１ｓｔコーポ Research Memo（3）：造注方式による特命受注や独自の用地取得、徹底した安全品質管理が強み

*11:03JST １ｓｔコーポ Research Memo（3）：造注方式による特命受注や独自の用地取得、徹底した安全品質管理が強み ■会社概要

4. 同社の強みと事業モデル
ファーストコーポレーション<1430>の強みは、（1） 造注方式による特命受注、（2） 社内での迅速な情報共有と意思決定、（3） 土地情報を獲得する独自のネットワーク、（4） 安全品質管理の徹底の4点である。

（1） 造注方式による特命受注
同社の最大の強みは、造注方式による特命受注である。造注方式とは、同社がマンション用地を仕入れ、企画・設計を行ったうえでマンション・デベロッパーに提案し、特命で工事を受注する方式である。各デベロッパーのニーズに合った事業プランを提案するため、精度の高い用地情報の収集から企画提案までを最短10日間で行うなど、スピード感を強みとしている。

具体的には、独自のネットワークを駆使して土地情報を収集し、マンション用地を確保する。次に、立地特性を最大限に生かせるよう、周辺環境・マーケティング・権利関係・各種法規制などの調査を実施しクオリティを高めた企画を立案する。これに基づき、土地代・建築費・設計料などの諸経費を基に精緻な事業収支を作成したうえでデベロッパーに提案し、施工の特命受注を目指す。同社が主体的に企画提案できるため、競争入札案件と比べて契約条件が安定しやすく、特命比率の向上を通じて収益性の改善につなげている。

さらに同社は、造注方式を発展させた取り組みとして、販売事業主の一員としてデベロッパーと共同で分譲事業に参画する「共同事業」を推進している。企画提案段階から共同事業を組み込み、土地売却と同時に共同事業協定書を締結することで、分譲販売段階まで関与する。これによって、土地売却益や建築工事利益に加え、分譲利益の確保も可能となり、収益機会の拡張と事業の確実性・収益性の向上を図っている。

受注高全体に占める造注方式の割合（造注比率）は、期末に大口案件を成約するケースもあるため単年度では変動が大きいものの、2019年5月期以降の2期平均ではおおむね20～30%の範囲で推移している。完成工事売上総利益率は、この比率の変動に対して1年程度のタイムラグを伴って連動している。今後は共同事業の比率を段階的に高め、より安定的かつ高付加価値な収益構造の構築を目指す。

利益面では、2022年5月期から2025年5月期にかけて資材価格の上昇が利益を圧迫したが、契約価格の見直し交渉により影響を最小限にとどめてきた。足元では、資材価格の上昇が一服したことに加え、価格転嫁が進展したことで適正な利益を確保できている。また、高騰前に契約した低採算案件が完工したことも、利益率改善に寄与した。

（2） 社内での迅速な情報共有と意思決定
社内における正確な情報共有と、トップによる迅速な意思決定が有機的に機能している点も強みとして挙げられる。「土地を制するものがすべてを制する」という同社哲学に基づき、事業用地の情報把握から取得判断、事業化までを一気通貫で進める体制を構築している。

具体的には、土地開発専任部署が仕入れた事業用地の情報を週次会議で営業部署へ共有している。部門間連携によりデベロッパーのニーズに即した提案を行い、事業用地取得後の速やかな事業化につなげている。

また、重要な事業用地については、中村利秋（なかむら としあき）代表取締役社長が現地で取得を判断する。用地取得競争が激しい首都圏において、この判断の速さが競合他社に先んじた優良な事業用地の確保を可能としている。

（3） 土地情報を獲得する独自のネットワーク
事業用地の取得には、地場不動産業者や金融機関との長期的な信頼構築が不可欠である。同社はこうした地道な活動に加え、多様な人脈を持つ外部人材の採用を強化し、独自の情報ネットワークを拡充している。また、土地情報の取得に対するインセンティブ制度を設けることで、社員の意欲向上と人材の定着を図っている。

（4） 安全品質管理の徹底
同社は、社内の独立した専門部署である安全品質管理室による安全巡回・品質管理と、第三者機関による検査を組み合わせたダブルチェック体制を構築している。段階別品質巡回に加えて、月1回定期巡回を実施し、指摘事項が発生した場合には、是正が完了するまで次工程へ進めない業務フローを徹底している。

こうした取り組みの背景には、2005年の耐震強度構造計算書偽装事件や、2015年のマンションデータ偽造問題など、過去の業界不祥事に伴う安全性の再定義がある。マンションには「安全・安心・堅実」が強く求められるなか、同社はマニュアルの整備や階層別研修の実施、施工検討会による堅実な施工計画の策定などを通じ、業界全体で一時的に販売が落ち込むなかで着実に受注を伸ばしてきた。

第三者機関による検査では、杭工事や配筋、地盤改良、内装下地、生コン工場の品質管理体制の確認に至るまで、厳格な施工監査が実施される。特に杭工事においては、専門講習を修了した社員が立ち会い、支持層への到達を確認する体制を徹底している。一部の工法を除き、支持層のサンプルを全数採取・保管し、施工監査報告書とともに竣工時にデベロッパーへ引き渡している。また、安全品質管理室が着工直後から建築部門と密に連携し、施工検討会への参画や技術支援を行うとともに、業務基準となる「建築施工マニュアル」を適宜改定している。2025年5月期からは、完成後には不可視となる内装下地についても第三者機関の検査対象に加え、安全と品質維持のための取り組みをさらに強化した。同社は「コストを惜しまず、手間を惜しまず」という方針の下、安全と品質に徹底したこだわりを持ち、こうした姿勢がデベロッパーから評価と信頼を得ている。

同社の企画力・提案力や施工品質の高さを背景として、取引先が増加している点も注目される。2020年5月期の取引先は31社であったが、現在までに45社まで拡大した。2021年5月期には三菱地所レジデンス（株）、野村不動産（株）、2022年5月期には（株）フージャースコーポレーション、2023年5月期には大和ハウス工業<1925>、ナイス<8089>、2024年5月期にはヤマイチエステート<2984>、（株）トーシンパートナーズ、2025年5月期にはパナソニックホームズ（株）、住友商事<8053>、相鉄不動産（株）、西日本鉄道<9031>、2026年5月期には明和地所<8869>、第一交通産業<9035>、旭化成ホームズ（株）の3社と新たに取り引きを開始した。このほかの取引先としては、（株）アーネストワン、東京建物<8804>、中央日本土地建物（株）、日鉄興和不動産（株）、三井不動産レジデンシャル（株）、阪急阪神不動産（株）、（株）中央住宅といった大手デベロッパーが数多く名を連ねている。全45社の取引先の半数以上から複数回にわたる工事を受注しており、リピート受注が拡大している。

（執筆：フィスコ客員アナリスト　渡邉 俊輔）

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