JPMC、トップラインは過去最高を更新 人員増強により販管費増も通期の増益予想は据え置き、増配予想を維持

2024年1Qの概況　株主還元

武藤英明氏：JPMCグループCEO 代表取締役 社長執行役員の武藤です。2024年度第1四半期の決算説明をいたします。

2024年第1四半期のトップラインは過去最高を更新しており、運用戸数も前期末比で1,031戸増加し、3月末で11万1,237戸となりました。前年同期比では、人員増強に伴う販管費の増加によって減益となっていますが、通期予想には織り込み済みです。

そのため、株価にマイナスインパクトがあったものの、下期で元のトレンドに戻り、この傾向はだんだん回復すると思います。通期予想に変更はありません。

株主還元については、ストックビジネスの成長による連続増配方針を堅持することから変わりなく、年間配当55円の予定にも変更はありません。これは過去最高の配当で、配当性向51.3パーセントという高配当を維持します。

連結決算ハイライト

連結決算ハイライトはスライドに記載のとおりですが、今期の売上高目標は604億円、営業利益は27億円です。

売上区分別の状況

ストック収入の増加率は前期比1.6パーセント増、フロー収入は前期比18.9パーセント増と好調に推移しています。

ＫＰＩ（運用戸数・申込戸数）

KPIです。運用戸数については、2023年度は11万206戸からスタートし、保守的な数字ですが、今年は11万4,000戸を目標にしています。こちらは獲得戸数マイナス解約戸数ですので、そこまで増えない予想です。

申込戸数は1万500戸を計画しています。

トピックス１ スマートホーム領域への参入

スマートホーム領域への参入については、すでにIRも出しています。我々の業界のトップ企業といえば旧来から三菱地所か三井不動産ですが、片方の雄である三菱地所と広範に提携しています。今は特に物価高騰のため、家賃を上げられる局面になっていると思います。

もちろん地域によっては人口が減少していたり物件が余っていたりしますので、すべての地域にこのトレンドが当てはまるわけではありませんが、東京や名古屋などの都心部を中心に、家賃を上方向に引っ張れる状況です。ただし、何かきっかけがないと上げられませんので、この大きなドライバーとして期待しているのがスマート賃貸です。

分譲マンションのフルスペックなら、朝起きる音楽や照明を決めたり、カーテンが勝手に開いたり、空調を変更したりとさまざまなことができます。一方、賃貸の場合には、例えばスマートキーのロック、お風呂の湯沸かし、帰宅前のエアコン動作などに限定され、真の利便性がある機能が求められます。

一昨年の11月に、ニューヨークで開催された三菱地所の講演会に参加し、詳しい話を聞いてきたのですが、コストが極めてリーズナブルだったため現実的だと思います。講演では1,500円のコストで3,000円値上げするという説明をされており、私が所有している物件で実験してみました。すると、古い物件ですが、リノベーションも加えて1万5,000円値上げできましたので、非常に効果が期待できると思います。

すべての物件が1万5,000円上げられるわけではありませんが、一定の値上げ効果が期待できると思います。入居者の付加価値を上げる、イコール家賃を上げていくことを三菱地所と組んで進めていきたいと考えています。

トピックス２ 家族信託事業

家族信託事業についてL&F社と提携しました。例えば、オーナーが認知症高齢者となり、自分で判断ができなくなると、資産が凍結されてしまい、家賃変更の交渉や設備の交換に一定の障害が生じますので、我々も困ります。しかし、もっと困るのはオーナーの家族です。

そのため、次の後継者に決定権を委ねておけば、誰も困らないと考えました。資産はもともとその方に帰属しますので、資産的リスクもありません。この家族信託事業は、我々のような管理会社やサブリース会社にとっても、オーナーにとってもWin-Winのシステムですので、導入を推進していきたいと思います。

トピックス３ 健康経営への取組

健康経営への取組です。3年連続で健康経営優良法人に認定していただきました。

賃貸住宅マーケット規模

持続的成長へ向けた考え方についてご説明します。我々は今のポジションで成長しきったとはまったく思っていません。当社は成熟企業ではなく、成長企業です。

なにしろ、日本の賃貸住宅マーケットの2,339万戸のうち、当社の運用戸数はたったの11万戸ですので、マーケットに対してまだ2,328万戸も残っています。これだけを考えてもまだまだ成長の余地があります。そのような意味では、我々の会社も業界も未成熟だと思っています。

賃貸住宅マーケット 業界の事業環境

人口減少については年々少しずつデータが変わってきますが、2060年の段階で9,614万人になると推計されています。

ご存じのとおり、アメリカは出生率が高いだけでなく、移民も受け入れています。アメリカだけでなく、東南アジアの国々も人口は増えていますが、日本と中国は減少しています。

