【QAあり】マリオン、安定収益を生み出す不動産賃貸事業に加え、法改正を追い風に不動産の証券化で事業拡大を狙う

目次

福田敬司氏（以下、福田）：本日は、お集まりいただきありがとうございます。株式会社マリオン代表取締役社長の福田です。当社は小型株ですが、これからの成長戦略に非常に追い風となる法律ができたため、そちらを中心にお話しします。よろしくお願いします。

それでは目次に沿ってご説明します。

会社概要

会社概要です。会社名はマリオンで、東京都新宿区にあります。新宿区富久町は、ちょうど新宿駅と四ツ谷駅の中間点にあります。平成バブルが始まろうとする前の今から38年前に設立されました。

事業内容として、2つの事業に特化しています。1つ目は、3代にわたる家業ともいえる不動産賃貸事業です。賃貸業は都心・首都圏のみですが、ほとんどが地方公共団体という特徴があります。全国から集まっている、県、市、町などの地方公共団体で東京事務所にお勤めの方がご利用されています。

2つ目は、不動産証券化事業です。当社は全国に46棟の中型・大型のマンションを所有していますが、それらを証券化してみなさまに出資をお願いし、その家賃をシェアしています。

役員については、本日は私と取締役の武藤が参加しています。役職員は全員で30名ですので「かなり少ないのではないか」と言われますが、当社には営業担当がいません。DX化が進んでおり、少人数の資本集約型経営を行っています。

当社の所有する約1,500戸のお部屋一つひとつが稼いでおり、それをモニタリングしています。クラウドファンディングについても、同じくディスプレイでモニタリングしていますので、営業担当がいません。

資本金は約13億8,700万円、決算期は9月です。主要株主は、1番目が創業一族の福田、2番目がSBIホールディングスです。後ほどご説明しますが、3番目は公益財団法人のマリオン財団です。加えて、通販大手のベルーナなどが主な株主です。

免許等については、不動産業、金融業に関わる免許を取得しています。不動産は国土交通省から金融庁の管轄に移行するため、不動産業・金融業に関わるライセンスはすべて取得しています。

また最近、注目されていますが、当社は約15年前から「ISO 14001」を取得しています。加えて、BtoC、個人のお取引があるため、個人情報保護に関する「プライバシーマーク」も取得しています。

企業理念

企業理念です。行動指針として先代から「私たちは、人間愛に基づいて行動します。」を掲げています。「人間愛」とは、情・思いやりを指します。公益財団法人となったのは最近ですが、先代から財団を引き継ぎ、以前からこのような事業を展開しています。事業といっても収益を上げるわけではなく、福祉関係を行っています。

当社の存在意義・目的は、基本となる不動産の賃貸料から生成されるマリオンのさまざまなサービスをもって年金・医療・介護・環境のサプリメントとし、年金への投資によりみなさまに夢のある快適な老後と幸せをお届けすることです。医療・介護では、施設を所有しボンド化しています。

事業内容

事業内容です。1つ目は安定した基盤となる不動産賃貸事業です。毎日モニタリングしていますので、先日のように大雨が降ったり嵐になったりすると、翌日に必ず報告があります。非常に地味ではありますが、それらに対処することが主な仕事です。

2つ目は成長戦略となる不動産証券化事業です。こちらが本日のお話の中心となります。

事業内容

不動産賃貸事業についてです。医療モールなどもありますが、80パーセント以上がレジデンシャルといわれる居住用の物件です。首都圏を中心に、全国の主要都市に46棟の大小さまざまな物件を所有しており、そのポートフォリオで安定収入を得ています。

法人化していますが、先代、先々代から業歴約40年を超える経験値に基づく高い入居率を誇っており、コロナ禍でも95.6パーセントを下回ったことがない状態です。

特徴として、首都圏中心部の居住用物件は東京事務所にお勤めの地方公共団体のみなさまにご入居いただいています。大阪府、大阪市の方も大勢いらっしゃいますし、イベントがある際には、各都市から来ていただくことが多いです。

その中には、2年交替で東京の省庁に勉強に来る自治体研修生といわれる方や、自治体が行っている消防関係で、新しい消防施設を学ぶ方もいます。

スライドの写真にもあるように、研修生や各省庁への出勤のために毎朝小型のシャトルバスをご用意しており、天候にかかわらず1日に2周循環しています。その他に、研修生用に冷蔵庫・洗濯機・電子レンジなどを無料でお貸ししています。

