ザイマックス Research Memo（7）：外部成長の強化に伴い、投資家の評価は高まると予想

■ベンチマーキング

ザイマックス・リート投資法人<3488>は投資主還元策として年2回、半年ごとに高水準の分配金の支払いを実施している。2021年2月期の1口当たり分配金（利益超過分配金は含まない）は2,911円と、直近予想の2,822円を89円上回った。また、2021年8月期は2,788円、2022年2月期も2,867円を予想する。予想分配金には、コロナ禍に伴うホテルの賃料収入減やオフィスリーシングの長期化などの影響を織り込んでいるため、一時的な減配を予想するものの、巡航分配金への早期回復を目指している。ただ、同投資法人の予想は保守的な前提に基づいていることから、今後コロナ禍が収束に向かい、想定より経営環境が改善すれば、予想を上回る分配金となる可能性も考えられよう。

同投資法人の投資口価格推移を見ると、2020年3月にはコロナ禍に伴う世界的な景気後退懸念が強まったため急落したが、その後は回復基調にある。ただ、東証REIT指数の上昇に比べて、同投資法人の投資口価格の戻りは緩やかにとどまる。時価総額が小さく、流動性も低いことなどが影響していると考えられる。その結果、2021年4月23日現在の同投資法人のNAV倍率（投資口価格/1口当たり純資産）は0.78倍と、総合型リート平均の1.04倍を大きく下回っており、割安感が強い。一方、分配金利回りは5.00%と平均の4.27%を大きく上回る。同投資法人では、今後は検討中の物件取得による外部成長戦略を強化する方針であり、そうした戦略に対する投資家の理解が深まるに伴い、当面は低金利環境が続くと予想されるなかで、魅力的な水準の分配金利回りを提供する同投資法人が注目されると弊社では考える。

加えて、同投資法人では、投資主利益の向上に資するように、2021年8月期から資産運用報酬体系を変更する。すなわち、期中運用報酬については運用成果連動部分の割合を30%から50%に引き上げ、譲渡報酬については譲渡益発生時のみ発生する成果報酬型に変更する予定である。こうした投資主利益を重視する経営方針は、投資主からも評価されると弊社では考える。

（執筆：フィスコ客員アナリスト　国重 希）

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