【QAあり】グッドコムアセット、ホールセール・リテールセールス、私募ファンドによる積上げ等で通期売上高713億円の達成見込む

目次

長嶋義和氏（以下、長嶋）：グッドコムアセットの長嶋です。事業内容や、第2四半期の決算についてご説明します。よろしくお願いします。

業績サマリー（２Q実績と通期予想の達成要因）

通期売上予想の713億円の達成要因です。ホールセールは前期からの持ち越し物件を第3四半期で完全に売上計上し、今期販売予定分は好条件にこだわって、1棟1棟丁寧に販売を進めています。

リテールセールスは、個人投資家のニーズが引き続き堅調で、4月に入社した新卒社員も続々と契約を上げており、順調に収益に貢献しています。

第1号私募ファンドは、7月の開始に向けて順調に組成手続きを進めています。

リアルエステートマネジメントは、販売用不動産の増加に伴って家賃収入が大幅に増加しています。管理戸数も増加しており、ストック収入も積み上がっています。

これらによって、通期業績予想は達成できる見込みです。

会社概要

会社概要です。当社グループの主力事業は、東京23区を中心に1都3県にて自社ブランド「GENOVIA」シリーズの投資用新築マンションの企画、開発、販売および管理です。

セグメントは、法人へ販売を行うホールセール、個人投資家へ販売を行うリテールセールス、建物管理・賃貸管理・家賃債務保証を行うリアルエステートマネジメント、IPOやIRコンサルティング、不動産小口販売を行うその他です。

グッドコムアセット グループの歩み

当社は2005年に創業しました。2016年に新規上場し、現在は東京証券取引所プライム市場に上場しています。来年2025年は創業20周年となるため、さらなる飛躍の年にしたいと考えています。

自社ブランドマンション 「GENOVIA」

事業の特徴です。自社ブランドマンションの「GENOVIA」は、賃貸需要の高い東京23区を中心に1都3県にて供給しています。

各物件に統一感を持たせており、壁面緑化や屋上緑化、屋上ドッグランの3シリーズで展開しています。間取りは1Kから2LDK、価格帯は2,000万円台から5,000万円台です。豊富な物件ラインナップから、資産状況などのニーズに合わせてご提案しています。

自社ブランドマンション 「GENOVIA」

自社ブランドマンション「GENOVIA」の一例です。入居者に安心・快適に過ごしていただける分譲仕様となっています。

物件の供給エリア

「GENOVIA」の供給実績です。東京23区で148棟、1都3県では168棟を供給しています。

仕入の特徴

仕入の特徴です。当社では原則、入札には参加せず、信頼関係を構築した取引先との相対取引で仕入を行っています。これにより、物件仕入価格を抑制し、継続的に物件情報を入手することが可能となります。

なお、前期の仕入先のリピート率は78.3パーセントとなりました。

仕入の特徴 オフバランス・スキーム

当社は、オフバランス・スキームによる仕入が90パーセント以上となっています。このスキームでは、スライド下段に記載のとおり、建設会社が土地を取得し、当社と仕入契約を結びます。当社は、仕入契約時に手付金のみを支払うことで、仕入が完了します。

マンションが竣工し、引き渡しを受けるまで、土地代金や建築代金、借入金利など、物件開発に関わる費用を負担せずに済みます。

また、マンション建設中の2年から3年の間、資金が寝てしまうことがないため、資金回収期間が短く、高い資金効率を実現できます。良好な財務体質を維持できることから、他社よりも多くの仕入が可能で、成長を加速させることができます。

1,136億円相当にあたる物件を確保

手付金のみの仕入が可能となることから、仕入契約などを締結していても、前渡金のみに計上されるため、実際の仕入総額は貸借対照表に計上されません。

実際に仕入契約などを締結している案件の総額は748億円となり、合計で1,136億円相当の物件を確保しています。

パイプラインの状況

6月12日までの仕入状況は、9棟675戸となりました。第2四半期までは前期からの持ち越し物件の販売に専念していましたが、下期は仕入も積極的に行っていきます。

また、大型物件を仕入れることで、スケールメリットを活かして、建築資材の高騰などのコストを圧縮するよう取り組んでいます。

パイプライン①

前期から持ち越した23棟、1,190戸の販売状況です。販売活動は進み、契約戸数は約64パーセントとなっています。残りは私募ファンドへの組入と、リテールセールスによる販売で完売予定です。

