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緩和頼み 終わりの始まり
2127文字

人々は後に、2月後半に始まった米国の株安を「市場の金融緩和頼みが終わるきっかけだった」と振り返るかもしれない。
「中央銀行は万能ではない」。これがここ数週間の教訓だ。1月までは、下げた株を拾う「押し目買い」が投資戦略の鉄板だった。米連邦準備理事会（FRB）が金融緩和で株価を引き上げてくれるとマネーが信じたからだ。
1月3日に米軍がイラン革命防衛隊司令官を殺害し、中東が緊迫した際も株安は続かなかった。31日に新型コロナウイルスの感染拡大でダウ工業株30種平均は603ドル下げたが3日間で取り戻した。
今は違う。FRBの利下げを織り込む過程でも、3月3日の緊急利下げの後も株安は止まらない。
市場心理の激変ぶりを示すチャートがある。国債と株の相場が連動しなくなったのだ。景気の悪化が金融緩和を誘って長期金利は低下（債券価格は上昇）する。低金利でリスク許容度を高めたマネーは株に向かう。そんな前提で米国債と株の価格は連動してきた。人為的な債券高が株高を誘発する「双子のバブル」ともいわれた。
だが株は債券について行かなくなった。代わりに連動し始めたのは、「ドクター・カッパー（銅）」の異名を持ち、中国発の世界景気後退をちらつかせる銅相場。新型肺炎の驚きは、一度の緩和で打ち消せないほど大きかった。

もっとも世界では、新型肺炎の問題が深刻化する前から「緩和が経済にとって本当に良いのか」という疑念が強まっていた。
2008年のリーマン危機以降、世界の金融緩和は800件を超えたという集計もある。英イングランド銀行が「世界の平均金利は5000年さかのぼってもないほど低い」と説明して話題を呼んだのは15年だが、今はもっと低い。
ひずみも広がった。今、世界の投資家が読み直している本がある。米債券投資会社ピムコの最高経営責任者（CEO）だったモハメド・エラリアン氏が16年に出した「世界経済　危険な明日」だ。中央銀行への過度な依存がもたらす10のリスクを警告した内容で、米国では増刷の話が出ている。
https://www.nikkei.com/paper/article/?b=20200307&ng=DGKKZO56497060W0A300C2TCR000


