テンポイノベ Research Memo（4）：転貸借物件数は増加基調

■テンポイノベーション<3484>の事業概要

(5) 転貸借物件数
積極的な店舗開拓を推進して転貸借物件数は安定的に増加基調である。2021年3月期はコロナ禍の影響で伸びがやや鈍化したが、2021年3月期末の転貸借物件数は2010年3月期末に比べて11.5倍の1,706件となり、さらに2022年3月期第2四半期末時点ではコロナ禍の影響が和らいで同12.2倍の1,812件まで増加している。転貸借物件数の積み上げによって売上高も増加基調である。


安定的かつ成長性の高いビジネス
(6) 安定的かつ成長性の高い新たな不動産ビジネス
同社では店舗転貸借事業を、一般的な仲介業やサブリース業ではなく、不動産業における新たなビジネスと位置付けている。一般的な不動産市況の変化や景気に左右されにくく、サブスク（ストック）型収益が積み上がる安定的なビジネスであり、かつ市場開拓余地が大きく成長性の高いビジネスでもある。


店舗の総合プロフェッショナル集団
(7) 特徴・強み
同社の店舗転貸借事業の特徴・強みとしては、住宅は取り扱わずにドメインを店舗（特に飲食店舗）物件に専門特化していること、仲介業務を行わずにサブスク（ストック）型の賃料収益の積み上げに注力していること、所有リスクと資金調達を回避できる転貸ビジネスによって効率的な経営を実践していること、市場性の高い東京23区の中心部で集中的に物件を確保していること、低投資での出店や起業と廃棄物抑制（エコロジー）を同時に実現できる居抜き物件に特化していることなどがある。

さらに店舗の総合プロフェッショナル集団であることが競合優位性となっている。多くの店舗物件を取り扱ってきた豊富な経験値や飲食店立地の目利きをベースとして、常時50件以上のリーシング可能な物件を保持するとともに、「居抜き店舗.com」において日々入手する物件情報をスピーディに掲載・更新することで情報価値を高めている。こうしたことも、出店希望者とのマッチングを実現する強みとなっている。物件管理面では、トラブル対応・解決策やトラブル未然防止方法のカルテ化・仕組み化するなどノウハウの組織化も推進し、物件管理活動の質の向上によって賃料等の回収率は実質的に100%近い水準を維持している。

サブスク（ストック）型であること、店舗転貸借ビジネスの先駆者として高い競合優位性を有していることも勘案すれば、安定的かつ成長性の高いビジネスモデルと言えるだろう。


不動産売買事業は不動産業者とのリレーションシップ強化が目的
3. 不動産売買事業
不動産売買事業は店舗不動産物件を仕入れて販売している。転売による利益獲得目的というよりも、優良物件確保など店舗転貸借事業を推進するための不動産業者とのリレーションシップ強化を目的としているため、一定の保有枠のなかで資金効率を重視して売買を行っている。


店舗転貸借ビジネスの先駆者として高い競合優位性
4. リスク要因・収益特性・課題等
不動産業における一般的なリスク要因として不動産市況、金利負担、市場競合などがあるが、同社の店舗転貸借事業は一般的な不動産市況の変化や景気に左右されにくい安定性があり、かつ市場開拓余地が大きく成長性の高いビジネスである。また所有リスクと資金調達を回避できる転貸ビジネスであり、金利上昇による直接的な影響を受けない。店舗物件の賃貸借契約における差入保証金等については、賃貸人の破産・倒産等により差入保証金を回収できないリスクがあるが、同社の場合は特定の不動産オーナーに依存しておらず、また当該事項に係るリスクは最終的に転借人が負う契約にしているため、多額の未回収が発生するリスクは小さい。

市場競合リスクに関しては、多くの不動産業者は仲介業務が主力であり、また大手不動産事業者は大型オフィスビルやマンション等の開発・販売・賃貸を主力としている。店舗転貸借事業は小規模飲食店を主な顧客ターゲットとしているため物件仕入ルート構築の難易度が高く、人的先行投資などでサブスク（ストック）型ビジネスとしての収益化に長期間を要することもあり、新規参入・展開は限定的である。同社と同様のビジネスを展開する小規模事業者も存在するが、物件仕入や出店者獲得で特に競合する場面は見られない。そのため市場競合リスクも小さく、店舗転貸借ビジネスの先駆者として同社は高い競合優位性を有していると言えるだろう。

転貸借契約を締結している店舗出店者が経営悪化等で退店し、後継入居者を獲得できなかった場合は空き家賃が発生することになる。ただし立地や経済条件等で市場性が低いと判断した場合は、不動産オーナーとの賃貸借契約を解約して空き家賃リスクを抑えている。また店舗転貸借契約も特定の飲食チェーンに依存していないため、転貸借出店者が大量退店するリスクも小さい。解約率は2021年3月期にコロナ禍の影響で一時的に上昇したが、2022年3月期第2四半期にはコロナ禍前の低い水準（おおむね1%程度）に戻っている。

なおコロナ禍の影響として、緊急事態宣言発出による臨時休業・営業時間短縮の要請で飲食業全般の経営状況が悪化したため、2021年3月期第1四半期（4～6月）に成約件数が減少し、解約件数も増加したが、第2四半期（7～9月）以降は成約件数が回復基調となり、第4四半期（1〜3月）以降は解約件数も減少している。

（執筆：フィスコ客員アナリスト　水田雅展）


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