シーラテクノロジーズ Research Memo（3）：不動産販売と土地売却が連結売上高の約9割を占める

*13:23JST シーラテクノロジーズ Research Memo（3）：不動産販売と土地売却が連結売上高の約9割を占める ■シーラテクノロジーズの事業概要

1. 事業概要
事業持株会社であるプロップテック事業を行う同社の下、連結子会社のシーラは不動産デベロッパー関連事業及び不動産クラウドファンディングプラットフォーム「利回りくん」運営関連事業、シーラリアルティはオンライン不動産賃貸仲介アプリ「ietty」事業、シーラブレインは不動産データ分析AIシステムや業務自動化システムの開発、シーラソーラーは再生可能エネルギー関連事業を展開している。

2. 事業別売上区分
同社グループは不動産関連事業の単一セグメントだが、大別すると不動産デベロッパー事業、「利回りくん」運営関連事業、再生可能エネルギー関連事業を展開している。事業別売上区分は、投資用マンションを中心とする不動産販売、土地売却、不動産賃貸収入、不動産管理収入、太陽光発電関連の太陽光施設販売、太陽光施設運営・維持管理、売電収入、太陽光パネル搭載コンテナ型データセンター販売、コンテナ維持管理としている。

過去4期（2020年12月期～2023年12月期）の事業別売上高の推移を見ると、不動産販売及び土地売却は引渡物件によって変動する傾向があるものの、不動産販売及び土地売却の合計で連結売上高の約9割を占めている。土地売却の売上高は、2020年12月期は売上は発生しなかったが、2021年12月期は240百万円、2022年12月期は1,670百万円、2023年12月期は前期比2.1倍の3,536百万円と急増した。これはマンション開発用地として仕入れた土地に関して、自社開発・販売と同等の利益が見込まれることになったことなどから売却したという一過性要因によるものである。

不動産デベロッパー事業は、基本的には銀行借入や自己資金によって資金が先行する形となるが、物件売却によって資金を回収するとともに、一部物件については建物管理等を受託している。さらに「利回りくん」運営を活用することで、対象不動産のオフバランス化（不動産デベロッパー事業で竣工した物件を「利回りくん」ファンドへ売却）による財務構造の改善、不動産価格変動リスクの分離、業績変動リスクの軽減を図ることができる。そして、「利回りくん」ファンドへの売却を含む物件売却後に継続的に得られるAPBM（ファンド管理／賃貸管理／建物管理等）収入が、自社保有不動産から得られる家賃収入とともに安定収益源となるビジネスモデルを特長としている。

なお、「利回りくん」運営関連事業については、投資対象不動産は住居・商業用施設だけではなく、再生可能エネルギー関連や地域活性化関連等を含めて多岐にわたる。売上は、アセットマネジメント事業としての手数料収入（アクイジションフィー／マネジメントフィー／エグジットフィー）が計上される。現時点では連結決算へのインパクトが小さいことなどを勘案して売上データを非開示としており、それぞれ不動産販売・不動産管理収入・不動産賃貸収入に含まれている。

（執筆：フィスコ客員アナリスト　水田雅展）

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