「4年前と比べ、誰もが緩和の危うさを意識するようになった」と同氏も変化を感じている。本書も警告した「所得格差」は米大統領選の争点に浮上した。緩和で金融商品の価格が上昇し、富裕層の資産価値はもっと膨らんだ。社会的には低所得層が不満を強め、経済的にも富裕層が所得の増分に占める支出の割合を落とすため、プラス効果と言い切れない。
欧州では2月、格付けが投機的等級のギリシャですら長期金利が1%を下回った。カネ余りで投資家がリスクに甘くなったからだ。マネーは経営不振で市場から退出すべき「ゾンビ企業」の延命も許している。欧州中央銀行（ECB）では緩和を公然と批判する理事会メンバーも現れ、ドイツ出身のタカ派専務理事は辞任した。
今や中央銀行も、投資家も、市井の人々も緩和の暗部を理解している。景気の底割れを防ぐため、緩和の総数は900件へと増えていくだろう。だが同時に矛盾やいらだちも静かに蓄積していく。
そもそも株式市場は中央銀行の金融政策ではなく、株を発行する企業の価値を取引する場だ。これから頼るべきなのは、逆風を突いて成長する企業に違いない。
市場の変調で米国では「GAFAはバブルか」との議論が持ち上がっている。グーグルの親会社アルファベット、アマゾン・ドット・コム、フェイスブック、アップルで株価指数を作って09年からの上昇率を見ると、米ハイテク株ブームが始まった95年以降、代表的なハイテク株の指数「ナスダック100」がピークをつけた00年3月までの伸び率を超える。
だが、「GAFAの時代は終わった」とは言えない。いずれも世界規模で人々の生活を一変させた「ディスラプター（壊し屋）」であり、企業の実体が怪しかったドットコムバブルとは異なる。
日本には、緩和に代わって頼れる壊し屋がいるだろうか。音楽を家の外に持ち出した1979年発売のソニー「ウォークマン」や、ユニクロが安くて高機能の服もあると人々に気づかせた98年のフリース・ブーム以来思い当たらない人もいるのではないか。
2つのヒットには危機という共通項がある。79年は第2次石油危機、98年は金融危機のさなかだった。危機の衝撃は消費者の価値観を変え、企業にも知恵を絞るよう迫ってイノベーションを生む。
人々に在宅勤務を強い、企業が需要の蒸発に悩む今、変革は始まっていると信じたい。失敗を認めて社員がリスクを取りやすくする社風作り、過去の延長から脱するた 米大統領選後 楽観はできぬ シンガポール国立大学 ジェームズ・クラブツリー氏
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米国のトランプ大統領が2月、インドの首都ニューデリーなどを訪問した。中国への対応に苦慮する米国とインドにとって、関係の緊密化の一助となっただろう。加えて、トランプ氏の訪印は重要な一里塚でもあった。大統領再選の確率が、より高まる中でのアジア訪問だったからだ。
トランプ氏は、民主党の大統領候補であるサンダース上院議員らと戦う準備ができているようだ。確かに、順調な経済などに支えられ、トランプ氏再選の可能性は高いようにみえる。アジアでは、再選が地域の安定と米国との関係の将来にとって何を意味するかについて、あまり深く考えられていないようだ。
アジアのエリートは警戒するどころか、トランプ氏再選を妙に楽観的にとらえているようにみえる。インドは特にそうだ。トランプ氏訪問に伴い、ともに強権政治家ともされるモディ首相との盟友関係について、議論も巻き起こった。だがモディ氏らは、トランプ氏の存在が対中関係などを巡り、インドの国益にプラスだと判断していた。
かつてトランプ氏を恐れていたようにみえたアジアは、同氏に慣れてきた。1月の世界経済フォーラム（WEF）の年次総会（ダボス会議）の関係者ですら、出席したトランプ氏に慣れたようだった。サンダース氏とのどちらかを選べと言われたら、ダボス関係者の多くは、（行動が予想しやすい）現職のほうがいいと答えるかもしれない。
例えばインドの閣僚は、アジアの勢力均衡のために、トランプ氏が補佐的な役割を果たすとみているようだ。インドにとって魅力的だが、現実的な見方ではないだろう。
まず、トランプ政権の2期目には、中国との対立が激化する懸念がある。トランプ氏は対中関税の引き下げより、中国のハイテク企業をさらに締め付ける可能性が高い。新型コロナウイルスの感染拡大は、多国籍企業が中国製部品へ依存していることを浮き彫りにした。トランプ氏は経済的な相互依存の危険について、認識を新たにするだろう。
米国のフィリピンや韓国、日本との同盟関係は、トランプ氏再選でダメージを受けるかもしれない。トランプ氏は2月、フィリピンが国内における米軍の法的地位を定めた協定を破棄すると発表したのに対し、「気にしない」と述べた。韓国には、在韓米軍駐留経費の大幅増額を要求した。日本も米軍の駐留経費の増額を押しつけられかねない。
トランプ氏は概して、他国との同盟関係を、他国によるたかり行為とみなしているふしがある。最もリスクが高いのは、韓国や日本が米国に頼れなくなり、中期的に核兵器の保有も含めた再軍備に突き進むシナリオだ。こうした事態が現実にならないとしても、中国への挑発と同盟関係の破壊は、どちらかひとつだけでも大きな損害をもたらす。
米印関係も、強化されたとしても民主主義によるつながりではなく、「便宜上の結婚」になるだろう。トランプ氏は、モディ氏との以前の会談で「インドは中国と国境を接しているわけではない」と事実と異なる発言をしたという。モディ氏は「トランプ氏をパートナーとして頼りにできない」と述べたと伝わった。
もちろんアジアの首脳が、民主党の大統領に対応する可能性も否定できない。ただ、トランプ氏が再選されれば、アジアの問題の解決者だった米国が、問題をつくり出す国に変わるかもしれない。トランプ氏の再選を望むアジアの人々は、再選がもたらす結果を慎重に考える必要がある
震源地の中国は、もう変わり始めている。人が出歩けない武漢の街では、無人の自動運転車が薬品を配り始めた。今や多くの国が逆境下だ。萎縮せずに攻めの手を打てるかどうかは、危機後の競争力の明暗を分けるだろう。
危機をバネにしたのは米国自身でもある。エアビーアンドビーの創業はリーマン危機の08年。生活が不安になった人々が空き部屋を貸したのが原動力だった。米国が世界に先駆けてリーマン危機を脱したのは、壊し屋がFRBからバトンを受けて成長したからだ。利下げをソデにした株式市場は投資家にも経営者にも、そんな過去を思い出すよう迫っている。

