いちご Research Memo（6）：いちごオーナーズ、セルフストレージ事業など有望事業の成長加速

■中長期の成長戦略

1. いちごオーナーズを第4の柱に
いちご<2337>は、2017年3月に不動産オーナーサービス事業を展開していくことを目的として、連結子会社いちごオーナーズを設立した。現不動産オーナーやこれから不動産オーナーを目指す個人や法人を対象とし、10億円以下のレジデンスやオフィス物件を中心に扱う戦略子会社である。開業1年目を終えて、出だしはすこぶる好調である。初年度の物件の仕入れ目標約100億円に対し、実績は214億円と2倍強となった。また、初年度の物件売却においても、目標を上回り4棟23億円を計上した。同社の得意としてきた中規模物件（20億円～50億円）での仕入れが目標を下回る中で、新たな鉱脈を掘り当てた形だ。2019年2月期は前年並みの200億円の仕入れ、売却も200億円、粗利で20億円（粗利率10%程度）を目標とする。新築事業セグメントの第4の柱になることが期待できる。

2. セルフストレージ事業のM&Aと成長戦略
同社は2017年6月に不動産会社セントロをM&Aにより連結子会社化し、その100%子会社でセルフストレージ事業（トランクルーム事業）を行うストレージプラス(株)を傘下に入れた。ストレージプラスのセルフストレージは「安心・安全・きれい」をテーマに、女性が24時間使える都市型の施設で差別化をする。最大の特徴はIoTを駆使した無人化システム。利用者は電子キーで入館し、常に防犯カメラが監視する。

日本のセルフストレージ市場は世帯当たりの供給数が米国の20分の1であり、住宅事情からすると今後の成長余地が大きい。コンテナ型セルフストレージへの建築基準法にかかる行政指導により、屋内型セルフストレージに移行が加速している。事業特性としては、満室に近い稼働までに1～2年かかるため一定の資金力が必要だが、入居（契約）後は長期的に稼働が安定する。

ストレージプラスは業界の成長率を大幅に上回るペースで積極出店を推進している。2016年12月時点で14件、約1900室であったが1年2ヶ月後の2018年2月時点では、27件、約3600室（開発予定含む）まで増やした。物件規模は所有型で1～3億円（100～200室）であり、長期的に安定した収益が期待できるため、いちごオーナーズが接点を持つ個人投資家の目線にも合致する。

3. “不動テック”本格始動。富士通九州システムズとの AIシステムの協業
同社は2018年3月に、(株)富士通九州システムズ（以下、「富士通九州」）とホテル向けAIシステムの協業開始を発表した。以前から中期経営計画「Power Up 2019」において、不動産×ITの視点（“不動テック”）を活用した新規事業の創出を掲げてきており、この方針を具現化させた形だ。富士通九州はホテルシステムの大手企業であり、AI技術や不動産と親和性の高いIoT技術を強みとしている。同社としては保有する26ホテル及びいちごホテルリートが保有する21ホテルでの豊富な運営経験を持ち、特にレベニューマネジメントのノウハウに強みを持つ。富士通九州とAI・IoT技術を融合することで新たな価値を生み出す。

(1) システム開発・販売の目的
a) 顧客の満足度向上
b) ホテル収益の大化

(2) AI・IoTシステムの内容
a)　レベニューマネジメントを進化させるためにAI・機械学習技術を活用し、収益大化のための価格設定を行うための計算ロジックを最適化
b) スマートホテル化の一環として、スマートロック、 自動チェックイン機のシステム連携及び導入

なお、完成したシステムは同社ホテルに導入するのはもちろん、同社が販売する事業も手掛け、資本生産性の高いノンアセットビジネスの新たな収益基盤の確立を目指す。

4. 独自のデザインホテルのブランド展開が始動
ホテル分野では独自ブランドのデザインホテルの展開がスタートしている。2017年12月にグランドオープンした「THE KNOT YOKOHAMA」は横浜国際ホテルを新しいコンセプトのもと全面改修した同社初のデザインホテル。KNOTは結び目、出会いの場の意味がある。宿泊単価15,000円前後の中価格帯で、家具や調度品にこだわったスタイリッシュな空間で新たな宿泊体験ができる。高級ホテルとビジネスホテルのどちらかしか選べなかった日本のホテル市場に新しい選択肢を提供するもので国内外の宿泊者からの評価は高い。宿泊者は気に入った家具を購入することもできる。THE KNOT第2弾は、新宿ニューシティホテルを「THE KNOT TOKYO」（仮称）に全面改修する。新宿中央公園と一体感のある空間にレストラン、ベーカリー、ラウンジやミーティングルーム等を設置、公園と連動する イベント、レンタルサイクルの提供等も予定されている。

「Mus-Bee」は浜松町のサービスアパートメントからコンバージョンされたカジュアルなデザインホテルである。同じく”結び”がコンセプトであり、友人宅のような寛げる空間を演出しており、ファミリーや3名客のニーズも取り込む。スマートロックの装着によりスムーズな部屋の出入りも可能にした。いずれの取り組みにも同社の企画力、デザイン力、技術力が生かされている。

（執筆：フィスコ客員アナリスト　角田 秀夫）
＜MW＞