投資用マンションの企画、開発を行っているほか、東京都心（港区、千代田区、中央区等）では中古マンションのリノベーション開発も行っている。顧客は個人投資家等で１戸ごとの区分販売を行っている。平均販売価格は2～3千万円台とアパートメントに比べ低いため借入金額も少なく、購入者の心理的負担が小さい導入商品的な位置付けとなっている。

原則、住戸のタイプはワンルームで専有面積は20～３０の平方メートルの単身世帯者向けデザイナーズマンションとなるが、条例によるワンルームマンション規制（区によって様々な規制がある）で40～50平方メートル、あるいはそれ以上の広さの住戸を開発する場合もある。未婚化、晩婚化により単身世帯やDINKS世帯が増加していることもあり、広めの住戸については投資用だけでなく実需用としての販売も行っている（販売戸数全体に占める比率は1割弱）。また、アパートメントと異なりマンションについては、原則サブリースにより家賃保証を行っている。マンションは、1戸のみの購入のため空室が発生すると一時的に家賃収入がなくなり、投資リスクが高くなるためだ。サブリース賃料は2年ごとに見直しを行っており、同社に逆ざやリスクが発生しない仕組みとなっている。

マンション販売事業においては、2015年10月にマンションの開発販売を行う（株）プロパスト<3236>と資本業務提携を行い（持分法適用関連会社、出資比率19.6%）、DINKS向けの住戸部分の販売や用地仕入れ情報の相互紹介などで協業しているほか、2014年2月に子会社化したゼネコンの（株）小川建設で、シノケンが開発するマンションの7割以上に加え、（株）プロパストが開発するマンションも施工するなどグループ会社間でのシナジーを生かして収益力を高めている。

（執筆：フィスコ客員アナリスト　佐藤　譲）

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