ＡＤワークスグループ Research Memo（2）：収益不動産販売とストック型フィービジネスを両輪に事業拡大を図る

■事業概要

ADワークスグループ<2982>の事業セグメントは収益不動産販売事業、ストック型フィービジネスの2つのセグメントに区分されている。また、連結子会社として国内で収益不動産販売事業等を展開するエー・ディー・ワークス、プロパティ・マネジメント事業（以下PM事業）を行う(株)エー・ディー・パートナーズ、リノベーション工事等を行う(株)エー・ディー・デザインビルド、内装工事を主に行う(株)澄川工務店（2019年4月に子会社化）、CVC事業を行う(株)エンジェル・トーチ（旧(株)スマートマネー・インベストメント）、クラウドファンディングを活用した資金調達等を行う(株)ジュピター・ファンディングなど6社があり、米国では収益不動産販売事業、PM事業、住宅債権への投資事業、不動産開発販売事業を行う子会社に加えて、それらを統括する事業統括会社の合計8社でグループを構成している。

収益不動産販売事業とは、中古賃貸マンション等を仕入れ、リノベーションなどのバリューアップを施してから販売する事業で、同社の主力事業となる。仕入物件の対象エリアは中古マンション等の賃貸需要が旺盛な都心部が中心となる。顧客は、主に事業法人や個人富裕層で、マンションの物件価格は、以前の200～300百万円台が中心からやや規模は大きくなっている。但し、200～300百万円台の物件は、入居率が高く家賃収入が安定しているほか値下がりリスクも相対的に低く、個人富裕層が投資運用対象として手掛けるのに手頃な水準となっている。なお、2019年3月期からは、不動産小口化商品「ARISTO」シリーズの販売を開始した。また、商業ビルやオフィスビル等を仕入れる機会も増え、取り扱う物件も大型化する傾向にある。京阪神や中京エリアなど主要都市部での物件などエリアの裾野も広がっている。米国では、カリフォルニア州で子会社を通じて収益不動産販売事業を行っているほか、2020年にはハワイ州にも子会社を新設し、賃貸不動産物件の開発販売を進めていく予定となっている。

ストック型フィービジネスとは、販売用不動産を売却するまでに得られる賃料収入のほか、同社が保有・売却した物件に関するプロパティ・マネジメント収入（建物の維持・管理受託、賃料・管理料徴収、テナント誘致等によるフィー）、既存顧客に対する売買サポートフィー、不動産に関する相続対策等のコンサルティング収入、受託不動産の保守・修繕工事で構成されている。利益の大半を占める賃料収入は、収益不動産残高が積み上がれば連動して増えていくため、同社にとっては安定収益源の機能を果たしている。

（執筆：フィスコ客員アナリスト　佐藤　譲）


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