【QAあり】グッドコムアセット、大幅な増収増益で過去最高の売上高・利益を達成 販売戸数も過去最多、今期も積極的な株主還元へ

エグゼクティブサマリー

長嶋義和氏（以下、長嶋）：株式会社グッドコムアセット、代表取締役社長の長嶋です。2024年10月期の通期決算や今後の取り組みについてご説明します。

2024年10月期は、売上高は597億円で前年同期比169パーセント増、営業利益は54億円で前年同期比154パーセント増です。経常利益は49億円で前年同期比176パーセント増、当期純利益は33億円で前年同期比222パーセント増となりました。

2024年10月期は、第1号、第2号ファンドで約160億円が組成されました。また、創業20周年記念配当として5円を増配し、41円としました。

業績については、リアルエステートマネジメントのストック収入が利益に貢献し、リテールセールスは適正な販売価格で販売し、利益に貢献しました。ホールセールは、1棟単位で丁寧に販売しました。2025年10月期は、トップラインは意識せず、株主利益を重視する経営へシフトしていきます。

不動産ファンドについては、2から3案件を計画しています。株主還元については、配当方針を配当性向30パーセントから35パーセントに変更し、期末配当金は45円を見込んでいます。また、専門職などの人員を増強し、内製化により強固な組織体制の構築を目指します。

連結損益計算書

2024年10月期の決算です。販売戸数は45棟2,035戸と過去最高で、ストック収入も貢献し、大幅な増収増益を達成しました。

連結貸借対照表

連結貸借対照表です。物件の販売が進んだことで現預金が増加し、借入金が減少しました。

自己資本比率は35パーセント以上に回復し、有利子負債依存度も低下しました。

810億円相当にあたる物件を確保

当社の主な仕入方法は、手付金のみで仕入が可能となることから、仕入契約などを締結していても前渡金のみが計上されるため、実際の仕入総額は、貸借対照表には計上されません。実際に仕入契約などを締結している案件の総額は569億円となり、合計で810億円相当の物件が確保できています。

グループ会社

事業の特徴です。当社はグループ会社で、一気通貫のビジネスを展開しています。

グッドコムアセットは、マンションの企画・開発・販売を行っています。グッドコムはマンションの建物管理と賃貸管理を行っており、ルームバンクインシュアは入居者の連帯保証人となり、入居の促進などを行っています。

グッドコムアセット投資顧問は、不動産ファンドの資産運用を行っています。企画・開発・販売・管理をグループ会社で一気通貫できることが、当社グループの強みとなります。また、キャピタルサポートコンサルティングは、IPOやIRのコンサルティングを行っています。

事業ポートフォリオ

当社グループの事業ポートフォリオです。ホールセールは法人へ販売を行っており、リテールセールスは個人投資家に販売しています。不動産ファンド事業は私募ファンドへ販売し、販売後も管理料としてストック収入を得ます。

これらの多様な販売チャネルとともに、リアルエステートマネジメントで賃貸管理や建物管理、家賃債務保証事業のストックビジネスを行っています。また、その他の事業では、新規上場やIRのコンサルティングを行っています。

既存事業の拡大に加えて、新規事業などにより、どのような経営環境でも業容を拡大していきます。

物件の供給エリア

自社ブランドマンション「GENOVIA」は東京23区で157棟、1都3県では186棟を供給しています。

パイプライン①

2024年12月12日現在の物件のパイプラインは、今期の販売物件も含め、合計54棟、4,384戸となっています。

パイプライン②

引き続き、2024年12月12日現在の物件のパイプラインをお示ししています。

パイプライン③

このページでも、2024年12月12日現在の物件のパイプラインをお示ししています。

ホールセール

セグメントごとの施策です。ホールセールの売上高は443億円、販売戸数は1,566戸と、過去最高を更新しました。

ホールセール

前期は1棟単位で売り急がず、丁寧に販売先を決定しました。不動産ファンドは、第1号と第2号が組成されました。今期、不動産ファンドは100億円規模で、2から3案件を計画しています。1棟販売は、前期に引き続き1棟単位で丁寧に販売していきます。

また、専門職の人員の増強、若手社員の育成や組織体制の見直しにより、さらなる組織力の強化を図っていきます。加えて、完全週休2日制の導入により、社員のモチベーションの向上や業務効率化を推進します。

