【QAあり】グッドコムアセット、3Qは大幅な増収増益 ホールセールや私募ファンド等の積上げで過去最高の通期業績予想達成の見込み

業績サマリー（3Q実績と通期予想の達成要因）

長嶋義和氏（以下、長嶋）：株式会社グッドコムアセット代表取締役社長の長嶋です。事業内容と2024年10月期第3四半期の決算についてご説明します。

まず通期売上予想である713億円の達成要因です。ホールセールについては、今期販売予定分は好条件にこだわって一棟一棟を丁寧に販売しています。販売契約は順調に進んでいます。

私募ファンド第1号は7月に組成しました。私募ファンド第2号は10月の組成に向けて手続きを進めています。

リテールセールスは、引き続き個人投資家のニーズが堅調です。4月に入社した新卒社員も収益に貢献しており、好調に推移しています。

リアルエステートマネジメントは、販売用不動産の家賃収入により増加しています。マンション管理戸数も増加しており、ストック収入も積み上がっています。

これらの要因によって、過去最高の通期業績予想が達成できる見込みです。

会社概要

当社グループの主力事業は、東京23区を中心に1都3県にて展開している自社ブランドの投資用新築マンション「GENOVIA」シリーズの企画、開発、販売および管理です。

セグメントは法人へ販売を行うホールセール、個人投資家へ販売を行うリテールセールス、建物管理や賃貸管理、家賃保証を行うリアルエステートマネジメント、IPOやIRコンサルティング、不動産小口販売を行うその他です。

グッドコムアセット グループの歩み

当社は2005年に創業し、2016年に新規上場、現在はプライム市場に上場しています。今期7月には私募ファンド第1号を組成しました。

来年2025年は創業20周年となり、さらなる飛躍の年にしたいと考えています。

自社ブランドマンション「GENOVIA」

事業の特徴です。自社ブランドマンション「GENOVIA」シリーズは、賃貸需要の高い東京23区を中心に1都3県にて供給しています。

各物件に統一感を持たせており、1階部分に植栽した壁面緑化デザインの「green veil」、屋上緑化デザインの「skygarden」、屋上ドッグランの「skyrun」の3シリーズを展開しています。

間取りは1Kから2LDK、価格帯は2,000万円台から5,000万円台で、豊富な物件ラインナップから資産状況などのニーズに合わせてご提案しています。

自社ブランドマンション「GENOVIA」

スライドの画像は「GENOVIA」の一例です。入居者さまには安心・快適に過ごしていただけるよう分譲仕様にしています。

物件の供給エリア

「GENOVIA」の供給実績は、東京23区で152棟、1都3県では178棟です。

仕入の特徴

当社の仕入の特徴は、原則入札には参加せず、信頼関係を構築した取引先と相対取引で仕入を行っています。これにより物件価格を抑えつつ、継続的に物件情報をご紹介いただいています。

なお、前期の仕入先のリピート率は78.3パーセントとなりました。

仕入の特徴 オフバランス・スキーム

当社は、オフバランス・スキームによる仕入が90パーセント以上となっています。このスキームは、建設会社に土地を取得してもらい、当社と仕入契約をするものです。当社は仕入契約時に手付金のみを支払うことで仕入が完了します。マンションが竣工し、引き渡しを受けるまで、土地代金や建築代金、借入金利など、物件開発に関わる費用を負担する必要がありません。

また、マンション建設中の2年から3年の間に資金が眠ってしまうことがなく、資金回収期間が短く、高い資金効率を実現できます。

良好な財務体質を維持できるため、他社よりも多くの仕入が可能で、成長を加速することができます。

1,011億円相当にあたる物件を確保

オフバランス・スキームにより手付金のみの仕入が可能となることから、仕入契約などを締結していても前渡金のみが計上されるため、実際の仕入総額は貸借対照表には計上されません。