パイプライン②

今期の新たな竣工物件についても、竣工前から販売を進めており、1棟ごとに条件を精査し、販売を推進しています。

パイプライン③

これらの来期以降の販売物件も含めると、現時点で合計71棟4,967戸のパイプラインを揃えています。

グループ会社

当社グループは、一気通貫のビジネスを行っています。当社グッドコムアセットは、マンションの企画・開発・販売を行っています。

グッドコムは、マンションの建物管理と賃貸管理を行っています。ルームバンクインシュアは、入居者の保証人となり、入居の促進等を行っています。グッドコムアセット投資顧問は、私募ファンドや私募REITの資産運用を行う会社です。

企画・開発・販売・管理をグループ会社で一気通貫できることが、当社グループの強みです。また、キャピタルサポートコンサルティングは、IPOやIRのコンサルティングを行っています。

事業ポートフォリオ

当社グループの事業ポートフォリオです。多様な販売チャネルとストックビジネス、新規事業などにより、どのような経営環境でも業容を拡大していきます。

ホールセール

セグメント別の施策をご説明します。ホールセールは、6月12日現在の契約済みを含む今期売上計上分は737戸となり、契約は順調に進んでいます。

ホールセール

前期までは数百億円規模のバルク（複数棟）で、販売先をコンペで選定していたため、当該規模を購入できる法人のみに参加が限られていました。今期は1棟単位で収益性を見極め、売り急ぐことなく、今期中に販売可能な法人へ確実に販売を進めています。数億円単位から物件を揃えているため、より多くの法人から引き合いがあり、順調に契約を進めています。

第3四半期は、前期からの持ち越し物件を含め、多くの物件販売による売上計上を積み上げ、私募ファンドの組成も予定しています。第4四半期は、今期竣工物件の売上計上と並行して、来期の販売先の選定も行っていきます。

リテールセールス

リテールセールスは、前期は販売戸数が大幅に増加し、今期も引き続き堅調に推移しています。6月12日現在の契約済みを含む今期売上計上分は291戸となっています。

リテールセールス

今期の施策は、日本全国・公務員・女性を中心として販路を拡大していきます。

リテールセールス

30代から40代の安定した所得の方々への提案を強化していきます。

リアルエステートマネジメント

リアルエステートマネジメントは、安定的に業績を拡大しており、今期の第2四半期はすでに過去最高の営業利益を更新しています。販売用不動産の増加による家賃収入の増加が、大きく貢献しています。

リアルエステートマネジメント

直近3ヶ月の入居率は、100パーセントに回復しています。「GENOVIA」の立地や仕様が評価され、企業の社宅としての需要も高くなっています。

リアルエステートマネジメント

今期の施策です。賃貸管理では、高入居率による物件販売の促進や賃料収入を増加していきます。建物管理では、管理棟数の増加によって安定的な収入を拡大していきます。

家賃債務保証では、外国人労働者や居住者の増加に伴い、外国人入居者への保証に力を入れており、新商品の提供などを積極的に行っています。

また、保証審査の精度を高めて契約数を伸ばしていきます。これらにより、貸倒引当金を減少させていきます。

連結損益計算書

2024年10月期第2四半期の決算についてご説明します。

連結損益計算書です。売上高は113億5,100万円、営業利益は8億6,900万円、経常利益は5億8,800万円、四半期純利益は3億5,800万円となりました。前期から持ち越した物件のうち、売上高77億9,900万円を計上しています。

連結貸借対照表

連結貸借対照表です。第2四半期期末は、今後の物件販売にかかわる前渡金が増加しました。販売物件の売上計上を進めていくことで自己資本比率も上昇し、過去と同様に、40パーセント以上を確保したいと考えています。

当社グループの中長期成長

業績推移および中長期成長についてご説明します。

当社グループは、私募ファンドや私募REITへの物件供給により運用資産規模を拡大し、不動産流動化事業を主力事業として成長させていきます。

2030年10月期には、売上高6,000億円、営業利益600億円を達成したいと考えています。

過去最高の売上高を予想

2024年10月期の売上高は、前期比221.4パーセント増の713億2,000万円を予想しています。冒頭でご説明した要因により、過去最高の売上高を達成します。

過去最高の営業利益を予想

2024年10月期の営業利益は、前期比149.5パーセント増の53億4,000万円を予想しています。販売先の選定やコストの見直しなどによって利益率の改善を図り、過去最高の営業利益を達成します。