リテールセールス

リテールセールスの売上高は128億円、セグメント利益は7.2億円、販売戸数は469戸と過去最高を更新しました。

リテールセールス

前期は家賃相場の上昇による適正価格での販売や、ファミリータイプの販売を積極的に行いました。新入社員も売上拡大に貢献しました。今期は引き続き日本全国を対象エリアとし、適正価格での販売に努めていきます。

また、若手社員の育成や組織体制の見直しにより、さらなる組織力の強化を図っていきます。加えて、昨年に続きベースアップを行い、モチベーションの向上や営業社員の増加、優秀な人財の確保を行っていきます。

リテールセールス

購入者の属性は日本全国・公務員・女性が中心で、さらなる販路拡大を進めていきます。

リテールセールス

30代から40代の安定した所得の方々への提案を強化していきます。

リアルエステートマネジメント

リアルエステートマネジメントの売上高は26億円、セグメント利益は10億円と、過去最高を更新しました。

リアルエステートマネジメント

豊富な物件ラインナップにより、ストック収入が大きく貢献しました。前期は不動産ファンド事業でPM・BM業務を受託しました。家賃債務保証事業では、海外からの居住者の増加に伴い、サービスを強化しました。

今期は引き続き入居率の向上を図り、不動産ファンド事業のPM・BM業務を確実に受託していきます。家賃債務保証事業の入居者精査や、回収率上昇も強化していきます。また、専門職の採用によって、さらなる組織力の強化を図っていきます。加えて、完全週休2日制の導入により、社員のモチベーションの向上や業務効率化を推進します。

リアルエステートマネジメント

グループ会社のルームバンクインシュアの事業である家賃債務保証事業の概要です。家賃債務保証事業は、入居者の連帯保証人となり、万が一、入居者が家賃を滞納してしまった場合に、代わりに家賃を立て替える事業となります。

これにより、首都圏や関西圏の不動産管理会社は安定的に家賃回収が可能となり、督促などの業務負担が軽減されます。入居者はルームバンクインシュアが連帯保証人となるため、入居しやすくなります。ルームバンクインシュアは、入居者から保証料をいただくストック収入が主な収入源となります。厳格な入居者の審査や滞納時の家賃回収率を上げることで貸し倒れリスクを軽減し、収益拡大に努めます。

当社グループの中長期成長ストーリー

業績推移および中長期成長についてです。当社グループは、これまで売上高の増加率を意識しながら、株主還元のもととなる利益を創出してきました。

しかし、2025年10月期からはトップラインを意識せず、株主利益を重視する経営へシフトするため、売上高予想は非開示としています。また、今後の成長ストーリーは、不動産ファンド事業を推進し、2028年10月期までに運用残高を1,500億円に積み上げ、私募REITの運用を開始したいと考えています。

不動産ファンドや私募REITは、当社グループでAM・PM・BM業務を受託し、不動産の販売後も安定的にストック収入を得ていきます。加えて、積極的にM&Aを推進し、事業領域の拡大や事業シナジーで業績を拡大していきます。なお、今期の業績予想は保守的としていますが、社内目標は上振れとしています。

当社グループの中長期成長

当社グループは、不動産ファンドへの物件供給により、運用資産規模を拡大し、不動産ファンド事業を主力事業として成長していきます。

2030年10月期には、売上高6,000億円、営業利益600億円を達成したいと考えています。

過去最高の売上高を達成（FY2024）

2024年10月期の売上高は、前期比169パーセント増の597億円になりました。2025年10月期の売上予想は非開示としています。

過去最高の営業利益を予想（FY2025）

2025年10月期の営業利益の業績予想は、前期比7.9パーセント増の58億円です。組織体制の見直しや、若手社員の育成など、今後さらに業績を拡大するための下地作りを行っていくため、保守的な業績予想としていますが、過去最高の営業利益を更新します。

不動産ファンド事業の施策

不動産ファンド事業についてです。2024年10月期に1号および2号の約160億円のファンドが組成されました。2025年10月期は、2から3案件のファンド組成によって、運用資産規模を拡大していきます。運用資産の拡大によって、私募REITの運用を開始し、ストック収入を増加させていきます。