実際に仕入契約などを締結している案件の総額は692億円となり、合計で1,011億円相当の物件が確保できています。

今期9月11日までの仕入実績は13棟、943戸となりました。販売は一定のめどが立ち、現在は仕入に注力しています。

パイプラインの状況

大型物件を仕入れることで効率化やスケールメリットを活かし、建築資材の高騰などのコストを圧縮するよう取り組んでいます。

パイプライン①

スライドは前期から持ち越した23棟、1,190戸の販売状況です。オンタイムで売上計上されており、私募ファンド第2号の組成とリテールセールスによる販売で完売予定です。

パイプライン②

今期の竣工物件についても契約は順調に進んでおり、私募ファンド第2号の組成、リテールセールス、そしてホールセールによって、今期10月末までに売上計上される見込みです。

パイプライン③

パイプラインの46番から65番はスライドに記載のとおりです。

パイプライン④

2024年9月11日現在の物件のパイプラインは、今期の販売物件も含め合計75棟、5,275戸となっています。

グループ会社

当社は、グループ会社で一気通貫のビジネスを展開しています。グッドコムアセットはマンションの企画、開発、販売を行っています。グッドコムはマンションの建物管理と賃貸管理を行っており、ルームバンクインシュアは入居者の保証人となり、入居の促進などを行っています。グッドコムアセット投資顧問は、私募ファンドや私募REITの資産運用を行っています。

このように企画、開発、販売、管理をグループ会社で一気通貫できることが、当社グループの強みとなります。

また、キャピタルサポートコンサルティングは、IPOやIRのコンサルティングを行っています。

事業ポートフォリオ

当社グループの事業ポートフォリオです。多様な販売チャネルとストックビジネス、新規事業などにより、どのような経営環境でも業容を拡大していきます。

ホールセール

セグメント別の施策についてご説明します。ホールセールは、今期売上計上分が9月11日現在の契約済みを含めて1,236戸となり、過去最高の販売戸数を更新する見込みです。

ホールセール

今期は売り急ぐことなく、1棟単位で収益性を見極め、今期中に販売可能な法人へ確実に販売を進めています。数億円単位から物件をそろえているため、より多くの法人から引き合いがあり、契約は順調です。

第3四半期までに私募ファンド第1号の組成も含めて、オンタイムで売上が計上されました。第4四半期は今期の竣工物件を販売し、私募ファンド第2号の組成も進めています。

リテールセールス

リテールセールスは大幅に販売戸数を増加し、今期も引き続き堅調に推移しています。今期売上計上分は、9月11日現在までの契約済みを含めて409戸となっています。

リテールセールス

リテールセールスは、日本全国で公務員や女性を中心として販路を拡大していきます。

リテールセールス

また、30代から40代の安定した所得の方々への提案を強化しています。

リアルエステートマネジメント

リアルエステートマネジメントは安定的に業績を拡大しており、第3四半期で通期の過去最高の売上高・営業利益を更新しています。販売用不動産の増加による家賃収入の増加が大きく貢献しています。

リアルエステートマネジメント

入居率は高い水準をキープしており、安心して投資していただける環境を整備しています。「GENOVIA」の立地や仕様が評価され、企業の社宅としての需要も高くなっています。

リアルエステートマネジメント

今期の施策です。賃貸管理は、高入居率による物件販売の促進や家賃収入を増加させていきます。建物管理は、管理棟数の増加によって安定的に収入を拡大していきます。

家賃債務保証は、ダイバーシティの観点から、海外からの居住者の増加に伴って保証に力を入れており、新商品の提供などを積極的に行っています。また、保証審査の精度を高めながら契約数を伸ばしていきます。これらにより、貸倒引当金を減少させていきます。

「その他」セグメント

その他セグメントのトピックスとして、子会社のキャピタルサポートコンサルティングが支援している会社が、札幌証券取引所アンビシャス市場にて上場承認されました。

連結損益計算書

2024年10月期第3四半期の決算についてご説明します。売上高は339億8,000万円で前期比136.2パーセント増、営業利益は28億6,000万円で前期比84.4パーセント増、経常利益は24億4,000万円で前期比75.3パーセント増、親会社株主に帰属する四半期純利益は16億1,000万円で前期比79.3パーセント増となり、第3四半期で大幅な増収増益となりました。