地方公共団体様契約推移

地方公共団体の件数です。コロナ禍でやや低迷しましたが、2024年は273件と、毎年徐々に上昇しています。1件でいくつものお部屋を借りていただく地方自治体もあります。

事業内容

成長戦略となる不動産証券化事業についてです。わかりにくい言葉もあるため、後ほど詳しく説明します。

当社の商品は「マリオンボンド」といいます。「マリオンボンド」は、国交省ライセンスの不動産特定共同事業法（不特法）によって、現物不動産を小口証券化したものです。1口1万円から投資できて、その対象不動産を所有せずとも、テナント料を出資持分割合で毎月分配するものです。

当社は20年前からこのライセンスを取得して事業に取り組み、進化してきました。百何十億円の商売となった「マリオンボンド」から「サラリーマンボンド」では、IT化の進展に伴い、ITと対面で半々の営業を行っていました。その頃はかなりの役職員がいましたが、DX化により省人化していきました。

そして現在の「i-Bond」時代に入り、クラウドファンディングで、パソコン、スマホ上ですべて取引ができるようになりました。

注目すべきは、2023年11月20日の臨時国会で金融商品取引法（金商法）の一部改正があったことです。

当社が進化させてきた「i-Bond」の形態は「集団投資スキーム」といいますが、それをブロックチェーンで管理することで「トークン」となります。不特法に関係するセキュリティが入ったトークンということで、「不特法セキュリティトークン」、当社では「Mコイン」と呼んでいます。

これまでは不動産を小口化したものはあくまでも不動産でしたが、金商法の改正により、ブロックチェーンを合わせることで有価証券に変わることになりました。

今後は、これまで自己募集していた当社商品は金融庁管轄の金融商品となり、全国約240社の証券会社においても販売できるようになります。第一種金融商品取引業ですので、地方銀行でも使っていただけるかもしれません。

不特法とは、複数の投資家の出資により、不動産を取得・運用することで、その収益を分配するための法律です。

コンセプト

コンセプトについてです。まずは、第1の置き場であるスライド左側の「預貯金」です。全国にある隠れ資産は約2,100兆円あるといわれていますが、そのうちの50パーセント以上が預貯金です。

預貯金の場合、金利は上がってきましたが普通預金で0.02パーセント、定期預金で0.025パーセントです。1,000万円預金したとしても、1年後の利息は往復のタクシー代が出る程度ですが、当社はその約80倍はあると思います。

第2の置き場は「投資」の世界です。リスク資産といわれる株式、投資信託、金、その他現物商品となります。ボラティリティがある中で、上がっている時はいいのですが、下がってくると現物は不安定な動きになります。

このように、第1の置き場の預貯金の金利の不満、第2の置き場の投資における不安がありますが、この不満と不安を解消する第3の置き場が「i-Bond」です。無担保の不動産を裏付けとして、賃貸、賃料を支援しようというもので、こちらを第3の置き場として、みなさまに訴求しています。

「i-Bond」はタイミング、金額、期間が自由に設定できます。要求払いですので、パソコンあるいはスマホで入金・出金が自由にできますし、手数料は無料です。「パソコンやスマホの操作が苦手だ」という方には、当社から手順をお知らせします。

マリオンボンドの進化

「マリオンボンド」のこれまでの流れです。当社は平成バブルが崩壊した後フリーズしたため、資産の流動化に関する法律に則った不特法で「マリオンボンド」を作りました。次に、Digitalizationということで、半分をIT化し「サラリーマンボンド」に進化させました。さらにDigitalizationを行い、現在「i-Bond」を販売しています。

マリオンボンドの進化

Digital Transformationということで、2023年11月の金商法改正により、「i-Bond」をブロックチェーンに絡ませることで有価証券に変わることになりました。自己募集していた当社商品を証券会社でも販売できるようになります。これがいつ実現するかについては、後ほどご説明します。

事業内容

不特法ST（セキュリティトークン）の特徴です。「i-Bond」の特徴をそのまま引き継ぎ、ブロックチェーンを絡めることで不動産トークンに変わります。不特法STということで有価証券扱いとなり、全国240社の証券会社と金融機関などで販売できるようになります。

