ビーロット Research Memo（1）：創業10年目にして東証一部昇格。安定成長の不動産金融コンサルティング会社

■要約

ビーロット<3452>は、代表取締役社長の宮内誠（みやうちまこと）氏を始め不動産業界に長く従事してきたプロ集団が2008年に設立した「不動産投資開発事業」「不動産コンサルティング事業」「不動産マネジメント事業」を中心とする不動産金融コンサルティング会社である。設立当初は、不動産仲介及び賃貸管理が主であったが、不動産再生の分野で取引実績を着実に重ね、資金調達力が強化されるにつれて不動産投資・開発の割合を増やしてきた。関東だけでなく北海道・関西・九州にも進出し全国の案件を扱う。またオフィスやマンションを主力としつつも、近年はホテル・コンドミニアムを積極的に手掛け、多様な不動産の開発および再生に取り組んでいる。2014年12月には早くも上場（東証マザーズ）を果たし、2015年にアセットマネジメント会社とシンガポール現地法人を設立、2016年に関西の不動産会社を連結子会社化して関西圏に本格進出した。2017年には東京のホテル事業会社も連結子会社化し、成長を加速している。「経常利益がケタ違いに伸びるトップ100社（東洋経済オンライン）」で36位に掲載されるなど、その成長力が注目されている。設立10年にして2018年2月に東証一部への市場変更を果たした。

1. 2017年12月期通期の業績
2017年12月期通期の連結業績は、売上高で前期比12.6%増の13,097百万円、営業利益で前期比101.3%増の2,365百万円、経常利益で前期比128.6%増1,998百万円、親会社株主に帰属する当期純利益で前期比112.6%増の1,250百万円と各利益を倍増させる好決算となった。売上高に関しては、主力の不動産投資開発事業において、売却件数が21件（前年同期16件）に増加し、単体での売却単価は625百万円（前年同期612百万円）と上昇したことが増収に寄与した。売却物件種類別では住宅11件（前年同期8件）、ホテル・宿泊関連2件（前年同期1件）、事務所・店舗ビル5件（前年同期5件）、土地3件（前年同期2件）であり、多種多様な点に特徴がある。また、不動産コンサルティング事業においては仲介の案件規模も大きくなったために大きく伸びた。連結子会社化した（株）ライフステージの業績が通期で計上されたことも増収の要因だ。利益面においては、不動産投資開発事業の増益幅が圧倒的に大きい。案件規模が大きいが利益率が相対的に低い傾向のあるファンド案件が少なかったことも利益率が高くなった要因の一つだ。

2. 今後の見通し
2018年12月期通期の連結業績は、売上高で前期比52.7%増の20,000百万円、営業利益で同6.2%増の2,512百万円、経常利益で同3.0%増の2,057百万円、親会社株主に帰属する当期純利益で同13.1%増の1,414百万円と過去最高の売上・利益を予想する。売上高に関しては、大型の開発プロジェクトが竣工や売却のタイミングとなるため、200億円の大台に乗る予想である。大型のホテルでは沖縄・那覇、北海道・小樽、京都・四条などが上期に竣工。昨年竣工のホテルも含めてトラックレコードが積み上がり次第、売却の対象となる。最も伸びるセグメントは不動産投資開発事業となるが、当事業は大きくぶれる可能性もある。安定化を追求するために不動産コンサルティング事業および不動産マネジメント事業にも力を注ぐ。2017年12月期は経常利益の期初予想1,175百万円に対して、実績は1,998百万円と大幅増の着地だった。2018年12月期は経常利益予想が3.0％増と保守的なものとなったが、順調に推移すれば上振れることになるだろう。

3. 成長戦略
同社は2018年2月2日、東証一部に市場変更した。2008年の創業からわずか10年での東証一部昇格である。資金調達力、人材採用力、国内外の投資家への知名度や信頼など、今後の同社にとってプラスであることは間違いない。新たなステージに立つにあたり同社の宮内社長は、「チャレンジャーとしてあくなき成長を求める」とともに「安定性が今まで以上に必要」ともコメントしており、持ち前の成長力に安定感が増す企業ビジョンが示されている。

2018年12月期は大型のホテルの竣工が相次ぐ。「ティサージホテル那覇（沖縄・那覇、2018年3月竣工）」は132室の大型のホテルであり、同社としては初めての沖縄進出となる。「ホテルトリフィート小樽運河（北海道・小樽、2018年3月竣工）」は128室であり、100室以上のビジネスホテル開業は小樽市内では9年ぶりとなる。

4. 株主還元策
同社は株主還元策として2016年12月期より配当を開始した。配当の基本方針としては、業績に応じた利益還元を基本とし「将来の事業展開」と「財務体質の強化」を勘案して総合的に決定する。2017年12月期は期初計画を大幅に上回る利益を達成したために大幅増配となった。1株当たりの配当は39円（前期から22円増）、配当性向12.0％（前期は11.3％）。2018年12月期の配当予想は公表されていない。

■Key Points
・創業10年目にして東証一部昇格。安定成長し続ける不動産ベンチャー
・2017年12月期は売却件数・単価ともに上昇。利益率高いプロジェクト多く想定以上の増益達成
・大型ホテルが竣工時期。今後はオペレーショナルアセット（宿泊施設などの）M&Aを積極展開の方針へ

（執筆：フィスコ客員アナリスト　角田 秀夫）

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