イントランス Research Memo（5）：和歌山マリーナシティ関連ではIR実施法案可決後に地域選定

■今後の見通し

イントランス<3237>の2019年3月期通期の連結業績は、売上高で前期比2.9%増の2,700百万円、営業利益で280百万円、経常利益で220百万円、親会社株主に帰属する当期純利益で80百万円と増収増益の見通しだ。

売上げの前提としては、期ずれによって売却が遅れた富士河口湖（山梨県）や伊豆熱川（静岡県）の保養所、蓮田ショッピングセンターが候補案件となっており、期中に仕入れて売却するパターンは計画数値に含めていない。一方で蓮田ショッピングセンターは賃貸収入の柱でもあり、期中の業績や仕入れの状況を見ながらの売却判断となるため、温存される可能性も残る。利益に関しては、2018年3月期の低迷からV字回復を予想する。

また、将来の持続的成長に向けて、仕入強化を今期のテーマに掲げており、特に収益物件、オペレーショナルアセットの取得を目論む。首都圏を中心に過熱気味の不動産市場において、どのような地域でどのような種類のアセットを獲得するのかに注目したい。


■中長期の成長戦略

1. 基本戦略
イントランス<3237>の基本戦略は「企画力が活きるポテンシャルの高い物件の仕入れ及び保有資産の入れ替え」である。自己資本比率は49%まで向上しており、財務的にも余裕がある状態である。投資物件のタイプとしては、ソリューション事業としても価値のある収益物件、オペレーショナルアセットの優先度が高く、具体的にはホテル・ショッピングセンター・オフィス等が対象となる。投資期間としては、短期（1年前後の転売、権利調整）も中長期（2～3年のバリューアップ）もあり得る。対象エリアは、東京、大阪、京都をメインとしつつ、物件によっては地方にも柔軟に対応する。（和歌山マリーナシティに関しては後述）

ソリューション事業は、プリンシパルインベストメント事業での投資次第となるが、蓮田ショッピングセンターが売却対象となるなかで、それに替わる物件獲得の時期が早晩訪れることになるだろう。ソリューション事業の売上総利益は256百万円（2018年3月期）であり、中長期の目標としては販管費をカバーするレベルまで引き上げたい考えだ。

2. 和歌山マリーナシティ
和歌山マリーナシティは、和歌山県北西部にある毛見沖に作られた人工島にあり、リゾートホテル、テーマパーク、フィッシャーマンズワーフ、天然温泉、マリーナなどがそろい、年間153万人（2016年度）が来島する総合リゾートである。メインシーズンは夏であり、花火大会なども開催され、国内外からの観光客でにぎわう。冬は冬季限定イベントとして、イルミネーションフェスティバルが開催され、クリスマスを中心に来場者が期待される。2017年7月には、メルセデス・ベンツ和歌山の新社屋及びカフェレストランが島内にオープンし、集客力が上がっている。

同社は3施設（ホテル、温浴施設、店舗）を保有する和歌山マリーナシティは、カジノを含む統合型リゾート（IR）の候補地として注目されている。2016年12月にカジノを含む統合型リゾート（IR）整備推進法案が可決され、2017年2月には、和歌山市がカジノを含む統合型リゾートの誘致を表明。さらに2017年5月には、和歌山県が、県内の3候補地の中から和歌山マリーナシティに一本化することを決定した。県及び市が候補地を和歌山マリーナシティに一本化した背景としては、関西国際空港からのアクセスの良さや入島管理のしやすさ、既に観光施設があり相乗効果が期待できること、40ヘクタール中15ヘクタールに及ぶ遊休地などの優位性がある。和歌山県では「和歌山IR基本構想」策定に関わるアドバイザリーも選定し、RFC（Request for Concept、事業構想公募）に向けた準備に入っている。和歌山県としては、アクセスをさらに良くするために高速船（ジェットフォイル）の活用により、関西国際空港からの送客する構想も追加で発表しており、PRにも力が入ってきている。

2018年5月にはIR実施法案が閣議決定され、国会での成立も秒読みの段階となった。その後は、当初は全国3ヶ所程度と言われる都道府県間の競争に焦点が移る。関西地方で有力なライバルは大阪市の夢洲である。2016年に大阪府は2025年の大阪万博誘致を宣言し、メイン会場として夢洲を想定した構想を発表した。万博開催とカジノ開業が同じ時期に行われるため両立できるのか注目される。様々な法整備が行われた後、自治体選定は2020年前後になる予定である。仮に和歌山が選ばれれば、同社の保有資産の価値も大きく飛躍することになるだろう。

同社は、仮にIRの選考から和歌山が漏れたケースにも対応できるよう、和歌山マリーナシティの付加価値を継続的に向上する施策を検討している。具体的には遊休地（約15ヘクタール）の有効活用を行うため、連携する複数の企業と計画作りを進める。


■株主還元策

イントランス<3237>は株主還元策として配当を実施してきた。配当の基本方針は、成長のための投資と株主への利益還元をバランス良く行い、配当性向は30%を目安としている。2018年3月期は、期初の予想では黒字決算を背景に配当金年間2円、配当性向32.2%であったが、配当の原資となる当期純利益が74百万円の損失となったため、無配となった。

また、毎年行われる人気の株主優待は継続する。2018年3月期も、同社株式300株以上を保有する株主に対して、連結子会社である大多喜ハーブガーデンのギフト詰め合わせが贈られる予定だ。

（執筆：フィスコ客員アナリスト　角田 秀夫）

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