ブロックチェーンについては、みなさまが持っているパソコンなどを1つの単位とし、ある程度固まった単位でお互いにデータを管理します。そのデータを管理しているブロックをチェーンでつなぎ、連結させることでデータを共有・保管します。分散型台帳とも言われますが、金融取引の履歴を改ざんできないため、不可欠な技術となっています。

トークンとは、ブロックチェーンを利用した企業が独自に発行しているポイントのようなものです。

現在販売しているi-Bondの特徴

現在販売している「i-Bond」の特徴です。銀行のように営業時間が決められていないため、24時間365日入出金を申し込むことができます。また、短・中・長期の運用が可能で、運用期間は無期限となっています。

その裏付けになっている不動産は徐々に劣化していくため、入れ替えなくてはなりません。ボリュームを増やしたら、さらに増やしていく必要があります。

入れる時も出す時も手数料は無料となっています。

i-Bondの特徴

配当については、金利ではなく賃貸料を配当するかたちです。予定分配率は1.5パーセントと低めですが、要求払いということで、必要な時に買取請求していただければ当社が振り込みます。1万円からの少額投資が可能です。その裏付けとなる不動産は、複数の投資物件でポートフォリオを組んでおり、当然ながら不動産はすべて無担保です。

安全・安心の取り組み

セキュリティへの取り組みです。「Amazon Web Services（AWS）」のセキュリティを当社なりにカスタマイズし通信の暗号化・侵入防御・攻撃検知ツールの導入などによりセキュリティレベルを上げています。

i-Bond組み入れ物件のご紹介

「i-Bond」組み入れ物件はすべて居住用で、東京都荒川区、渋谷区代々木、地方では札幌市にあります。

i-Bond組み入れ物件のご紹介

他にも東京都練馬区、江東区門前仲町、名古屋市千種区にも物件があります。

i-Bond組み入れ物件のご紹介

東京都文京区の「マリオン文京千石」については、ある県が一括借上しています。

i-Bond組み入れ物件のご紹介

第9回目の募集となりますが、今年8月1日、東京都豊島区の「マリオン千川」が追加されるため、みなさまの募集をお待ちしています。

業績ハイライト

不動産賃貸事業、不動産証券化事業について、2024年9月期第2四半期の業績をご説明します。

先にお伝えすると「i-Bond」はいくら売っても売上には計上されません。長期預かり金と言って、要求されたらすぐに支払わなくてはならないため、これは預かっているかたちとなり売上には関係しません。売上に計上されるのは賃貸料、入れ替え時の物件売却経費、ボンドを発行する発行利益の3つです。

上期は売上高10億7,700万円、営業利益2億3,700万円、経常利益1億4,800万円、当期純利益1億100万円となりました。進捗率はスライド右側に記載のとおり、7月・8月・9月の第4四半期に物件の売却や仕入れを行うため大きく変わりますが、業績予想に対して予定どおりの進捗です。

不動産賃貸サービス事業では、コアコンピタンスである地方公共団体との取引件数が増加しています。特に東京で、保有物件の賃貸料が高いところで約1割、5パーセント、6パーセント上がってきており、こちらが売上高、利益の向上につながっています。

不動産証券化事業では、「i-Bond」の累計販売額が88億円を突破しました。これからさらに物件を増やしていきますので、今期中には95億円、96億円には到達するのではないかと見ています。第9回新規物件として、9億1,600万円の豊島区の物件を追加組成します。

また、金商法の改正に伴い、新商品の有価証券をローンチする予定です。スライドには来期中と記載していますが、2023年11月に金商法が改正されたことに伴い、当局は条例、監督指針に関してパブリックコメントなどを行っています。実施は約1年後ですので、年末あたりには確定するのではないかと思います。そこで当社もセキュリティトークンの申し込みをする予定です。

当局が関係するため、明確な時期をお伝えすることはできませんが、来期中には商品化できるのではないかと考えています。我々は期限がないものを扱っているのが特徴です。

不動産売買事業では、入れ替えのために8月に約12億円の名古屋市の物件を取得します。約12億円のうち、6月末に半分、9月末に半分決済というかたちです。

また、1階に薬局が入っている以外は、内科、精神科、眼科などが入った北海道札幌市の医療モールや同じく愛知県大府市にある医療モールも売却します。古くなったものを売却して新陳代謝を進めることで、不動産についてはいつも一定の状態にしています。