前期から持ち越した23棟1,190戸のうち、売上高は267億円の計上、計上戸数は949戸と、オンタイムで進捗しています。

連結貸借対照表

貸借対照表です。第3四半期末に多くの販売物件が売上計上された結果、有利子負債は減少し、自己資本比率が上昇しました。また、今後の販売物件の仕入契約によって前渡金が増加しています。

当社グループの中長期成長

業績推移および中長期成長についてご説明します。当社グループは、私募ファンドや私募REITへの物件供給により運用資産規模を拡大し、不動産流動化事業を主力事業として成長していきます。

2030年10月期には売上高6,000億円、営業利益600億円を達成したいと考えています。

過去最高の売上高を予想

2024年10月期の売上高の業績予想は、前期比221.4パーセント増の713億2,000万円です。冒頭でご説明した要因により、過去最高の売上高を更新する予定です。

過去最高の営業利益を予想

2024年10月期の営業利益の業績予想は、前期比149.5パーセント増の53億4,000万円です。販売先の選定やコストの見直しなどにより利益率の改善を図り、過去最高の営業利益を更新する見込みです。

仕入エリアの拡大

1都3県の人口は転入超過となっており、賃貸マンションの市場規模も拡大していることから、仕入エリアを東京23区中心から1都3県まで拡大しています。

今後もさらに市場シェアを高め、供給戸数を増加し、事業を成長させていきたいと考えています。

REIT事業の市場規模

今後の主力事業となるREIT事業の市場規模は、2024年6月末現在で約29兆円となっています。REITの資産総額は10年で約17兆円増加し、拡大を続けています。また安定的な投資先の1つとして選ばれ、私募REITへの出資総額も年々増加しています。

これらにより、当社グループの不動産流動化事業の成長は可能と考えています。

私募ファンド・私募REIT 運用資産の拡大

当社グループの私募ファンド・私募REITの運用資産規模の推移目標です。今期は私募ファンドの総資産を約200億円としています。今後も毎期私募ファンドを組成して運用資産を拡大させ、将来的には私募REITの開始を目指します。

運用資産残高が増えることで、グッドコムアセット投資顧問のAMフィーが安定的なストック収入として業績に寄与していくと考えています。

私募ファンド第１号の概要①

私募ファンド第1号の概要です。

私募ファンド第１号の概要②

2024年7月30日に、自社ブランド「GENOVIA」シリーズの6物件を組み入れ、資産総額約60億円で運用を開始しました。

対象物件はスライドのとおりです。

株主還元（配当・総還元性向）

投資指標についてご説明します。まず株主還元です。7期連続で増配し、2024年10月期の配当予想は1株あたり36円となっています。

当社は配当性向30パーセントを基準に毎期配当することを基本方針としており、過去において減配はなく、増配を続けています。

2019年から2021年の3年間は自己株式の取得も実施し、高い総還元性向を実現しています。

自己株式の取得

資本効率の向上による株主還元を図ることを目的に、自己株式の取得を決議しました。取得した自己株式は、株式報酬やM&A実施時の対価の一部に活用する可能性があります。

ＲＯＥ

ROEの推移です。2024年10月期の業績予想を達成することで、20パーセント以上の水準に回復が可能と考えています。

時価総額・PER

新規上場からの時価総額の推移です。毎年12月末日の株価を参考としています。業績の拡大とともに増配や株式分割も実施し、時価総額は新規上場から約8倍に成長しています。