前代未聞「山手線運休」、品川駅工事の一部始終
11/17(日) 6:01配信

11月16日未明、品川駅で行われた線路切り替え工事の様子（撮影：大澤誠）
　東京の大動脈、山手線の約3分の1に及ぶ区間を半日以上ストップさせての大工事――。JR東日本は11月16日未明から17日の始発にかけて、来春の「高輪ゲートウェイ」駅開業に向け、品川駅などで大規模な線路の切り替え工事を行った。

【写真20枚超】これが品川駅線路切り換え工事の様子だ！

　山手線は上野―大崎間が16日の始発から夕方まで、京浜東北線は品川―田町間で終日運休。山手線を止めての工事はJR東日本の発足以来初めてだった。

　高輪ゲートウェイ駅は、山手線・京浜東北線の田町―品川間に開業する新駅。今回の工事は、山手線内回り・外回りと京浜東北線の北行(大宮方面行き)の計3本の線路を、同駅を通る新しい線路につなぎ替えるために実施した。品川駅構内など3カ所で線路を切り換え、合わせて同駅の京浜東北線大宮方面行きホームも3番線から4番線に移した。
■総勢2000人が作業

　16日午前2時過ぎ、ラッシュ時の喧噪がうそのように静まりかえった品川駅のコンコース。その下を通る山手線の線路周辺では、大勢の作業員や線路上と道路の両方を走行できる工事用車両「軌陸車」が所狭しと動き回り、つい数時間ほど前まで多くの電車が行き交っていた線路の撤去を着々と進めていた。

　同駅の田町寄りで行われたのは、従来の山手線内回り・外回りの線路を高輪ゲートウェイ駅へと通じる線路につなぎ替える工事。従来の線路を撤去したうえで、内回りは約44m、外回りは約39mの線路を新たに敷き、すでに完成している高輪ゲートウェイ駅への線路につなぐ作業だ。
　従来の線路に敷かれたバラスト(砂利)は、撤去しやすいよう工事の約1カ月前に袋詰めしたものに交換してあったといい、作業は素早く進む。新たに敷設する線路は、事前にレールと枕木を組み合わせた「軌きょう」と呼ばれる状態で現場近くに置いてあり、これを所定の位置に運んで設置する形だ。

　ただ、従来の線路や枕木の撤去には軌陸車が活躍するものの、新しい線路を移動するのは基本的に人力だ。「山越器(やまこしき)」と呼ばれる、レールを吊り上げて移動させる門形の小型クレーンのような機材を使い、人海戦術で敷設する場所まで運んでいく。
https://headlines.yahoo.co.jp/article?a=20191117-00314788-toyo-bus_all

高輪ゲートウェイ近づく開業　工事で山手線運休、混乱なし https://www.chunichi.co.jp/article/feature/railnews/list/CK2019111702100008.htm
安田は　空中権交換方式でこの地域に莫大な利権をもつ
地価高騰で　BPS　軽く5,000円こえる

山手線　初の工事運休　新駅・高輪ゲートウェイ開業へ切り替え https://www.tokyo-np.co.jp/article/national/list/201911/CK2019111602000269.html

