アンビション Research Memo（1）：都心の投資用デザイナーズマンションに特化。1Qは主力2事業好調で増収増益

■要約

AMBITION<3300>は、都心で若年層向けマンションのサブリース事業を中心に不動産関連サービスを展開する急成長企業である。主力はサブリース（転貸）事業※1であり、「かりあげ王」のブランドで展開する。「不動産SPA」のコンセプトのもと、賃貸仲介事業「ルームピア」「バロー」、売買事業※2「かいとり王」などを通じて、顧客の様々なライフステージに適応する事業を行っている。2017年10月には投資用マンションの開発・販売の(株)ヴェリタス・インベストメント（以下、ヴェリタス）を連結化し、開発事業が大幅に強化された。

※1 サブリース（転貸）事業は、同社では「プロパティマネジメント事業」の一部である。
※2 売買事業は、同社では「インベスト事業」の一部である。


1. 事業概要
主力はプロパティマネジメント事業であり、特に東京23区のDINKS・単身者向けマンション・デザイナーズマンションなどを借り上げてサブリース（転貸）する点に特徴がある。サブリース戸数は2018年9月末時点で9,631戸（前期比8.0%増）、総管理戸数は17,578戸（前期比12.4％増）と堅調に伸びており全社売上高の52.5%を占める。賃貸仲介事業は、首都圏19店舗において自社物件を始めとする賃貸物件の仲介を行っており、サブリース（転貸）事業を援護する存在だ。また、首都圏の中古マンション流通の活況を背景に、購入・リノベーション・入居率向上・売買を行うインベスト事業も業績を補完する存在だ。2017年10月よりインベスト事業にヴェリタスの行うマンション開発事業が加わり、2本目の柱となっている。

2018年は一棟ものの投資アパート販売物件の不祥事が発生し、市場全体への懐疑の目が向けられた。不祥事が発覚したのは、主に地方や郊外のマンションと比較すると耐用年数が低い賃貸アパート（シェアハウス含む）だった。この背景には地方や郊外における入居率の低迷がある。本来、入居率が低下すると賃貸物件の採算が取りにくくなるため融資基準は厳しくなる。無理をして貸し出そうとするなかで不祥事が発生するからくりである。一方で、同社の扱うマンションは、東京都、特にプレミアムエリアと言われる渋谷区、港区、中央区、千代田区、品川区、新宿区、文京区などに集中しており利便性に優れる。その結果、同社が管理するマンションの入居率は95%から99%前後で安定して推移している。ロケーションの価値に加え、内外装や機能面でも差別化されているため資産価値が落ちない点も“アパート経営”とは一線を画する根拠である。実際に、一連の不祥事の後においても同社のマンションの販売は好調であり、金融機関の融資姿勢に変化はない。

2. 業績動向
2019年6月期第1四半期の連結業績は、売上高が前年同期比90.7%増の6,320百万円、営業利益が272百万円（前年同期は50百万円の損失）、経常利益が228百万円（前年同期は53百万円の損失）、親会社株主に帰属する四半期純利益が128百万円（前年同期は41百万円の損失）と大幅な増収とともに第1四半期からの利益計上を達成した。主力のプロパティマネジメント事業におけるサブリース戸数が9,631戸（前年同期比8.0%増）、総管理戸数が17,578戸（前期比12.4％増）と堅調に伸びたのに加え、入居率が95.2%（2017年9月末は93.8%）と1.4ポイント向上し、増収増益につながった。第1四半期から増益基調が鮮明になった理由としては、スケール効果が効く規模に達したことや、不動産テックを積極的に取り入れて生産性を上げてきた成果が顕在化したことが挙げられる。インベスト事業ではヴェリタスが2017年10月から連結され、2018年9月末までに61件（売上高約19億円分）の引き渡しが順調に完了した。プロパティマネジメント事業の増益に加え、インベスト事業の連結により、季節変動に影響を受けず、第1四半期からの利益計上ができる企業体質に変貌した。

3. 業績見通し
2019年6月期通期の連結業績は、売上高が前期比20.7%増の28,085百万円、営業利益が同13.9%増の1,300百万円、経常利益が同7.0%増の1,088百万円、親会社株主に帰属する当期純利益が同6.1%増の648百万円と、期初からの増収増益予想を据え置く。主力のプロパティマネジメント事業では、サブリース戸数の更なる増加を計画する。入居率に関しては、例年底となる第1四半期に95%を超えて推移しており、期末に向けて2017年以上の高水準が期待できる。2019年6月期のヴェリタスの新規開発物件の年間引渡し予定戸数は250戸から300戸を想定する。「PREMIUM CUBE 大井町#mo」が予定を上回るスピードで早期完売となるなど足元は好調である。その他、利益水準を押し上げる要因と成り得るポイントでは、IT化推進による業務効率・生産性のアップ（不動産テック）、営業組織体制の強化等によるシナジー効果、保険事業・電力事業などによる追加収入などがある。同社は2018年6月期に3回の業績上方修正を行った。2019年6月期の予想に関しても、例年どおり、保守的な予想と捉えるのが妥当だろう。特に2019年6月期の各利益の出足は好調であり、サブリース事業の入居率が高まり、賃貸仲介事業の繁忙期となるため、期末に向けて利益動向に要注目である。

4. 成長戦略
同社は不動産テックの分野で先駆者的存在である。これまで導入をしてきたITツールとしては、ホームオートメーション（住宅のIT化）から不動産営業の効率化ツールまで様々である。homepia（ホームピア)・VERIOT（ヴェリオ）はスマートフォンのアプリで、自宅や外出先からでもお風呂の給湯、各家電の操作が簡単にできる。給湯まで連携した仕組みは画期的であり、他社との差別化につながっている。チャットツール、AIチャットの導入も早くから行っており顧客満足度の向上と業務効率化の両方で効果が顕在化している。AIを活用することで、夜間や休日であってもビジネスチャンスを逃さない効果もある。同社は現在RPA（Robotic Process Automation）の活用に本格的に取り組んでいる。ロボットによる業務の自動化を行うことで、入力データの転記などの労働集約的な業務を効率化し、働き方改革の実現を目指す。同社での利用実績をもとに、RPAを不動産業界に普及させる事業（外販）を計画している。

5. 株主還元策
同社は株主還元策として配当を実施している。配当の基本方針としては、成長のための投資と株主への適切な利益還元をバランス良く行う方針である。2015年6月期から3年連続で年5円配当を継続したが、2018年6月期は大幅に利益水準が上がったために、配当金は年16.5円に大幅に増配された（配当性向は18.3%）。2019年6月期は、前期と同じ配当金年16.5円を予想する。同社は将来的に配当性向を30%以上に引き上げることを目標としている。利益成長に加え、配当性向が急上昇することにより増配ペースが加速することが予想される。

■Key Points
・東京都心部の投資用デザイナーズマンションに特化。個人向けアパート投資市場で発生した不祥事とは一線を画すビジネスモデル
・2019年6月期第1四半期はプロパティマネジメント事業の増益に加え、インベスト事業の連結により増収増益。第1四半期から利益計上できる企業体質に変貌
・不動産テック各種ツールを積極導入し不動産業界の効率化をリード。民泊事業黒字化（特区民泊）
・2019年6月期は16.5円配当を予想。「利益成長」に「配当性向上昇」が加わり増配ペースの加速に期待

（執筆：フィスコ客員アナリスト　角田秀夫）

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