2024年9月期第2四半期 決算主要指標 PL・BS

スライドの表では、第2四半期を赤枠で囲っていますが、2024年9月期はトークンの売上が入っていません。通期では売上高30億円、営業利益5億円、経常利益4億円、当期純利益2億6,000万円の計画です。今期は第4四半期にかなり集中しているため、通期のPLの修正はありません。

下段のBSをご覧ください。第2四半期末の総資産は約184億円、純資産は約40億円、自己資本比率は約22パーセントとなりました。

貸借対照表

貸借対照表です。流動資産の約23億円と固定資産の約161億円で、資産合計は約184億円となりました。1年以内に返済する流動負債は約13億円、先ほどお伝えしたとおり、長期預かり金に「i-Bond」が入りますので、固定負債が約130億円となりました。

負債・純資産合計で約184億7,000万円となりました。

2024年9月期第2四半期 キャッシュフロー計算書

キャッシュフローです。銀行から借りると必ず元利金を返さなければならないのですが、「i-Bond」はみなさまの要求があるまでは不動産に運用できるため、分配金だけをお戻しするということであり、もちろん買取請求があった場合には元金をお返しします。

2023年9月期第2四半期末の現預金残高は約12億円でしたが、2024年9月期第2四半期末は、営業、投資、財務に対するキャッシュのポジションを合わせると約16億1,300万円と、キャッシュも「i-Bond」が売れるに従い増えています。

業績推移 売上高 経常利益

売上高は通年で右肩上がりです。第4四半期に集中しますが、売上高30億円、経常利益4億円の達成は堅いと考えています。

i-Bond販売額累計

「i-Bond」がスタートしたのは、許可が下りた2019年です。そこから徐々に膨らみ、2024年3月末は88億円となっており、今期は90億近くまで到達すると思います。

来期の話になりますが、トークン化が実現すれば、証券会社等にも販売していただけるため、進めてみなければわかりませんが、こちらが大きく変わると考えています。

当社は小さな会社ですが、法改正の追い風もあり、今後は大きく伸びる可能性が高いと考えています。

2024年9月期 通期業績予想

2024年9月期の業績予想です。売上高は30億円、営業利益は5億円、経常利益は4億円、当期純利益は2億6,000万円の見通しです。

これまで長く賃貸業を営んでいるためわかるのですが、インフレになると、賃金が上昇するにつれて、約1年のタイムラグで賃料も上昇していきます。今後は賃料の増加が見込めますので、良くなる可能性が高いです。

ただし、銀行から借入をした場合、物件仕入に伴うファイナンスの金利上昇が見込まれます。当社にとっては不都合ですが、営業外費用の増加は想定内です。年内に金商法改正に伴う法施行が実施されれば、当社には追い風となることが期待されます。

株主還元

株主還元についてです。2024年2月1日に5分割しており、現在の株価であれば、配当は4円80銭となる見込みです。従来のように5分割していなければ24円です。分割後の配当金は、前年と比較してもかなりよくなっています。

配当性向は20パーセントを目安としています。新しい事業のシステムの構築ということで、金商法の改正がありましたので、施行されるまでの完成を目指し、ベトナムでオフショアのシステムを構築しています。経営計画の目標達成とともに、こちらを証券会社で販売していただけるのであれば、配当性向の引き上げも考えています。

また、当社の不動産トークンは有価証券扱いとなりますので、募集ではなく無償で付けるかたちの株主優待制度を検討しています。

株式分割後の状況

発行済株式総数については、株式分割前の2023年9月30日の約160万株から5分割して約800万株になりました。株主数は約600人から約1,500人へと急増し、現在はさらに増えており、株式分割の効果が表れています。

東証スタンダード市場上場維持基準

東証スタンダード市場の上場維持基準の状況です。株主数は400人以上のところ1,500人以上、流通株式数は2,000単位以上のところ2万6,000単位の見込みです。流通株式時価総額については、6月21日の株価であれば10億円以上の基準に十分に達していますし、流通株式比率についても、当社は32.57パーセントですので、間違いなくクリアできる数字となっています。

