毎コムネット Research Memo（1）：2018年5月期第2四半期は不動産マネジメント部門が牽引し増収増益

■要約

毎日コムネット<8908>は、首都圏を中心に学生向けマンションの開発・管理事業と学生生活関連のサービスを展開する企業である。1980年代のテニスブームに乗り、サークルのテニス合宿などの旅行商品の販売で成長し、2002年にはJASDAQ市場に上場。その後、学生向けマンションの仲介・管理・サブリース及び開発事業に業容を拡大し、現在の主力事業に育て上げた。学生の就職・採用関連サービスは、2015年に(株)ワークス・ジャパンを連結子会社化し、第三の柱となっている。大学生の様々な生活シーンを一気通貫で支援する唯一無二の企業である。

1. 事業概要
同社の事業セグメントは、不動産ソリューション事業と学生生活ソリューション事業の2つに分かれる。不動産ソリューション事業が全社売上高の76.6%（2018年5月期第2四半期）、営業利益の96.9%（同）を占める。不動産ソリューション事業の中でも不動産マネジメント部門が主力であり、学生マンションのサブリース（転貸）や賃貸管理を行う。首都圏を中心に大学周辺のマンション190棟、8,788戸（2017年5月期）を管理しており、そのうち6,887戸（78.4%）をサブリース方式で借り上げる。開発から募集、管理までを一気通貫で行うことにより、強靭なビジネスモデルが構築されており、2017年4月時点の入居率は12年連続で100%を誇る。学生生活ソリューション事業は、全社売上高の23.4%（同）、営業利益の3.1%（同）を構成する。同社設立当初から続く課外活動ソリューション部門では、クラブ・サークルの合宿旅行商品販売をはじめとした多様なサービスを展開。人材ソリューション部門は主に連結子会社ワークス・ジャパンの事業であり、大企業の学生採用を支援する。

2. 2018年5月期第2四半期の業績
2018年5月期第2四半期の連結業績は、売上高で前年同期比6.1%増の7,383百万円、営業利益で同3.0%増の434百万円、経常利益で同3.9%増の401百万円、親会社株主に帰属する四半期純利益で同3.0%増の281百万円となり、前期及び半期計画を上回り、堅調に推移した。特に不動産マネジメント部門が成長及び利益増を牽引した。これは前期開発物件（506戸）のに稼働によるもの及び、総合管理契約からサブリース契約に変更した物件があったことによるものである。また学生生活ソリューション事業においては、特に人材ソリューション部門の増収が大きかった。

3. 2018年5月期通期の見通し
2018年5月期通期の業績予想は、売上高で前期比4.7%増の15,500百万円、営業利益で同2.5%増の1,672百万円、経常利益で同2.5%増の1,590百万円、親会社株主に帰属する当期純利益で同2.2%増の1,035百万円と、売上高・利益ともに堅実に伸ばす期初計画を据え置いた。2018年5月期は不動産デベロップメント部門でのオープン予定の開発案件が少なく、253戸（2017年5月期は506戸、2019年5月期はおおむね600戸以上見込む）にとどまるものの、不動産マネジメント部門及び人材ソリューション部門の成長で補い、5年連続増収増益を確保するシナリオだ。通期売上高計画に対する第2四半期進捗率は47.6%（前期は47.7%）、通期営業利益計画に対する第2四半期進捗率は26.0%（前期は27.5%）であり、前期実績と同様の順調なペースで第2四半期を折り返した。

4.　成長戦略・トピック：中期経営計画達成に向け土地の仕入れ及び資金確保が順調、100億円のコミットメントライン契約を締結
同社では中期経営計画の重点戦略として、「全国での不動産物件開発加速…新規5,000戸」を掲げている。2018年5月期の上半期は土地の仕入れが加速した。東京都内で3物件、川崎市で1物件、広島市で1物件を新規に取得し、不動産デベロップメント部門で今後開発が行われる。また同社は2017年12月、今後増大する物件取得資金を長期安定的に確保するために、(株)みずほ銀行をアレンジャーとする総額100億円のコミットメントライン契約を締結した。この契約により、マクロ環境の悪化による金融機関の貸し渋りなどの影響を受けることなく土地の取得、建築、土地付き建物の購入が可能となる。中期経営計画の達成のための準備は順調に進捗している。

5. 株主還元策：2018年5月期は40周年の記念配当3円を含めて21円、配当性向36.5%を予想
同社は、安定的な経営基盤の確保と自己資本利益率の向上、安定的な配当の継続を業績に応じて行うことを基本方針としている。これまで配当性向は過去30%以上を維持してきたが、2018年5月期は記念配当を含めて35%以上を予想、2019年5月期以降も35%以上を継続する計画である。2018年5月期は年21円（中間8円、期末13円、40周年記念配当3円を含む）、連結配当性向36.5%を期初に計画しており、第2四半期末においてもこの増配予想を据え置いた。

■Key Points
・学生向けマンションを首都圏中心に展開
・2018年5月期第2四半期は不動産マネジメント部門が牽引し増収増益。人材ソリューション部門（連結子会社ワークス・ジャパン）も業容拡大
・中期経営計画達成に向け土地の仕入れ及び資金確保が順調、100億円のコミットメントライン契約を締結

（執筆：フィスコ客員アナリスト　角田 秀夫）

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