今後も業績を拡大しながら知名度向上やIR活動にも注力し、時価総額をさらに向上させていきます。

ＪＰＸ日経中小型株指数

当社は5年連続でJPX日経中小型株指数に選定されています。この指標は、中小型株の中から、資本効率的活用や投資者を意識した経営を行う企業200社が選定されます。

今後も継続的に選ばれ、将来的にはJPX日経インデックス400にも選定されるよう、さらに成長していきます。

Purpose（パーパス）＆Vision（ビジョン）

当社グループは、「不動産を安心と信頼のできる財産としてグローバルに提供し、社会に貢献する」をPurpose（パーパス）とし、「21世紀を代表する不動産会社を創る」というVision（ビジョン）のもとに事業を展開しています。

サステナビリティの推進①

サステナビリティの具体的な施策についてご説明します。2023年度までの施策としては、従業員への4パーセントのベースアップやリフレッシュ休暇制度の導入など、社員が安心して力を発揮できる環境を整備しました。またシステム導入によるペーパーレス化も推進しました。

サステナビリティの推進②

続いて、2024年7月9日までに実施した施策についてご説明します。温室効果ガスの排出量の算定や削減目標の設定、さらなるペーパーレス化の推進、退職者が安心して再入社できるカムバック制度の導入など、さまざまな取り組みを行いました。

サステナビリティの指標推移

サステナビリティ関連の指標推移です。従業員数は順調に増加し、有給休暇の取得率も増加傾向にあります。今後も人的資本を重視し、多様性の確保と従業員エンゲージメントの向上に取り組みます。

以上で、ご説明を終了します。

質疑応答：私募ファンド第1号が順調に開始できた背景について

司会者：「私募ファンドの第1号を第3四半期で開始したというご説明がありました。順調に開始できた背景についてお聞かせください」というご質問です。

長嶋：まず「今期中に私募ファンド第1号を100億円程度で開始したい」というのが我々の施策でした。金融機関の方々や関係各社、エクイティの方々から多くのご協力をいただいた結果、第3四半期までに私募ファンド第1号を組成することができました。

質疑応答：私募ファンド第2号の進捗状況について

司会者：「私募ファンド第2号の進捗の状況はいかがでしょうか」というご質問です。

長嶋：私募ファンド第1号とは考え方を変えて、まずはエクイティである投資家の方々ときちんと話をしながら進めている状況です。そのため確度は高いと考えています。現在、10月末の組成予定で動いています。

質疑応答：来期以降の私募ファンドの実施について

司会者：「私募ファンドについて、来期以降に関してはどのようにお考えでしょうか」というご質問です。

長嶋：来期も同様に、我々としては年に2案件、資産総額として100億円から150億円程度のファンドを組成していきたいと考えています。

質疑応答：金利上昇による影響について

司会者：「金利が上昇する可能性もあるかと思います。御社への影響をどのようにお考えでしょうか」というご質問です。

長嶋：我々としては、金利上昇を好機と考えています。市場の関係者の方からも「今年と来年にかけて金利が何回上がるのか、日本としてはどのくらい上がるのか、例えばアメリカが逆に利下げになった場合、今年から来年にかけて金利がどのくらい下がるのか？」といった話が聞かれます。

我々が金利上昇を歓迎する理由は、現在、金利負担が事実上ゼロになっているためです。今はほとんどの会社が、仕入れをする時にほぼ金利負担なしで仕入れができています。したがって、今後金利が上がれば上がるほど金利負担が増え、仕入れる体力のない会社のプレーヤーが減るということです。

つまり我々としては、これから弱肉強食の時代がさらに激化すると見込んでおり、この状況をプラスにとらえています。我々は他社に比べると、十分に体力があると考えています。

また金融機関や銀行関係者の方からも大いに応援いただいているため、我々としてはこの時期に仕入れを拡大したいと考えています。

質疑応答：バルク販売停止の理由について

司会者：「スライド23ページに、複数棟（バルク）販売を停止した旨が書かれていました。なぜやめることにしたのでしょうか？」というご質問です。

長嶋：前々期まではバルクが高く売れており、100億円や200億円、300億円という単位で、数百億円規模のものが売れていました。

我々がバルク販売をやめた理由は、これが今度はマイナスに働くようになったためです。会社によって欲しい物件と欲しくない物件が分かれてしまったため、1棟単位で丁寧に売却するほうが収益面で有利だろうと判断しました。