https://www.nikkei.com/paper/image-article/?R_FLG=0&ad=DSKKZO5183016005112019DTC000&ng=DGKKZO51811600V01C19A1DTC000&z=20191106
697文字
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住友不、4期連続最高益 4～9月、経常益1割増 オフィス賃貸ほぼ満室
住友不動産の2019年4～9月期は、連結経常利益が前年同期比1割増の1300億円程度になったもようだ。同期間として4年連続で過去最高を更新した。企業業績の悪化から設備投資への影響が懸念されるものの、企業のオフィスビル需要は引き続き強い。既存物件がほぼ満室の状態で、賃料収入の増加が利益を押し上げた
ほぼ満室の状態で完成した「秋葉原駅前ビル」（東京・千代田）
会社側は4～9月期の業績予想を開示していないが、経常利益は市場予想の平均（QUICKコンセンサス）を約50億円上回った。売上高は5%増の5700億円程度だったようだ。
業績をけん引したのは既存ビルの賃料収入の増加だ。9月末の空室率は1%台と前年同月の4.3%から大幅に低下した。足元ではオフィスビル需要は減っていない。優秀な人材確保や働き方改革を背景に立地や機能性が高いオフィスの移転・拡張が続く。賃料の引き上げに応じる既存テナントが多く、引き上げ幅も大きくなっている。
前期までに完成した御成門タワー（東京・港）などの賃貸収入も加わった。新築のオフィスビルもほぼテナントが埋まった状態で稼働し始めている。
分譲マンションは都心のタワーマンションを中心に引き渡しが増えた。今期に計上予定の契約はほぼ確保したようだ。来期計上分の契約も順調に進んでいるとみられる。住宅リフォーム事業は、消費増税前の駆け込み需要が3月までに出ていたため、4～6月期は反動で受注が低迷したが、7～9月期は持ち直してきたようだ。
4～9月期の決算発表は12日に予定する。20年3月期の通期業績は据え置くとみられる。売上高は前期比1%増の1兆200億円、経常利益は8%増の2200億円を見込み、経常利益は7期連続で最高益を更新する。
https://www.nikkei.com/paper/image-article/?R_FLG=0&ad=DSKKZO5183015005112019DTC000&ng=DGKKZO51811600V01C19A1DTC000&z=20191106