仕入エリアの拡大

1都3県の人口は転入超過であり、賃貸マンションの市場規模も拡大していることから、仕入エリアを東京23区中心から、1都3県まで拡大しています。

高い入居率が見込めるエリアで今後も供給戸数を増加させ、市場シェアを高め、事業を成長させていきたいと考えています。

REIT事業の市場規模

今後の主力事業と考えているREITの市場規模は、2024年9月末現在で約30兆円です。REITの資産総額は、11年で約20兆円増加し拡大を続けています。

また、安定的な投資先の1つとして、私募REITへの出資総額も年々増加しています。これらにより、当社グループの不動産ファンド事業を成長させ、数年後に私募REITへの運用開始が可能と考えています。

不動産ファンド第1号及び第2号の概要

2024年10月期に組成された不動産ファンド第1号および第2号は、17物件521戸の総資産額、約160億円です。

不動産ファンド第1号の概要①

第1号の対象物件の6物件はご覧のとおりです。

不動産ファンド第2号の概要①

第2号の対象物件の11物件中6件はご覧のとおりです。

不動産ファンド第2号の概要②

第2号の対象物件の11物件中5件はご覧のとおりです。

株主還元（配当・総還元性向）

投資指標です。2024年10月期の配当予想は、創業20周年記念配当5円を増配し、1株あたり41円です。上場来8期連続で増配しており、8年で9倍となっています。2025年10月期より配当方針を変更し、配当性向を30パーセントから35パーセントを目標に、毎期配当することとしました。

2025年10月期の配当予想は、配当性向35パーセントの45円としています。

ROE

2024年10月期のROEは、20パーセント以上の水準に回復しました。

ROIC

ROICは資本コストを上回り、高い資本効率を実現しています。

時価総額・PER

新規上場からの時価総額の推移です。毎年の11月末の株価を参考としており、業績の拡大とともに、増配や株式分割も実施し、時価総額は新規上場から8倍以上に成長しています。今後も業績を拡大させながら知名度向上やIR活動に注力し、時価総額を上げることで、株主総利回りを向上させていきます。

株主との対話の実施状況

株主との対話の実施状況です。2024年10月期は、決算説明会を4回、個別の取材は70回実施し、スモールミーティングも行っています。主な対話の内容は、経営環境や新規事業の状況、株主還元についてです。これらの対話の内容は、四半期ごとに取締役会にて報告しています。

JPX日経中小型株指数

当社は5年連続でJPX日経中小型株指数に選定されています。この指数は、中小型株の中から、資本の効率的活用や投資者を意識した経営を行う企業の200社が選定されます。

今後も継続的に選ばれ、将来的には「JPX日経インデックス400」にも選定されるよう成長していきます。

Purpose（パーパス）&Vision（ビジョン）

当社グループは、「不動産を安心と信頼のできる財産としてグローバルに提供し、社会に貢献する」をPurpose（パーパス）とし、「21世紀を代表する不動産会社を創る」をVision（ビジョン）としています。

サステナビリティの推進①

サステナビリティの具体的な施策です。2023年10月期までの施策として、従業員に対する4パーセントのベースアップや、リフレッシュ休暇制度の導入など、社員が安心して力を発揮できる環境を整備しました。また、システム導入によるペーパーレス化も推進しました。

サステナビリティの推進②

2024年10月期も、温室効果ガスの排出量算定や削減目標の設定、さらなるペーパーレス化の推進、完全週休2日制の導入やベースアップ、退職者が安心して再入社できるカムバック制度の導入など、さまざまな取り組みを行いました。今後も社会貢献や働きやすい職場環境の充実などに注力し、企業価値の拡大に努めていきます。

サステナビリティの指標推移

サステナビリティ関係の指標の推移です。特に有給休暇の取得率が、84.6パーセントと増加傾向にあります。

今後も人的資本を重視し、多様性の確保と従業員エンゲージメントの向上を図っていきます。

質疑応答：不動産ファンドを順調に開始できた背景について

司会者：「不動産ファンドが、予定どおり第1号、第2号と順調に開始できた背景についてお聞かせください」というご質問です。

長嶋：2024年7月末に不動産ファンド第1号、10月末に不動産ファンド第2号が無事に組成できたのも、特に金融機関の関係者のみなさまのご支援、ご協力、温かいご指導のおかげであり、この場をお借りして感謝の気持ちをお伝えしたいと思っています。