日本経済の低迷は人口減少に大きく影響していると考えています。高校無償化をはじめ、さまざまな施策を行っても人口は簡単に増えないと見ています。当社には産休を取得している社員もいらっしゃいますが、この分野については会社としても積極的に支援していきたいと考えています。

もう1つ、目を向けていただきたいのが、全国の空室率21.4パーセントという数字です。東京でさえ17パーセントもあります。それなのに新築着工数の大幅な減少は見られません。2022年は34万5,080戸、2023年は34万3,894戸となっています。

建築費の高騰もあり、メーカーも思ったように建てられていませんが、現状において新築着工数は減らす必要があります。建てれば建てるほど、日本にとって、そしてオーナーとその家族にとって負の遺産が増えることになるのです。

新築着工数を減らすことは我々の使命です。既存の物件をどのように活かしていくのか、地球、日本、社会、そしてオーナーとその家族に負の遺産を増やしてはいけません。現在の資産をできるだけ持続可能な賃貸住宅にしていくことは我々の使命だと考えており、社会が求める方向性に合致していると考えています。

我々は賃貸住宅メーカーとはオポジットポジションにいます。このことを社員のみなさまは誇りに思い、仕事に取り組んでいただきたいと思います。

運用戸数ランキング

現在、2023年サブリース戸数ランキングでは第6位のため、業界の主要プレーヤーとしてのベスト5に一刻も早く入りたいと考えています。

持続的成長に対する考え方

成長に向けて、すべきことは2つしかありません。セールス＆マーケティングカンパニー（営業）を中心に、プラットフォームの拡大によりできるだけ運用戸数を増やしていきます。そして、オペレーティングカンパニー（運用チーム）の下にいろいろな商品を導入し、入居率を上げたり、できるだけ家賃を上げたりと、付加価値を高めていきます。

スライドの緑色の方向をつかさどるのはオペレーティングカンパニー、オレンジ色の方向をつかさどるのはセールス＆マーケティングカンパニーです。両軸を伸ばすことにより会社は成長します。どちらが欠けていても成長はできませんので、どのような方向に会社を引っ張るべきか、グラフを目に焼き付けてください。

トップライン成長に向けて

売上高についてです。2002年に創業し、1期目は半期で終わらせているため23期目ですが、実際には22年目となっています。これまで前年対比を下回ったことは一度もありません。みなさまとともに、成長を加速させたいと考えています。

運用戸数増加に向けて

そのためには、パートナー、金融機関との連携強化が不可欠です。しかし、すべての金融機関ではないものの、紹介数が少し減っていたり、地方の小規模不動産管理会社であるパートナーは弱っていたりすることはあります。

パートナーが弱ってしまうと、特にインダイレクトの場合、我々も弱体化してしまいます。そのため、どのようにすればサポートできるのか、我々が何をすれば彼らの業務の一部を引き受けることができるのかという視点はとても大切ですが、金融機関と組み、どれだけ純粋に数を伸ばし、力をつけていけるのかも課題になってきます。

さらに、一番新しいグループ会社であるJPMCエージェンシーを中心に、レオパレスが今まで作ってきた家具家電付き法人社宅の分野にも進出しようと考え、下半期から新しい体制で臨みます。

M&Aについては、2名の社員を中心に進めていきます。これまでの中規模・大規模というターゲットを小規模にまで広げ、都市部だけでなく、可能性があれば地方でも展開していこうと考えています。

１．パートナー、金融機関との連携強化

現在、パートナーは約1,400社です。不動産系パートナーが約700社、建設系パートナーが600社、そして介護系パートナーが約100社のネットワークになっています。

当社の強み③ 金融機関との提携

銀行についても全国163の金融機関と提携しています。特に2014年9月1日、東証一部に上場してから加速度的に提携銀行が増え、現在、第一地銀で提携していない金融機関は数えるほどになりました。

２．法人への社宅提供強化

JPMCエージェンシーについてです。社宅事業のリーディングカンパニーはレオパレスでしたが、建築偽装問題があり、各法人はレオパレス物件に自社社員を住まわせづらくなっているため、我々にとっては大きなチャンスです。

そのため、可能な限り成長を加速させたいと考えています。成長スピードに関してはまだ不足があります。地固めはできていますので、あとは勢いを加速させるだけだと考えています。

２．法人への社宅提供強化

施策の1つが、パートナーを巻き込んだBODシステムです。営業マン、プロパティマネージャーの担当者は、ぜひ既存パートナーをBODパートナーにしていただければと思います。

3.M&A実績 JPMCシンエイ 入居率の改善

2021年7月20日にシンエイをM&Aしましたが、当時から優等生でした。2024年7月21日には、ホテル日航立川でセミナーを中心とした3周年記念イベントを行います。こちらの集客もシンエイには期待しているところです。