全世代型社会保障の課題(上)財政の現実「見える化」が先決
鈴木亘・学習院大学教授
2868文字
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参院選後に先送りされていた社会保障改革を集中的に議論するため、政府の全世代型社会保障検討会議が9月に立ち上げられた。これまでも関係各省を束ね、政府が一体的に議論する会議はあった。だがまずは消費税率引き上げという結論ありきで、その理由付けのための社会保障改革も個別分野の縦割り案を単にホチキス止めするような内容だった。今回の検討会議は給付と負担だけに議論を狭めず、社会保障を支えるには経済成長が必要という認識から、真の意味での一体改革を目指している。従来は議論の俎上（そじょう）に上らなかった70歳までの就業機会確保、兼業・副業できる環境整備、年金受給開始年齢の選択肢拡大、疾病介護予防のインセンティブ（誘因）強化などが話し合われる見込みだ。また社会保障分野の業界団体代表が委員に選ばれていないことも高く評価できよう。業界団体の利害調整のために立ち往生している厚生労働省の審議会に代わり、高齢者医療や介護の自己負担引き上げ、軽度要介護者への給付範囲見直しといった懸案を、官邸主導で決断できる環境が整った。ただし、この検討会議にもいくつかの懸念がある。第1に社会保障財政に対する危機感が希薄とみられることだ。そのためか第2に議論が予定されている各改革案も小粒な内容にとどまっている。これでは「老後2000万円問題」で高まった国民の不安感や不信感を解消することは難しい。
日本の社会保障の最大の問題点は、財政的にサステナブル（持続可能）ではないことだ。年金（保険）、医療保険、介護保険と、主な社会保障制度は社会保険方式をとっており、本来は保険料収入で賄われるべきだ。しかし保険料収入を大幅に上回る給付を続けており、その差の赤字額は毎年約50兆円にも及んでいる。
このため国や地方は一般会計からその穴埋めをしているが、税収だけでは賄い切れず財政赤字として借金を続けている。日本の政府債務は先進国の中で最悪の水準にあるが、最大の原因は社会保障の赤字だ。この状況を放置していては長期的に財政危機が起きるリスクがあるし、たとえ危機を回避できても現在の若者や将来世代にますます過重な負担を強いることになる。
今回の検討会議は大変立派な名を冠しているが、「全世代型」とは本来、単に子どもや若者向けの給付を増やすという意味だけではない。若い世代に過度な負担を押しつけないように世代間格差を是正することこそが、本当の全世代型社会保障だ。いくら幼児教育が無償化されても、将来それを上回る負担増が押しつけられるなら全く意味がない。
その点で最も懸念されるのが年金財政だ。8月末に年金の健康診断である財政検証が公表されたが、政府はこの問題に太鼓判を押したつもりらしく、今回の検討会議で年金財政が議論される予定はない。だが財政検証の中身を改めてよく見ると、100年安心が確保されたとする3ケースは、今後100年間の名目運用利回りを4～5%もの高率に想定しており、実現性が極めて乏しい。現実的な想定の残り3ケースでは、いずれも2040年代前半に現行制度が行き詰まる。
また100年安心の3ケースでは運用利回りが経済成長率を2%以上も上回る想定だ。運用利回りと国債金利は長期的にはそれほどかい離しないから、国債金利が経済成長率を上回り続けることを意味する。その場合、巨額の債務を抱える政府は税収が金利支払いに追いつかず、財政破綻する。
一方、経済財政諮問会議は7月、内閣府の「中長期の経済財政に関する試算」に基づき、財政健全化が堅持されていると結論づけたが、内閣府試算の想定では経済成長率が国債金利を上回り続ける。つまり同じ政府内でありながら、相矛盾する経済想定が使われており、縦割りのご都合主義と言わざるを得ない。検討会議は経済想定を統一したうえで、厚労省と内閣府に再計算を求めるべきだろう。
実はこの財政検証では、さらに大きな問題が浮き彫りとなった。仮に100年安心が確保できても、かつてないほどの巨額の負担が現在の若者や将来世代にのしかかるという現実だ。
政府は現在の年金受給者に対し、死ぬまで年金を支払い続ける約束をしているから、その年金総額は政府の債務（年金債務）だ。一方、年金受給者からこれまで徴収してきた保険料は積立金となっており、両者の差額を「年金純債務」と呼ぶ。この年金純債務こそが、現在の若者や将来世代につけ回しされる負担の大きさにほかならない。
図は厚労省の公表資料から年金純債務を計算したものだ。14年以降は共済年金分が加わっているため単純に比較できないが、その分を差し引いても、5年ごとの財政検証のたびに金額が膨張している事実は変わらない。19年の年金純債務は1110兆円と、政府債務にも匹敵する大きさだ。
なぜ膨張を続けているのか。それは04年に政府が決めた給付削減（マクロ経済スライド）が予定通り進んでいないからだ。当初の計画では、04年時点で現役世帯の手取り所得の59.3%だった年金給付水準（所得代替率）を、19年に51.6%、23年に50.2%まで引き下げ、年金財政を立て直すことになっていた。しかしデフレ下では削減できない制限を設けたことがあだとなり、19年時点で61.7%と全く下がっていない。
つまり年金受給者は過剰な給付を享受しており、その分若い世代に新たな負担を先送りしているのだ。今回の財政検証では、40年代半ばにかけて再び給付削減を進める計画となっているが、もくろみ通りに進むとは到底思えない。これまでできなかったことが、どうして急にできるようになるのか。そして給付削減の予定が狂うほど、今後も年金純債務は膨張していく。
もはや厚生年金のパート適用の拡大、保険料支払期間の延長、受給開始年齢の選択肢拡大といった小手先の改革で対処できるレベルではない。検討会議では、デフレ下でのマクロ経済スライド完全実施、年金の支給開始年齢引き上げという抜本策も議論すべきだ。
とはいえ年金財政は、政府が不完全ながらも長期見通しを立てているだけまだマシだ。医療や介護は年金よりもはるかに給付の伸び率が高いにもかかわらず、財政の長期見通しがないため、持続可能かどうかや純債務の大きさが議論できない。その点の「見える化」がなされないと、改革の必要性を訴えても国民はなかなか納得できないだろう。そして国民の声を味方につけない限り、業界団体に不利益をもたらす改革を決めることは政治的に難しい。
従って検討会議が最初に取り組むべきことは、統一した経済想定の下に社会保障財政全体の長期見通しを示し、国民に正しい危機意識を持ってもらうことだ。長期見通しは、国民の信頼を損ねている省庁には任せず、経済同友会が提言している第三者の独立財政機関に担わせることも一案だ。
＜ポイント＞
○検討会議も社会保障財政への危機感希薄
○「全世代型」は世代間格差の是正こそ本旨
○長期見通しを独立財政機関が作成も一案
すずき・わたる 70年生まれ。上智大経卒、大阪大博士（経済学）。専門は社会保障論、医療経済学
https://www.nikkei.com/paper/image-article/?R_FLG=0&ad=DSKKZO5168687001112019KE8000&dc=10&ng=DGKKZO51686860R01C19A1KE8000&z=20191105

