東京23区分譲貸マンションの賃料分析 駅からの徒歩時間と賃料

マンションリサーチ社が運営するマンションNAVIでは、すべてのマンションデータで、「所有するマンションを売却するといくらくらいになるのか」とともに、「そのマンションを賃貸として貸すといくらで貸せるのか」という相場観も記載されている。
6月分のマンションリサーチ総研のコラムでは、そのデータを使いながら東京23区の賃料相場を見てみよう。

「できれば、駅から5分以内に住みたい！」。賃貸住宅に住む人の多くが、駅近物件がいいと考えている。「しかし、駅前は家賃が高くて・・」　「10分くらいまでなら、いいかなぁ」とあきらめている人も多いようだ。
そこで、東京23区約26000棟のマンションデータをもとに、駅からの距離（徒歩時間）と賃料の関係を分析した。

分析上では、５分単位で区切りをつけた。不動産業界の慣例に従い、１分＝８０Ｍとしての計算だから、駅から５分だと大まかに言えば４００Ｍということになる。
ただ、地下鉄駅の場合、駅入り口から改札口までの距離、そして地下深い路線ではホームまでの距離がかなりあるので、掲載されている「駅から徒歩○○分」で実際に電車に乗れるかは疑問だ。
こうしたことを考慮したうえで、この分析コラムを読み進めていただきたい。

物件数（合計約２６,０００）のうち約７８％は駅から１０分圏内にあり、５分刻みでみると一番多いのは６～１０分に存在する物件だ。東京２３区は鉄道路線が充実しているので、おおかた１０分くらいで最寄駅にたどり着けるということだ。中には１５分を超える物件もあるが、こうした立地ではバス路線が充実していることが多いので、バスを使えばそれほど不便を感じないことだろう。

一方、賃料との関係だが、こちらはかなりはっきりと関係が出ている。

グラフを見れば一目瞭然で、駅からの徒歩時間が増えれば、賃料は下落している。駅からの徒歩時間が長くなると、賃料は低いということがはっきり見える。

グラフ右上に記載している　Ｒ２は、相関係数を２乗して算出する寄与率と呼ばれる数字で、どれくらい説明変数（この場合駅からの徒歩時間）が影響を及ぼしているかを示すものだ。このＲ２は、０．４を超えると相関があり、０．７を超えると強い相関があるとされているので、このグラフ上の０．９５という数字は、かなり強い相関があるということになる。

感覚的には、多くの人が意識している１０分を超えると、賃料は極端に低下するのかと予想していたが、意外にもなだらかに（直線的に）下落していくことが見える。