アーバネット Research Memo（1）：22年6月期は減収減益となるも、利益面では計画を上回る水準を確保

■要約

1. 会社概要
アーバネットコーポレーション<3242>は、東京23区、駅から徒歩10分以内の立地にこだわった投資用ワンルームマンションの開発・1棟販売（卸売：BtoB）を基軸事業としている。用地取得からプラン・意匠設計、開発を行い、マンション販売会社・ファンド・富裕層等への1棟販売を手掛けており、「ものづくり」に特化しているところに特徴がある。設計事務所からスタートしたデベロッパーとして、モノトーンを基調とした外観、機能性やデザイン性、開発立地へのこだわりが入居者からの高い支持を受け、空室率の低さを誇っている。都心における不動産開発環境は、用地取得の困難な状況や開発コストの高止まり、建設工期の長期化などが課題となっているが、新型コロナウイルス感染症拡大（以下、コロナ禍）においてもキャッシュ・フローの安定した投資用マンションに対する人気は根強く、国内外の不動産投資家、将来の資産形成目的の若年層や相続税対策目的の富裕層、潤沢な資金を確保したファンドやリートからの需要に支えられ、業績は堅調に推移している。また、ストックビジネスの強化にも取り組んでおり、賃貸収益物件の取得に加えて、新たにホテル事業へも参入した。さらには、業界初（同社調べ）となるZEH仕様マンションの開発にも着手し、脱炭素社会への貢献と新たな事業機会の創出を目指している。

2022年7月14日には、社長交代※を含む、新しい経営体制への移行を決議した（2022年9月28日開催予定の株主総会で正式に決定予定）。2022年7月に設立25周年を迎え、厳しい環境をチャンスと捉えて飛躍できる体制を整備し、持続的成長と企業価値の向上を図ることに狙いがある。

※服部信治（はっとりしんじ）氏に代わって田中敦（たなかあつし）氏（現取締役副社長）が代表取締役社長に就任するとともに、服部信治氏は代表取締役会長兼CEOへ就任する予定。


2. 2022年6月期の業績概要
2022年6月期の業績は、売上高が前期比6.4%減の19,606百万円、営業利益が同4.3%減の2,222百万円と減収及び営業減益となった。計画に対しては、一部プロジェクトの期ずれにより売上高は下振れたものの、利益面では上回る水準を確保することができた。主力の「不動産事業」における販売戸数が11棟658戸（前期比25戸減）と期ずれ分の影響により減少した。利益面で計画を上回ることができたのは、販管費の削減のほか、強い地合いが続くなか、物件ごとに販売のタイミングを見計らい、プロジェクト利益の最大化に努めたことが主因である。一方、今後の成長につながるパイプライン（開発物件）の状況については、積極的に好立地の用地取得を推進し、2023年6月期の販売予定分に加え、1,010戸程度を確保しているようだ。

3. 2023年6月期の業績予想
2023年6月期の業績について同社は、売上高を前期比2.0%増の20,000百万円、営業利益を同3.5%増の2,300百万円と増収増益を見込んでいる。「不動産事業」における販売戸数は586戸（前期比72戸減）を計画しており、戸数では前期比で減少するものの、利益極大化のために販売決定を遅らせたことや都心の優良物件が含まれていることにより増収増益を確保する見通しである。なお、販売計画586戸のうち、すでに495戸が契約済み（2022年8月4日時点）となっていることから、同社の業績予想の前提には一定の裏付けがあると見ることができる。ただ、前期同様、建設工期の遅れ等が期ずれにつながる可能性には注意が必要である。

4. 今後の方向性
同社の成長戦略は、既存事業の拡大を軸としつつ、ストックビジネス（自社保有の賃貸収益物件等）や子会社によるBtoC事業（マンション管理及び賃貸業等）の拡大により、事業ポートフォリオの拡充と財務基盤の安定化を図るものである。特に、既存事業については、都心での用地価格が高騰しているなかで、将来リスクも念頭に入れつつ、より採算性やタイミングを重視した用地取得に取り組み、事業環境や景気変動に柔軟に対応しながら、持続的な成長を目指す方針である。また、2021年11月には「サステナビリティ基本方針」を制定し、持続可能な社会実現への貢献を企業価値の向上に結び付けていく姿勢を明確に示しており、ZEH仕様マンションの開発についても、今後の方向性や新たな成長ポテンシャルを示す取り組みとして注目される。

■Key Points
・2022年6月期は一部プロジェクトの期ずれにより減収及び営業減益となったが、利益面では計画を上回ることができた
・2023年6月期の通期業績については、販売戸数は前期比で減少するものの、好調な販売環境や都心の優良物件が含まれていることなどにより増収増益を確保する見通し
・業界初となるZEH仕様マンションの開発に着手し、脱炭素社会への貢献と新たな事業機会の創出に取り組む
・「サステナビリティ基本方針」（2021年11月策定）に基づき、持続可能な社会実現への貢献を企業価値の向上に結び付けていく

（執筆：フィスコ客員アナリスト　柴田郁夫）


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