仕入エリアの拡大

1都3県の人口は転入超過であり、賃貸マンションの市場規模も拡大していることから、仕入エリアを東京23区中心から1都3県へ拡大しています。今後もさらに市場シェアを高めて供給戸数を増やし、事業を成長させていきたいと考えています。

REIT事業の市場規模

今後の主力事業と考えているREIT事業の市場規模についてです。REITの資産総額は2024年3月末現在で約29兆円と、10年で約18兆円増加し、拡大を続けています。

また、安定的な投資先の1つとして選ばれており、私募REITの出資総額も年々増加しています。これらにより、REIT事業の成長は可能だと考えています。

私募ファンド・私募REIT 運用資産の拡大

当社グループの私募ファンド・私募REITの運用資産残高の推移目標です。今期中に100億円規模の私募ファンドを開始し、徐々に運用資産を拡大させ、将来的には私募REITを開始したいと考えています。

株主還元（配当・総還元性向）

投資指標についてご説明します。

株主還元です。2024年10月期の配当予想は、7期連続で増配し、1株当たり36円です。配当性向30パーセントを基準に毎期配当することを基本方針としており、過去において減配はなく、増配を続けています。

また、2019年から2021年は3期連続で自己株式取得も実施し、高い総還元性向を実現しています。

ＲＯＥ

ROEの推移です。2024年10月期の業績予想を達成することで、20パーセント以上の水準に回復可能と考えています。

時価総額・PER

新規上場からの時価総額の推移です。毎年12月末日の株価を参考としています。業績の拡大とともに増配や株式分割も実施し、時価総額は新規上場から約8倍に成長しています。

今後も業績を拡大し、知名度向上やIR活動に注力することで、時価総額を上げていきます。

Purpose（パーパス）＆Vision（ビジョン）

当社のPurposeは「不動産を安心と信頼のできる財産としてグローバルに提供し、社会に貢献する」です。Visionは「21世紀を代表する不動産会社を創る」としています。

サステナビリティの推進

サステナビリティの推進について、これまでの具体的な施策をスライドに記載しています。

当社は特に人的資本に注力しています。従業員に対して約4パーセントのベースアップやリフレッシュ休暇制度を導入するなど、安心して力を発揮できる環境を整備しています。

会社の成長は、役職員の成長によって実現できるものと考えており、今後も、誰もが能力を十分に発揮でき、成長を実感できる環境を整えることで、業績拡大を続けていきます。

サステナビリティの指標推移

サステナビリティの指標推移です。従業員数は順調に増加し、有給休暇取得率も増加傾向にあります。人的資本を重視し、多様性の確保と従業員エンゲージメントの向上を図っていきます。

以上で説明を終了します。ありがとうございました。

質疑応答：売上計上のタイミングについて

司会者：「販売は進んでいるようですが、契約が完了しても売上計上がその後になっている理由は何なのでしょうか？」というご質問です。

長嶋：例えば、スライドに「2024年6月28日までに売上計上」という記載があります。これは月末に売上計上ということなのですが、要は、法人と我々の契約の最終日ということです。

我々がなぜ資金回収を急がないかというと、資金回収は急げば急ぐほど買い叩かれてしまうためです。「明日もう資金を用意してくれ」というのと、例えば3ヶ月から5ヶ月後まで「資金調達する期間を与えます」というのとでは、やはりその期間を与えることで、買い手も十分にリスクなく資金調達ができるはずなのです。そうすることで、友好関係ができるという考え方です。

そのため、スライドの期ズレの23棟については、遅くとも第3四半期にはすべて完売できると自信を持っています。

質疑応答：薄利の懸念について

司会者：「販売は進んでいると思いますが、値引き販売で薄利となっていませんか？」というご質問です。

長嶋：先ほどの質問とも関連していますが、薄利となっているのであれば、すでに売上計上できています。在庫処分になるため、利益も出ず、例えば営業利益も赤字になっているはずです。

我々としては、買い手の法人に余裕を持って資金調達ができる期間を与えているということであり、心配はありません。

質疑応答：私募ファンドの進捗について

司会者：「私募ファンドの進捗はいかがでしょうか？」というご質問です。

長嶋：7月を目処に第1号ファンドを組成するべく、銀行の方々、関係各位の方々とディスカッションを進めており、順調に推移しています。「いつ組成をします」と決まれば、開示させていただく準備をしている状況です。

