プレサンス Research Memo（3）：成長性、収益性、効率性・生産性で同業他社をリード

■プレサンスコーポレーション<3254>の市場動向・競合優位性

1. マンション市場の動向
全国の新築マンション供給は堅調に推移している。その中で首都圏と近畿圏では市場の動向の違いが出ている。首都圏では供給戸数が36,837戸（2017年4月−2018年3月、前年比1.1%増）※と供給が頭打ちであり、価格水準は6,048万円（平方メートル単価86.4万円、面積70平方メートルを想定）※と過熱感が高い。一方、同社の地盤である近畿圏では19,849戸（2017年4月−2018年3月、同8.1%増）※と供給が伸び、価格水準は4,452万円（平方メートル単価63.6万円、面積70平方メートルを想定）※と買いやすい価格帯にとどまる。

また、マンションの契約率（初月契約戸数/発売戸数、2017年4月−2018年3月）※で見ても、首都圏が68.8%に対して近畿圏は76.6%と好不調の目安とされている70%を年間通して上回った。近畿圏のほうが首都圏より消費者の手が届きやすい状況である。近畿圏での展開が主体の同社にとっては、好ましい市場環境と言えるだろう。

※出所は不動産経済研究所、フィスコ試算。


ワンルームマンションのみならずファミリーマンション市場でも、世帯人数の減少や消費者の利便性志向の強まりにより人口の都市中心部集中の影響は大きい。短い通勤時間を好む傾向が強い若年層から買い物難民化を回避したい高齢者まで幅広い層で住居の利便性が益々求められ、都心部のマンション人気は高まっている。また投資対象としてのワンルームマンションに対する認知度も高まってきている。このような市場トレンドを背景に同社の業績は成長を続けている。マンションの販売価格帯がタワーマンションの価格帯と異なり、大手財閥系マンションデベロッパーとのすみ分けが明確にできており、同社のセグメントでは強固な市場リーダーのポジションを確立していることも販売好調の要因である。ワンルームマンションは金融商品であるため、金融機関の融資スタンスなど様々な要因が販売に影響するが、前提となる賃貸需要に関しては底堅いと考えられる。

2. 競合他社との経営指標ベンチマーク
同社の同業として、西日本において新築マンション・アパートの建設及び販売を行う、サムティ<3244>、日本エスリード<8877>、和田興産<8931>、野村不動産ホールディングス<3231>、シノケングループ<8909>の5社が挙げられる。4つの視点（収益性、成長性、安全性、効率性・生産性）で比較すると、同社は成長性で特に抜きんでており、収益性及び効率性・生産性でトップ、安全性に関しても2位につけており、成長を重視しながらも堅実な経営が持ち味である。成長性に関しては、過去の売上高や資産の成長だけでなく、将来的な成長の原資である販売用不動産及び仕掛販売用不動産の量でも他を圧倒する。収益性に関しては、自己資本純利益率（ROE）と売上高営業利益率でトップクラス。安全性においては、短期の安全性の指標である流動比率が300%を超えている点や、中長期の安全性の指標である自己資本比率で29.8%（2018年3月末）と一定水準を維持している点などから懸念はない。効率性・生産性に関しても、総資本回転率、販売用不動産回転率、労働生産性のいずれの指標においてもトップクラスである点は特筆すべきだ。

（執筆：フィスコ客員アナリスト　角田 秀夫）

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