また、これをトラックレコードにして、今期についても3号・4号、場合によっては5号と組成していきたいと考えています。

質疑応答：今後の不動産ファンドの組成について

司会者：「今後の不動産ファンドも3号、4号と問題なく組成できますか？」というご質問です。

長嶋：トラックレコードが一番大切になります。第2号が期末にあたる10月末に組成できたということもありますが、特に1号、2号が今期中にできたということが良かったのではないかと思っています。

そのおかげで第3号、第4号への支援はいろいろといただいています。本当に感謝の気持ちでいっぱいです。

質疑応答：第2四半期の売上予想を開示しない理由について

司会者：「まずは利益重視にするため、売上予想を開示しないというのは理解しましたが、第2四半期の予想を開示しない理由を教えてください」というご質問です。

長嶋：創業から2024年度10月期までと、今期からでは何が大きく違ってきたのかということです。トップラインの増加率も意識しながら、株主還元のもととなる利益を創出するという、売上と利益の2つの目線があります。特に不動産の場合は、売上計上する際にどうしても四半期ごとに偏りが出てしまうことが、今までの我々の大きな課題でした。

ファンドを組成することによって、この偏りをなくすことができるのではないかという希望もあったのですが、どうしてもトップラインを意識してしまうと、売上高達成のために利益の低い物件を販売することが出てきてしまいます。正直に言えば、必ずしも売る必要があったわけではありませんでした。

売上高を達成するために、利益の低い物件を販売することもありましたが、そのような方法を見直したいと考えています。貴重な物件のため、1棟1棟を丁寧に売却していきたいと思っています。

また、好立地の物件であっても、フロー収入を重視し売り急ぎ、ストック収入を手放していたことも大きかったと感じています。

先ほどのリアルエステートマネジメントのグラフを見ていただくとわかりやすいのですが、例えばFY2024の売上高や通期のセグメント利益を見ても、過去最高を記録しているのがわかります。

したがって、フローよりもストックのほうが売上・利益に大きく貢献できるということを、前期を見てようやく実感することができました。

例えば、第2四半期の目標を達成するために売り急ぎ、フロー収入を優先してしまうことがあります。このように、利益よりも売上を優先する進め方は、もうやめたいと考えています。

司会者：良い効果が出たというのは、前期でわかったということですね。

長嶋：おっしゃるとおりです。

また、先ほどのスライドにあったFY2025からのストーリーですが、トップラインをまったく意識しないわけではありません。ただ、2つを意識するのは難しいと考えているため、株主利益を重視した経営へのシフトを目指しています。

「御社は通期で達成するのだから、第2四半期の状況はあまり関係ないのでは？」という、個人投資家や機関投資家の方々のご意見も参考にさせていただいております。

もう1点補足すると、今期から積極的にM&Aによる事業領域の拡大を進めていく予定ですが、売上高が変動する可能性もあります。その都度修正することで、株主のみなさまにもご迷惑をおかけするのではないかという懸念も一方ではありました。

したがって、我々はトップラインを意識するよりも、株主利益を重視した経営を行う方針です。ただ、業績予想は保守的ですが、社内目標はより高い水準を目指していくというメッセージを残したいと考えています。こちらがFY2025からの方向性となります。

質疑応答：金利上昇がホールセール事業に与える影響について

司会者：「今後、金利の上昇が予想されますが、ホールセール事業における金利の影響についてはどのようにお考えでしょうか？」というご質問です。

長嶋：ホールセールに関しては、金利が上昇する局面では、実物財産の重要性がさらに高まる時代になると考えています。

金利の上昇はインフレの進行を意味し、それに伴い現物財産の価値が見直されるため、不動産に対しての価値観も上がってくると思います。したがって、我々としては金利が上昇しても問題ないと考えています。

一方、リテールセールスについては、リーマン・ショック前の金利3パーセントでも販売活動は順調に行えていたため、問題ないと感じています。

現在のリテールセールスでは、金利よりも生命保険の替わりとなるのが重視されており、問題ないと考えています。

質疑応答：現在の仕入状況について

司会者：「今後仕入を増やしていくと思いますが、現在の仕入状況についてはいかがでしょうか？」というご質問です。

長嶋：パイプライン①、②、③のスライドをご覧ください。特に首都圏で仕入をしていますが、前期は仕入が好調だったものの、私の個人的な意見としては絶好調だったわけではありません。したがって、我々としては仕入をさらに加速していきたいと考えており、一定の内製化が非常に重要なテーマになるのではないかと思います。