シンエイのみなさまのモチベーションと努力で、入居率は3月末時点で91.1パーセントになりました。単価も大きく伸び、ここまで成長しました。ここからさらに伸ばすのはなかなか厳しいのでしょうが、シンエイでこれだけの成果が出たことで、JPMCのノウハウも伊達ではないことが証明されたかと思います。

3.M&A実績　JPMCシンエイ

リフォーム事業の減収についてはいろいろな理由があります。ワークス＆サプライやシンエイが悪いというわけでもなく、資材が入ってこないためなかなかスムーズな提案ができていないのですが、今後は売上が上がる可能性が高いです。ワークス＆サプライとシンエイのシナジーで、さらに推進したいと思います。

3.M&Aの対象戸数

M&A体制については、専任の社員2名を中心に強化を図っています。後継者がおらず悩んでいるパートナーや、その周辺の不動産会社、管理会社などをターゲットにしています。

付加価値（収益性）向上に向けて

我々の商品は多数ありますが、正直なところ導入率はまだ低い状態です。今後、サービス付き高齢者向け住宅用の少額短期保険もリリースしますし、しばらく新しい商品は作りません。

それぞれの商品の利用割合を増やしていきたいと思います。「あれもいい、これもいい」とさまざまな商品を作っているだけでは収益になりませんので、今ある商品の寡占率を徹底的に上げられるよう注力します。

1.スーパーリユース（リフォーム＋サブリース）

これは我々の古くて新しい情報ですが、「スーパーリユース（リフォーム＋サブリース）」はまだ推進の余地があります。賃貸住宅メーカーの伸び率が止まってきている以上、古い物件に住んでもらえないわけですから、「スーパーリユース」の出番がやってきます。

まずはワークス＆サプライとダイレクトチーム、そして地方ではコンサルタントとリフォームパートナーチームの2方面作戦でより推進したいと思います。

2.高齢者向け賃貸住宅

　

シニアハウス事業部においては、サービス付き高齢者向け住宅だけでなく、現在は住宅型有料老人ホームを中心として推進しています。高齢者向け賃貸住宅市場において、より積極的に「ふるさぽ」を展開していく予定です。

3.システム刷新　基幹システムの全面刷新

システムの刷新については、社内一丸となって進めています。2025年1月をめどに新しい「JJMS」へ切り替える予定ですが、残り時間が少なくなってきました。

また、AI査定についても、まずは実用化を目指します。

現在の基幹システムはこの規模になることを前提に作っていなかったため、社員には何かとご不便をおかけしていました。新しいSaaSを使おうとするとコンバーターを挟んだり、再度入力しなければいけなかったりと、複雑な改修を繰り返すスタイルでしたが、今後は新しいツールとの連携を作りやすい仕組みを目指しています。これによって業務効率もアップするかと思います。

増員を経て、現在は一定の人数が確保できています。これを無駄にすることなくフロント業務に移行し、会社としてさらなる営業力アップにつなげようというのが当社の目論見です。

3.システム刷新　基幹システムの全面刷新

現在、地方の小規模不動産管理会社であるパートナーは人手不足が深刻です。仮に10名の会社で、メンバーが2名減れば戦力は8割になります。しかし、3名いた営業担当者が1名になった場合、売上が単純に3分の1になるわけではありません。管理業務はこれ以上人を減らせないため、営業をほとんどしていなかったり、今ある物件の維持で精一杯だったり、そのような会社が多いです。

そのような会社に向けてJPMCのグループへ入っていただく提案をしたり、バックアップの方法をシェアしたりしています。M&Aについては、パートナーと我々とで今後さらに加速できると思っています。

3.システム刷新　我々はパートナーシップをつなぐHUBになる

まずはパートナーとの連携を深め、JPMCのいろいろな商品やサービスでバックヤード業務を引き受けます。そこからコンサルタントがより会社に入り込んでいき、営業をサポートします。必要であればプロパティマネージャーも管理業務をサポートし、さらに私や池田専務、上田常務が入っていくことで、経営のサポートやグループインの提案などを行っていきたいと思います。

3.システム刷新　我々はパートナーシップをつなぐHUBになる

そのような考えから、「We are 『HUB』」というテーマを掲げています。

賃貸住宅マーケットの事業環境の変化

本格的なスマート仲介の時代がいつ来るかわかりませんが、現時点ではいろいろな障害があります。まずスマートロックが入らないとスマート仲介はできないため、各社がしのぎを削っていますが、我々はどこか1社と組むというよりは全方位外交を進めたいと思っています。

大崎電気工業やビットキー、ライナフなど、さまざまなスマートキーと連携し、特定のデバイスを応援するというよりは、すべてのデバイスに対応していく予定です。オーナーがお客さまですから、我々としてはどのような地域や物件でも対応できる状態を目指そうと考えています。