平和ＲＥ Research Memo（7）：分配金の増加に伴い、投資口価格・NAV倍率はさらに上昇すると予想

■ベンチマーキング

平和不動産リート投資法人<8966>の投資口価格は、2017年以降おおむね上昇傾向にあったが、2020年3月にはコロナ禍に伴う社会全体の景気・企業業績への不安に伴い、大きく下落した。ただ、その後はコロナ禍対策の進展もあり、投資口価格も回復基調にある。長期的には、スポンサー変更発表の2009年10月以降、東証リート指数は横ばい～緩やかな上昇にとどまっているのに対し、同REITの投資口価格は分配金の継続的増加を反映して大きく上昇を続けている。コロナ禍の影響に伴う一時的な下落後は回復基調で、2021年6月の公募増資後も東証リート指数を上回って推移している。

その結果、2022年1月27日現在では、同REITのNAV倍率（1口当たり投資口価格/1口当たり純資産額）は1.07倍と、オフィス・レジデンス複合型REITの平均の0.96倍を上回り、投資家から高い評価を得ている。同REITでは、投資主還元を運用方針の柱の1つに掲げており、潤沢な内部留保の還元、フリーキャッシュの活用、投資主との高い利益の連動性、流動性の向上を目指している。すなわち、潤沢な内部留保を将来の分配金支払い原資として活用する。また、フリーキャッシュを活用し、物件取得や借入金返済に充てることで分配金の巡航水準を向上させる。さらに、投資主との利益の連動性では、スポンサー、資産運用会社、従業員の3層からなるセイムボート出資によって高い運用モチベーションを維持するとともに、2019年12月1日の運用報酬体系変更では報酬に占める業績連動割合を拡大している。加えて、流動性向上では、Global Index組入による認知度向上と、AA格への格付向上により投資口売買高の増加を目指している。既述のとおり、「NEXT VISON」では中長期目標分配金の3,300円に向けた取り組みを続けている。2021年11月期にはGlobal Indexに採用され、格付はA+（ポジティブ）へと見通しが引き上げられたことに加えて、再生可能エネルギー電力の導入割合100%を達成するなど、サステナビリティへの取り組みにも注力している。弊社では、こうした目標の達成に向けた意欲的な取り組みや成果が投資家に理解されるに伴い、同REITの投資口価格は今後も上昇を続け、NAV倍率による投資家の評価もさらに高まると予想する。

（執筆：フィスコ客員アナリスト　国重 希）


＜YM＞