マイナス金利で金バブル　理論価格15%超え 中銀・ETFも加担
1316文字
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金価格の割高感が強まっている。実勢価格は、米実質金利などをもとに算出した金の理論価格を15%上回り、約8年ぶりの差となった。金の割高感をけん引しているのは、中国やロシアなど新興国の中央銀行と2003年に誕生した上場投資信託（ETF）の買いだ。両者合計の買いは10年で約30兆円に達し、保有時価は過去最高に迫る。貿易戦争による不確実性の高まりやマイナス金利の広がりが需給を引き締め、金相場の過熱につながっている。
日本経済新聞は、ドルの総合的な強弱を示す米インターコンチネンタル取引所のドル指数と、米国の実質金利を示す物価連動国債の利回りのデータから金の理論価格を算出した。金価格は基軸通貨ドルと反対に動く傾向がある。また利息を生まないため、米国債の利回りが上昇すると売られ、低下すると買われる傾向がある。こうした特徴から理論値を推計した。
金の実勢価格（ニューヨーク先物）は1トロイオンス（約31グラム）当たり約1500ドル（約16万円）。理論価格（1300ドル）を約200ドル上回る。米国債の格下げなどで金価格が上昇していた11年以来の水準だ。
金の割高さの要因となっているのは、中央銀行とETFだ。ワールド・ゴールド・カウンシル（WGC）によると中銀による19年上期の金購入量は、金・ドル兌換（だかん）廃止以降の最高だった18年を上回るペースだ。米国債に偏重する外貨準備の是正を進める中国のほか、ロシアやインド、ポーランドなども金購入を増やしている。
米運用会社インベスコの調査では32%の中銀担当者が今後1年間で金購入に動く意思があると回答した。中央銀行は09年まで金の売り手だった。米国債離れの一方、欧州を中心にマイナス金利が広がり、消去法的に金買いが加速している。
ETFの買いも急増している。金ETFは03年に登場。金投資が難しかった年金基金やヘッジファンドなどの機関投資家マネーがETFを通じて金市場に流入するようになった。
ETFの保有量は9月末に最高を記録、保有時価も最高に迫る。世界最大の金ETFは米ステート・ストリート・グローバル・アドバイザーズの「SPDRゴールド・シェア」だ。金保有量は主要国の中央銀行と匹敵する。グループETF部門のロビン・ツイ・金ストラテジストは「長期投資家が戦略的にETFを積み上げている」と語る。
米中貿易戦争が激しさを増し、投資家は不安心理を強める。米スタンフォード大学の教授らが算出する「経済政策不確実性指数」と金価格は連動性が高い。ニッセイ基礎研究所の上野剛志シニアエコノミストは「トランプ政権の誕生以降の（政策の）不透明感が金の買いにつながっている」と話す。みずほ総合研究所によるとマイナス金利の債券の残高は9月時点で15兆ドルまで拡大した。利息収入が得られない金の欠点は縮小し、むしろ安全資産である金投資の魅力は高まっている。
ただ金相場の上昇はファンダメンタルズ（経済の基礎的条件）もさることながら、割高でも買い進む中央銀行とETFという買い手が急成長している要因が小さくない。マイナス金利でバブル化する金相場は、ふとしたきっかけで崩れかねない危うさを秘めている。
（南畑竜太、真鍋和也）
https://www.nikkei.com/paper/image-article/?R_FLG=0&ad=DSKKZO5146068026102019EA2000&dc=10&ng=DGKKZO51638280R31C19A0EA2000&z=20191103

https://www.nikkei.com/paper/image-article/?R_FLG=0&ad=DSKKZO5171560001112019EA2000&dc=10&ng=DGKKZO51638280R31C19A0EA2000&z=20191103