質疑応答：バルク販売をやめた背景について

司会者：「バルク販売をやめた背景は何かあるのでしょうか？」というご質問です。

長嶋：バルクの販売先は、だいたい数百億円規模でコンペによって選定しています。当然ながら、数百億円規模の金額を調達できる会社となると、みなさまも名前を聞いたことがある会社ばかりであり、コンペに参加できる会社は限定されてしまいます。

バルク販売は「この物件は欲しいんだけど、この物件は欲しくない」というのが値段によって明確にわかり、バルクだからまとめて買うというのがわかります。今期の1棟単位の施策でいくと、1棟単位であれば、買い手の法人のニーズによって物件を選ぶことができ、「欲しくなければ手を挙げなくていいんですよ」と、それが今期の施策です。

従来はバルクが好まれたのですが、前期からは「1棟単位で欲しい」というかたちで手を挙げる法人が非常に増えました。当社ではバルクと1棟単位のどちらも行っていましたが、やはりどちらに買い手のニーズがあったかというと、1棟単位のほうが多かったのです。

そのため、前期を教訓にして、今期からは変えたということです。

司会者：両方行った結果、現在の1棟単位のほうが需要があったということですね。

長嶋：1棟単位のほうが、より多くの法人に需要がありますし、数億円規模から50億円くらいのものまでが1棟であるため、法人の欲しいもの、欲しくないものが選別できていいのではないかと思っています。

質疑応答：下期の仕入について

司会者：「これから仕入を増やしていくというお話でしたが、今期はどの程度確保したいとお考えでしょうか？」というご質問です。

長嶋：上期については、ホールセールは販売のほうに注力した結果、仕入のほうは9棟675戸と、例年と比べて少ない状況です。

そのため、下期に関しては最低でも2,000戸近くは仕入をしたいと考えています。

質疑応答：リアルエステートマネジメントの今後の見通しについて

司会者：「リアルエステートマネジメントが安定的に業績を拡大しているというお話でしたが、今後もストック収入に積み上がるのでしょうか？」というご質問です。

長嶋：毎月のように建築費が上がっており、資材の高騰や人件費の上昇が続いているため、我々としては、不動産を保有しながら、一番良い時期を我々の判断で決めて売却するのが一番良いという結論を出しています。

保有している間は、当然ながら家賃収入が当社に入ってくるかたちになるため、リアルエステートマネジメントが伸びていく要因になると思います。

スライドをご覧ください。セグメント別では、第2四半期ですでにこれまでの通期実績に近いところまで来ており、2023年の通期を達成しているような状況です。保有しながら、適正な時期が来たら、我々のほうで売却活動を進めるというかたちになります。

質疑応答：1都3県以外での仕入の可能性について

司会者：「1都3県以外での物件の仕入れというのも、長期的には可能性としてあるのでしょうか？」というご質問です。

長嶋：当社の物件の供給実績としては、東京23区の徒歩10分圏内を中心とした供給エリアが148棟、1都3県では168棟ですが、基本的にはこれをベースにしていきたいと考えています。

大都市圏の人口転入転出数をご覧いただきたいのですが、我々が東京23区から1都3県に仕入範囲を拡大したというのはこちらのスライドに記載があるとおり、1都3県はやはり転入超過なのです。

司会者：そうですね。

長嶋：転入超過と言えるのは、あとは大阪と福岡になりますが、この地域でチャレンジしたいという気持ちは正直あります。

ただ、これはグッドコムアセットが乗り込んでいくということではなく、やはりM&Aで、大阪または福岡に強い会社と協力しながら仕入を行っていくのが一番良いのではないかと考えています。

あくまでも、賃貸需要が高い場所に建てるということが一番のポイントになります。転出超過の地域に供給して何がマイナス要因になるかというと、やはり空室保証の引き当てが増えてしまうことが大きいと思います。

司会者：長期的な視点では、大阪、福岡あたりを考えているということですね。

長嶋：おっしゃるとおりです。

質疑応答：下期のリテールセールスの販売について

司会者：「リテールセールスは新卒社員も速いペースで育っているため、下期も上期と同程度の販売が期待できるということでしょうか？」というご質問です。

長嶋：通期売上予想713億円の達成要因としてお示ししたリテールセールスについてですが、4月1日入社の約30名のうち、リテールセールスには15名が配属されており、その中の約3分の1の方々はすでに初契約を上げている状態です。