司会者：内製化を強化するというお話も、先ほどありましたよね。

長嶋：そうですね。こちらは具体的にはまだお話しできないのですが、内製化することでパイプラインを増やしていきたいということです。

司会者：パイプラインを増やすためにも、内製化を進めていくということですね。

長嶋：はい、こちらも早急に進めていきます。

質疑応答：記念配当について

司会者：「記念配当は株主にとって非常にありがたいものです。今後も、上場何周年や創業何周年といった記念配当を期待してもよろしいでしょうか？」というご質問です。

長嶋：お約束はできませんが、我々はこれまで何度も記念配当を行ってきました。FY2017やFY2018、FY2022にも行っています。

FY2017は東証二部の記念配当、FY2018は東証一部の記念配当、FY2022は上場5周年の記念配当でした。したがって、次回の記念配当としては上場10周年などが考えられるかもしれません。我々はそのようなサプライズを今後も行いたいと考えています。

司会者：今後も、節目のタイミングは期待ができるのではないでしょうか。

長嶋：はい、ありがとうございます。

質疑応答：テレビCMの継続について

司会者：「テレビCMを見ました。テレビCMはコストがかかると思いますが、知名度を上げるためにも今後も継続していく予定でしょうか？」というご質問です。

長嶋：そうですね。継続的に行っていきたいと考えています。特にリテールセールスやホールセールを含め、「CM見たよ」といった声をいただき、好感度が非常に高くなっています。そのため、単発的ではなく長期的に考えています。

司会者：CMで見かけると、みなさまも応援する気持ちが湧いてくるのではないでしょうか。

長嶋：はい。よろしくお願いします。

質疑応答：配当性向と資金繰りについて

司会者：「配当性向についてお話がありましたが、35パーセントの配当性向はとても魅力的だと思います。しかし、仕入も含めて資金繰りが厳しくならないでしょうか？」というご質問です。

長嶋：先ほどの貸借対照表をご覧ください。

我々は、当然ながら仕入も加速し、株主還元も積極的に行っていきたいと考えているため、慎重に鑑みながら行っています。

司会者：ご心配はいただきましたが、大丈夫そうですね。

長嶋：はい。大丈夫です。

質疑応答：時価総額の成長と今後の取り組みについて

司会者：「PERは業界全体の影響を受けているように感じますが、時価総額はしっかり成長しており、理想的だと感じます。今後さらに時価総額を上げていくためには、どのように取り組んでいく予定でしょうか？」というご質問です。

長嶋：最も重要なのは、中期経営計画を早期に発表することだと思います。PERが高いか低いかについては、この場では慎みたいと思いますが、成長率を鑑みていただければ、もう少し高くしていただいてもよいのではないかと考えています。とはいえ、ここは控えめに進めていきたいと考えています。

ただ、時価総額を高めていく上では、先ほどお話ししたスライドの「FY2025から」に対して、どれだけ積極的に取り組めるかが重要です。

トップラインを意識せず、株主利益を重視する経営へシフトします。不動産ファンド事業は、FY2028までに運用残高を1,500億円に積み上げ、私募REITの運用を開始します。売却後も安定的にストック収入を得ることを目指します。積極的なM&Aによる事業の多角化・事業シナジーによる業績の拡大を推進します。この4つのポイントが今後の戦略です。

業績予想は保守的としていますが、社内は上振れを目標としています。これらの目標を今後5年間でどれだけ実現できるかというところです。

司会者：ここに詰まっているわけですね。

長嶋：そうですね。私が60歳になるまでにどこまで実現できるかが、ポイントになってくると思います。

我々は創業20周年を迎え、あらためて感じるのは、株主のみなさま、銀行などの金融関係者をはじめ、多くの方々からのご支援、ご協力、そしてご鞭撻のおかげで、前期の復活が実現できたということです。深く感謝しています。

この感謝の気持ちを忘れずに、第20期からはまさに成人を迎えたような気持ちで、原点回帰し、再度がんばっていきたいと思っています。

長嶋氏からのご挨拶

創業20周年を迎える今期は、不動産ファンド事業の拡大や、M&Aによる事業領域の拡大を推進していきます。業績予想は保守的に開示していますが、上振れを目標に事業拡大に邁進していきますので、引き続き応援していただけますと幸いです。本日は誠にありがとうございました。