現金より現物資産＝不動産

日本は借金大国？世界の債務残高はどのくらいなのか
https://financialjournal.ana.co.jp/economy/detail/id=279

さらに　円高回避のための　日銀のマイナス金利の深堀
円の価値は益々棄損　現金より実物資産

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オフィス賃料、3年連続上昇　「リーマン前」に迫る 下期、東京の新築　空室率最低、IT勢けん引
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オフィス賃料の上昇が鮮明だ。日本経済新聞社のオフィスビル賃貸料調査によると、2019年下期の東京の新築ビルの賃料を示す指数は3年続けて前年同期を上回り、リーマン・ショック前の水準に迫る。IT（情報技術）企業をはじめオフィスの需要は強く、空室率は歴史的な低さだ。ただ米中貿易摩擦による企業業績の悪化が、賃料上昇を抑える可能性もある。（関連特集を5日に掲載）
渋谷駅周辺の超高層ビルにはＩＴ企業が集積する
マーケット商品
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オフィス賃料、3年連続上昇　「リーマン前」に迫る 下期、東京の新築　空室率最低、IT勢けん引
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オフィス賃料の上昇が鮮明だ。日本経済新聞社のオフィスビル賃貸料調査によると、2019年下期の東京の新築ビルの賃料を示す指数は3年続けて前年同期を上回り、リーマン・ショック前の水準に迫る。IT（情報技術）企業をはじめオフィスの需要は強く、空室率は歴史的な低さだ。ただ米中貿易摩擦による企業業績の悪化が、賃料上昇を抑える可能性もある。（関連特集を5日に掲載）
渋谷駅周辺の超高層ビルにはＩＴ企業が集積する
賃貸料から算出したオフィスビル賃貸料指数（1985年2月=100）は東京の新築ビル（築後1年未満）が192.28。前年同期比で23.89ポイントの大幅な上昇となった。直近のピークだったリーマン・ショック前の07年下期の水準（195.58）に次ぐ。既存ビル（築後1年以上）は153.59で、前年同期を8年連続で上回る。
仲介大手の三鬼商事（東京・中央）によると、都心5区（千代田、中央、港、新宿、渋谷）の9月の空室率は1.64%で過去最低だった。18年11月以降は1%台の底ばい状態が続く。賃料は前月より71円高い2万1855円となり、69カ月連続で上昇している。
東京都心の賃料の上昇や空室率の低下をけん引しているのは、大規模な再開発が続く「渋谷」や「虎ノ門」などの地区だ。いずれもIT関連企業などが集積する。
1日、JR渋谷駅の真上に「渋谷スクランブルスクエア東棟」が開業。周辺で最大級のオフィススペースだが、サイバーエージェントやミクシィなどが入居し、満室だ。
12月には東京メトロ日比谷線新駅「虎ノ門ヒルズ駅」と直結する「虎ノ門ヒルズビジネスタワー」が完成予定だ。フェイスブックジャパンなどが入り、ほぼ満室での稼働が見込まれている。
不動産サービスのザイマックス（東京・港）は「業務効率化に向けた拠点集約のため交通利便性の高い大型物件の人気が強い」と指摘する。オフィス需要は根強く、テナントが移転したフロアも、すぐに次の借り主が契約するケースが目立つ。都心のオフィスの新規供給は高水準で推移するなか、空室が発生しにくい状態だ。
米中貿易摩擦の長期化などで世界経済が減速し、日本企業も製造業などで業績の下振れが目立ち始めた。仲介業者からは「メーカーなどには賃貸借契約の更新時に賃料の引き上げに難色を示す借り手も出ている」との声も上がる。
渋谷スクランブルスクエアといった大規模物件のテナントとして存在感を高めるシェアオフィス「ウィーワーク」を運営する米ウィーカンパニーが経営難に直面している。事業展開の勢いが鈍ればオフィススペースの消化に時間がかかり、空室の増加につながるとの見方もある