司会者：即戦力ですね。

長嶋：そのとおりです。これは非常に速いペースですので、積み上げはかなり期待できるのではないかと思っています。

リテールセールスの販売戸数を見ていただくとわかりやすいのですが、2024年10月期第2四半期までの累計、すなわち4月までの数字で198戸、そして6月12日までの累計が291戸ということは、約40日で約100件の契約戸数が出ているということです。

司会者：すごい数字ですね。

長嶋：それだけ爆発的にリテールセールスの売れ行きが良いということです。この好調さを見ると、下期は上期以上に売れるということです。

加えて、当社も2016年に新規上場してから丸8年経過しましたので、優秀な社員が入社してきていることも、要因としてあると思います。

質疑応答：入居率100パーセントの要因について

司会者：「企業が福利厚生を充実させるために社宅契約を増やしていることも、入居率100パーセントの要因なのでしょうか？　ちなみに、私も「GENOVIA」のような高級感のあるマンションが社宅なら住んでみたいです」というご質問です。

長嶋：ありがとうございます。社宅事情は本当に底堅いです。

司会者：これも入居率100パーセントの要因になっているということですね。

長嶋：そのとおりです。スライドの入居率は4月で100パーセントになっていますが、実は今、3ヶ月連続で100パーセントになっており、入居率は非常に好調です。

司会者：安定して100パーセントを保っているということですね。

長嶋：また、「GENOVIA」は企業に対して名前が通っているため、来年4月入社予定の案件についても、現時点ですでにオファーが来ているような状況です。

司会者：この緑化のイメージも企業としては良いですね。

質疑応答：株価倍率を上げるための取り組みについて

司会者：「売上の成長に比べると株価倍率は割安になっていると感じます。株価倍率を上げるには業績をしっかりと出すことだと思いますが、今後の取り組みについてぜひお聞かせください」というご質問です。

長嶋：例えば、リテールセールスの第2四半期累計の198戸で、ここからすでに約100戸がアップサイドされ、291戸です。

ホールセールを見ていただくと、第2四半期累計で計上したのは171戸なのですが、今契約しているのは累計で737戸です。これらをトータルしていただくと、大体1,000戸は超えています。

簡単に言えば、先ほどの数字は、損益計算書にはまだ計上されていないというだけなのです。

司会者：差の部分ですね。

長嶋：おっしゃるとおりです。そのため、安心していただいてよいということです。これを見て順調だなと思っていただくために、我々としては資料を作っています。

司会者：そこをご自身で計算していただければということですね。

長嶋：当社の平均単価など、決算短信等で割り戻せばできる話ですので、「もうこれだけ契約が積み上がっているんだ」「私募ファンドも7月にできるんだ」ということであれば、本当に二重丸の安心と思っていただいてよいと思います。あとは急アクセルを踏むだけです。

司会者：準備は整っている状態ということですね。

長嶋：今はAIなどで単純に株価が安いと見られてしまっていますが、やはり、どうしても想像できないものがあると思っています。

例えば、このようなものが反映されているかどうかというと、私は反映されていないと思っています。単純に「何パーセント増、何パーセント減」という数字のマジックでしかないのではないかと思います。

司会者：表に出ている数字だけで判断されているということですね。

長嶋：おっしゃるとおりです。そこにどれだけの契約が積み上がって、第3四半期で計上されるかという思惑はIR補足資料に出していますので、ご覧いただければわかりやすいと思います。

質疑応答：増配について

司会者：「通期予想を上回ることになれば増配も検討されますか？」というご質問です。

長嶋：言いづらいお話なのですが、売上が上がるから利益も上がるというわけではありません。1棟ごと、1戸ごと、あるいは1件ごとに丁寧に売ることで利益率をアップしていくということです。

そのため、713億円の売上高を達成したから53億円の営業利益が出るというわけではなく、現状ではさらに高い成長ができる可能性もあるということしか言えないわけです。それによって配当が上がるという可能性はあります。

長嶋氏からのご挨拶

通期の業績予想を確実に達成すべく、全社一丸となって邁進していますので、引き続き応援いただけますと幸いです。本日は誠にありがとうございました。