いちご Research Memo（3）：心築事業の不動産再生を軸に3つの投資法人と連携するユニークな事業グループ

■会社概要

1. 会社概要
いちご<2337>は、オフィス、ホテル、商業施設、レジデンスなど幅広いタイプの不動産を対象とし、不動産価値向上ノウハウを駆使し、投資・運用を行う心築（しんちく）を強みとする。不動産ファンド運営会社及び資産流動化などを行う会社を前身とし、2000年に事業をスタート。2002年には大証ナスダック・ジャパン市場（現東証JASDAQ市場）に上場し、私募不動産ファンドなどを通じて事業拡大を加速させた。リーマンショックを契機に、いちごトラストが大株主となり、資産運用ビジネスをコアとした事業の選択と集中を行った。その後、2008年に持株会社制に移行し、2011年にJ-REITの運用会社2社を子会社化し、J-REITへ参入。また、2012年にはクリーンエネルギー事業に参入した。2015年11月にはホテルリート、2016年12月にはインフラ投資法人を上場させ、現存不動産に新しい価値を創造する心築事業とともに、アセットマネジメント事業においても発展させている。2015年11月に東証1部に昇格、2016年8月にはJPX日経インデックス400の構成銘柄に選定され、その地位を4年連続で維持。現在は200位以内にランキングされている。不動産価値向上技術・ノウハウを軸にオフィス、ホテル、再生可能エネルギー発電施設の3つの投資法人と連携するユニークな企業グループである。ストック収益の比率が高く（約50%）、固定費の2.34倍をカバーしており、不動産業界屈指の盤石な収益モデルを誇る。

2. 事業内容
同社の事業セグメントはアセットマネジメント事業、心築事業、クリーンエネルギー事業の3つである。アセットマネジメント事業は、いちごオフィスリート投資法人<8975>、いちごホテルリート投資法人<3463>及びいちごグリーンインフラ投資法人<9282>、自社グループで運用する不動産私募ファンドに対し、案件の発掘や供給、運営、管理などを行う。全社の売上高の3.5%（2020年2月期）、営業利益の9.1%（同）を占め、安定して全社利益へ貢献する。心築事業は不動産保有期間の賃料収入を享受しつつ、遵法性の治癒や耐震補強、稼働率改善などに併せ、テナント満足度の向上を通じ、不動産価値の向上を図り、その後売却し高い売却益を実現する。2017年3月設立のいちごオーナーズ(株)の業績もこのセグメントに入る。売上高の92.2%（同）、営業利益の86.3%（同）を稼ぐ同社の大黒柱である。クリーンエネルギー事業は太陽光を主とした再生可能エネルギー発電を行う事業であり、売上高の4.3%（同）、営業利益の4.6%（同）である。

（執筆：フィスコ客員アナリスト　角田秀夫）

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