プロパスト Research Memo（5）：高速回転で買収から売却へ、市場変動リスクは小さい

■バリューアップ事業

1. 事業概要
バリューアップ事業は、半年から1年程度の短期プロジェクトである。首都圏エリアを中心に4～8億円程度の中古の収益ビル等を購入し、外観や設備が経年劣化した不動産に対して、外壁洗浄、軒天井塗装、鉄部塗装、屋上防水、植栽交換等によって効率的に改修を行い、既存の建物の付加価値を高めたうえで、主に個人投資家を対象に売却する。2021年5月期から、大株主シノケングループのREITが同事業においても売却先に加わった。少額の改修工事で効果的に付加価値を高めることで、短期間での売却及び資金回収を図る。プロパスト<3236>は購入後すぐに工事に入るため、工事開始から1ヶ月後には販売を開始することもある。買収から売却へ短期間で事業を回しており、市場変動リスクが小さいと言える。現状、同事業では年間10棟程度のペースで売却している。

バリューアップ事業の2023年5月期第2四半期累計期間の売上高は3,943百万円（前年同期比2.3%減）、営業利益は591百万円（同28.2%増）と減収増益で、売上高は会社全体の26.7%、営業利益は20.4%を占めている。同社では、付加価値が見込める物件の仕入及び売却を続けており、営業利益率は15.0%に上昇している。

2. 特長
同社にはゼネコン出身者も多く、ノウハウに長けた人材が多い。特に、クリーニング、植栽、外光などの共用部分に対する改修工事により効果的に付加価値を高めることで、資産価値の向上につなげている。

3. 実績例
最近の実績例は、以下のとおりである。
(1) 吾妻橋3プロジェクト（東京都墨田区）（4. バリューアップ事例を参照）
(2) 内神田4プロジェクト（東京都千代田区）
(3) 原町3プロジェクト（東京都目黒区）
(4) 西新宿2プロジェクト（東京都新宿区）
(5) 南品川2プロジェクト（東京都品川区）
(6) 世田谷4プロジェクト（東京都世田谷区）
(7) 広尾2プロジェクト（東京都渋谷区）
(8) 北大塚3プロジェクト（東京都豊島区）
(9) 高田馬場3プロジェクト（東京都新宿区）
(10) 大原プロジェクト（東京都世田谷区）
(11) 豪徳寺プロジェクト（東京都世田谷区）
(12) 東麻布2プロジェクト（東京都港区）

4. バリューアップ事例
バリューアップの具体的事例として、吾妻橋3プロジェクトでは、同社が物件を購入した時点で屋上の経年劣化が目立っていたが、既存の防水層を撤去し、下地を調整して塩化ビニールシートを施工することで、ビルの資産価値を高めた。

（執筆：フィスコ客員アナリスト　国重 希）

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