賃貸料から算出したオフィスビル賃貸料指数（1985年2月=100）は東京の新築ビル（築後1年未満）が192.28。前年同期比で23.89ポイントの大幅な上昇となった。直近のピークだったリーマン・ショック前の07年下期の水準（195.58）に次ぐ。既存ビル（築後1年以上）は153.59で、前年同期を8年連続で上回る。
仲介大手の三鬼商事（東京・中央）によると、都心5区（千代田、中央、港、新宿、渋谷）の9月の空室率は1.64%で過去最低だった。18年11月以降は1%台の底ばい状態が続く。賃料は前月より71円高い2万1855円となり、69カ月連続で上昇している。
https://www.nikkei.com/paper/image-article/?R_FLG=0&ad=DSKKZO5169054001112019QM8000&ng=DGKKZO51690600R01C19A1QM8000&z=20191102
https://www.nikkei.com/paper/image-article/?R_FLG=0&ad=DSKKZO5169058001112019QM8000&ng=DGKKZO51690600R01C19A1QM8000&z=20191102
安田は　都内に大量のオフイス、物流施設を所有、BPSは　実質：4000円を超える。
雇用統計、ISM（製造業）予想外の、良好円安
東京都心の賃料の上昇や空室率の低下をけん引しているのは、大規模な再開発が続く「渋谷」や「虎ノ門」などの地区だ。いずれもIT関連企業などが集積する。
1日、JR渋谷駅の真上に「渋谷スクランブルスクエア東棟」が開業。周辺で最大級のオフィススペースだが、サイバーエージェントやミクシィなどが入居し、満室だ。
12月には東京メトロ日比谷線新駅「虎ノ門ヒルズ駅」と直結する「虎ノ門ヒルズビジネスタワー」が完成予定だ。フェイスブックジャパンなどが入り、ほぼ満室での稼働が見込まれている。
不動産サービスのザイマックス（東京・港）は「業務効率化に向けた拠点集約のため交通利便性の高い大型物件の人気が強い」と指摘する。オフィス需要は根強く、テナントが移転したフロアも、すぐに次の借り主が契約するケースが目立つ。都心のオフィスの新規供給は高水準で推移するなか、空室が発生しにくい状態だ。
米中貿易摩擦の長期化などで世界経済が減速し、日本企業も製造業などで業績の下振れが目立ち始めた。仲介業者からは「メーカーなどには賃貸借契約の更新時に賃料の引き上げに難色を示す借り手も出ている」との声も上がる。
渋谷スクランブルスクエアといった大規模物件のテナントとして存在感を高めるシェアオフィス「ウィーワーク」を運営する米ウィーカンパニーが経営難に直面している。事業展開の勢いが鈍ればオフィススペースの消化に時間がかかり、空室の増加につながるとの見方もある

当社の大株主ヒューリック　旧安田系　このヒューリックの４．２％の株所有の
安田倉庫　本社倉庫の空中権をもち　高輪ゲートウェーの利権をはじめ、都内に大規模の
不動産を持つ　安田倉物　簿価が平成１５年１０月以来評価替えなし超優良不動産所有
貸ビル多数　高収益の展開が待っている」

https://hulic-reit.co.jp/https://hulic-reit.co.jp/https://hulic-reit.co.jp/


https://www.news-postseven.com/archives/20180114_643459.html/3https://www.news-postseven.com/archives/20180114_643459.」

ヒュリックとの提携がある

SBI証券　取引ボード引用


人気NO!　配当利回り：５．１９％＊１　大江戸温泉リート
https://www.stockvoice.jp/vod_playlists/PL7AEA348A3867E6F9?vod=gZQshBEQPQM

―――――――〇――――――――8分22秒に移動
NAV倍率とPBRは同じである。

安田の　指標：SBI証券　取引ボード

（　PBR:０．42　BPS:円　2270円4　引け値：9４4円）


https://oneinvest.jp/nav/

NAV=PBR

https://www.nikkei.com/nkd/disclosure/tdnr/bsymi1/　配当性向：１００％

安田　配当性向　https://www.nikkei.com/nkd/disclosure/tdnr/bt9dnm/

配当は１７円　EPS:９４　円　引け値：944円　配当性向：１００％なら
配当利回り；９．９％＊２
REITEは　非常に高利回りにみえるが　安田の方が遥かに割安。
株価は：２倍以上が妥当株価
＊安田の土地資産評価は、平成１５年１０月以来なし、さらに港区芝浦の
本社倉庫の（空中権　港区は　容積率＝空中権の制限に寛容）