新たな施策

トークン化ということで、地方の株主のみなさまもいますし、証券会社からもさまざまな引き合いがあったため、今期中に名古屋証券取引所メイン市場・福岡証券取引所本則市場に重複上場申請することを先日の取締役会で機関決定しました。

2024年9月期活動実績について

サステナビリティの取り組みです。SDGs（持続可能な社会）ということで、当社ではSDGsを念頭に置いてすべての取り組みを実施しており、スライド右端の「17の目標」にはそれぞれに当てはまるアイコンを記載しています。のちほど、ご確認ください。

Appendix

先ほど、当社の理念の中に「思いやり」があるとお話ししました。こちらは先代からの取り組みになりますが、当社は富久町にあることから、「富久司」と書いて「ふくし」と読む「富久司会」があり、上場以来長きにわたり、株式の配当をすべて「富久司会」に渡していました。

現在は少子高齢化が進んでいますが、家庭内暴力で家にいられない、あるいはまっとうな食事が与えられていない子たちのために、児童養護施設に寄付を続けてきました。

2023年4月には、内閣府から公益財団法人の認定を受け、公益財団法人マリオン財団となりました。当社の株式の配当のみならず、一般の寄付についても、すべて児童福祉養護施設に寄付しています。

児童福祉養護施設には、生まれて間もない小さな子から18歳の子までいます。また、18歳で外に出ても社会性に問題があり戻ってきてしまい、近くで賃貸を借りている子もいますが、そのようなところへも寄付しています。

Appendix

児童福祉のみならず、現在の日本では、1日におにぎり1億個に相当する食物が捨てられているため、新たに食ロス・子供食堂問題にも積極的に取り組んでいきたいと考えています。事業の拡大とともに福祉にも力を入れていきます。

本日強調したいのは、「i-Bond」が今年中に金融庁管轄の商品となり、各証券会社がトークンを販売していただくことで事業が拡大すれば、さらに福祉活動も行っていけるということです。

現在、株価はあまりよくないかもしれませんが、仕込み時でもあります。このプロジェクトを成功させることが当社の今後の事業の拡大につながると思いますので、よろしくお願いします。

質疑応答：証券会社に対する営業の進捗状況について

質問者：証券会社で金融商品を販売ができるとのことですが、30名で営業体制がほとんどない中で、証券会社に対する営業はどのようなかたちで進めているのか、可能な範囲で現在の進捗状況を教えてください。

福田：リリース前のためすべてをお伝えするわけにはいかないのですが、人員は30名からそう多く増やすつもりはありません。当社の仕事は「i-Bond」をトークン化したものをブロックチェーンに書き込むまでであり、販売は今まで自己募集していた3名、4名の者が担当するか、証券会社に依頼する予定です。

地方の証券会社からの引き合いがあり、現在のインターネット取引がネオ証券化でゼロになってしまい、「売る商品も少なくなっているから大いに期待している」と言われているため、重複上場し、地方の証券会社とアライアンスを組みたいと考えています。要するに、販売はお任せして、発行体になろうということです。

質疑応答：成長戦略について

司会者：成長戦略についてもう少し詳しくお聞かせください。

福田：不動産賃貸事業は安定基盤ですので継続しますが、不動産証券化事業において「i-Bond」は無担保にし、それを先ほどお伝えしたとおりブロックチェーンに書き込むまでが当社の仕事で、その後、ブロックチェーンから販売するのは証券会社の仕事になります。

当社の業務は発行のみとなりますが、お客さまにたくさん買っていただければ、資産、バランスシートがさらに膨らみ賃貸料が増し、結果としてトップラインが自然に上がっていきます。

質疑応答：「i-Bond」の優位性について

司会者：「i-Bond」の優位性について教えていただきたいです。

福田：クラウドファンディングにおいては、約200社はライセンスを取得していると思います。しかし、オープンエンドは当社だけで、終わりがありません。どちらも5年、7年の期限がありますが、当社は対象不動産を入れないことで唯一オープンエンドを実現しています。そのため、クラウドファンディングを増やしてトークン化を進めていきたいと考えています。

福田氏からのご挨拶

東京よりも大阪の方から多く質問をいただいており、以前より注目されていると感じています。不動産の小口商品にブロックチェーンの新技術を絡めることで、トークンが有価証券に変わります。株価としては現在が仕込み時だと思っています。どうぞよろしくお願いします。

本日はありがとうございました。