テンポイノベ Research Memo（1）：飲食店・居抜きの店舗転貸借事業は安定的かつ成長性の高いビジネスモデル

■要約

テンポイノベーション<3484>は、経営理念に「貢献創造」、経営方針に「転貸借の商慣習を変え、店舗物件のスタンダードを創造する」を掲げ、飲食店向けの居抜き店舗を転貸借する店舗転貸借事業、及び不動産売買事業を展開している。

1. 店舗転貸借事業は市場機会が豊富な「東京・飲食店・居抜き」に特化
店舗転貸借事業は不動産オーナーから賃借した店舗物件を店舗出店者に転貸借する事業である。出店費用を抑えることができる飲食店の居抜き店舗の転貸借に特化して事業展開している。ターゲットエリアは飲食店舗が集中して需要が見込める東京、主要顧客は低コストでの飲食業の出店・起業を希望する小規模事業者である。飲食店は他の産業との比較で開業・廃業による入れ替わりが激しいため、同社の店舗転貸借事業にとって市場機会は豊富である。同社が保有する転貸借物件数（賃借した物件のうち店舗出店者と転貸借契約を締結している店舗物件）は大手飲食チェーンに匹敵する規模に成長しているが、ターゲットエリアとしている東京都だけでもさらなる市場開拓余地が大きい。

2. サブスク（ストック）型ビジネス
不動産オーナー・不動産業者に対して賃料・仲介料等を支払い、店舗出店者から賃料・手数料等を得る。この差額（転貸差益額）が同社の収益となる。店舗出店者との成約時に得るイニシャル収入（礼金・手数料など）は成約件数等によって変動するが、ランニング収入（賃料・更新料収入）は成約以降、退店に伴う解約まで継続的に計上される。そのため、転貸借物件数の増加に伴って収益を積み上げるサブスク（ストック）型ビジネスモデル（転貸借物件数×転貸差益額）となる。転貸借物件数が増加基調（2022年3月期第2四半期末時点では2010年3月期末比12.2倍の1,812件）であり、高いストック収益の割合を維持しながら確実に売上を伸ばしていけるストック型収益モデルである。

3. 安定的かつ成長性の高いビジネスモデル
特徴・強みとしては、住宅は取り扱わずにドメインを店舗（特に飲食店舗）物件に専門特化していること、仲介業務を行わずにサブスク（ストック）型の賃料収益の積み上げに注力していること、所有リスクと資金調達を回避できる転貸ビジネスによって効率的な経営を実践していること、市場性の高い東京23区の中心部で集中的に物件を確保していること、低投資での出店や起業と廃棄物抑制（エコロジー）を同時に実現できる居抜き物件に特化していることなどがある。さらに店舗の総合プロフェッショナル集団であることが競合優位性となっている。多くの店舗物件を取り扱ってきた豊富な経験値や飲食店立地の目利きをベースとして、出店希望者とのマッチングを実現している。サブスク（ストック）型であり、店舗転貸借ビジネスの先駆者として高い競合優位性を有していることも勘案すれば、安定的かつ成長性の高いビジネスモデルと言えるだろう。

4. 2022年3月期第2四半期はコロナ禍でも増収・大幅増益
2022年3月期第2四半期の業績（非連結）は、売上高が前年同期比9.5%増の5,667百万円、営業利益が同52.0%増の441百万円、経常利益が同40.1%増の468百万円、四半期純利益が同43.7%増の317百万円となった。新型コロナウイルス感染症拡大（以下、コロナ禍）の影響が継続したが、前年同期との比較では転貸借物件数の積み上げ、成約件数の回復・解約件数の減少、不動産売買事業における物件売却、販管費の抑制などで増収・大幅増益となった。従来予想を上回る大幅増益となり、売上高、各段階利益とも、コロナ禍前の2020年3月期第2四半期を上回る水準で着地した。

5. 2022年3月期は増収増益予想、さらに上振れの可能性
2022年3月期の業績（非連結）予想は据え置いて、売上高が前期比9.6%増の11,334百万円、営業利益が同11.3%増の814百万円、経常利益が同3.4%増の870百万円、当期純利益が同3.4%増の595百万円としている。コロナ禍でも「東京・好立地・小型・居抜き物件」への出店需要は高いため、転貸借物件数と成約件数が順調に増加して増収増益予想としている。売上高は10期連続増収、営業利益はコロナ禍前の2020年3月期を上回り過去最高を目指すとしている。第2四半期の進捗率は順調となった。不透明感を考慮して通期予想を据え置いているが、コロナ禍の影響が徐々に和らぎ事業環境の緩やかな好転も予想され、同社予想は上振れの可能性が高いと弊社では考えている。

6. 独自のビジネスモデルと積極的な事業展開で成長ポテンシャル高い
成長に向けた基本戦略は「東京・飲食店・居抜き」の領域にこだわり、成長のベースとなる優良な転貸借物件数の増加を図る方針としている。転貸借物件数の中長期目標は東京を中心に2029年3月期5,500件としている。この基本方針に基づいた中期経営計画では、安定成長を継続しつつ「営業100名体制」の準備を行うステージとして、経営目標値に2024年3月期の売上高14,174百万円、営業利益1,077百万円、営業利益率7.6%、成約件数520件、転貸借物件数2,451件を掲げている。外食産業の規模は大きく、店舗数では同社がターゲットとする小規模事業者が大半を占めている。また開業・廃業による入れ替えが激しいため、同社の店舗転貸借事業にとって市場機会は豊富であり、さらなる市場開拓余地は大きい。2022年3月期はコロナ禍においても営業利益は過去最高更新の計画だ。市場規模は大きく競合リスクは小さいという独自のビジネスモデルであり、積極的な事業展開で成長ポテンシャルは高いと弊社では考えている。

■Key Points
・店舗転貸借事業は「東京・飲食店・居抜き」に特化、安定的かつ成長性の高いビジネスモデル
・2022年3月期はコロナ禍においても増収増益予想、さらに上振れの可能性
・独自のビジネスモデルと積極的な事業展開で成長ポテンシャル高い

（執筆：フィスコ客員アナリスト　水田雅展）


＜EY＞