また、1棟単位の販売のほうがより多くの法人からのニーズがあるとわかったことが、バルク販売をやめた大きな理由です。

質疑応答：今後の仕入れ方針について

司会者：「来期以降の仕入れについて、どのようにお考えですか？」というご質問です。

長嶋：まず第2四半期までは前期の持ち越し分に注力して販売したこともあり、どうしてもそちらに意識が向いていました。そのため第3四半期、第4四半期については、仕入れに注力していきたいと考えています。

これはスピードが命になります。従前は仕入れ会議を週1回行っていましたが、今後はほぼ毎日仕入れ会議を行うというスピード感で対応していく予定です。

質疑応答：自己株式の取得期間を1年とした理由について

司会者：「自己株式の取得について、株主にとっては非常に良いことだと思いますが、なぜ1年間という長い期間を設定したのでしょうか？　それより早めに完了する可能性もあるのでしょうか？」というご質問です。

長嶋：当社では、自己株式の取得を2019年、2020年、2021年と過去3回にわたり行っています。みなさまも、2024年8月5日に日経平均株価が大暴落したことは記憶に新しいと思います。

我々が自己株式の取得期間を1年と長期に定めた理由として、いつでも機動的に株式を購入できるというところが大きなポイントです。万が一株価が大暴落したときに、一気に買い支えたいと考えています。

さらに、日銀が金利を利上げする可能性や、総裁選挙、衆議院の解散・総選挙の可能性、さらには大統領選挙も控えています。

「2016年のような株価暴落が再現されるのではないか？」と考えた場合、少なくとも1年間は継続して自己株式の取得をするべきだと決議しました。もしも早期に株式が取得できた場合には、第2回や第3回の取得も検討しています。

なお、今期すべての株式を取得した場合、総還元性向は55パーセント近くになります。配当性向が30パーセントになるため、それ以上の高い総還元性向になると見込んでいます。これも株主還元の一部になると考えており、株主にとっても非常にメリットがあると考えています。

おそらく「1年間という期間は長い」と感じた人は多いと思います。また「取得株式総数の上限が低いのではないか？」と感じた人もいると思います。しかし、これはあくまでも我々のメッセージであり、何回でも実施したいと考えています。

なお、先ほどもお伝えしたとおり、株式報酬やM&A実施時の一部資金としても活用する可能性があります。

質疑応答：キャピタルサポートコンサルティングの支援先の上場について

司会者：「子会社のキャピタルサポートコンサルティングの支援先が上場するというお話がありました。上場した場合、御社の業績にどのような影響を与えるのでしょうか？」というご質問です。

長嶋：上場自体が業績に大きなインパクトを与えることはありません。ただし、我々の子会社であるキャピタルサポートコンサルティングが支援した会社が上場することにより、これからさらに支援社数が増えるということが、我々の一番の狙いです。そのため、毎年数社を上場させていきたいと考えています。

また、我々もそこにCVCとして純投資していきたいとも考えています。

質疑応答：通期の業績予想について

司会者：「通期の業績予想について教えてください」というご質問です。

長嶋：第3四半期の実績が約339億円ということもあり、まずは10月の私募ファンド第2号の約100億円前後で考えていただきたいと思います。

前期の分は、スライドに示したリテールセールスと私募ファンドの第2号について、すべてオンタイムで計上されます。

またこちらのスライドのうち、パイプラインの24番から30番までが2024年10月31日までに売上計上となるため、第4四半期に集中します。31番から38番の私募ファンド第2号も、第4四半期に計上されます。

39番、40番、41番は、現在リテールセールスとして販売中です。それぞれ91.2パーセント、82.5パーセント、70.6パーセントと進捗しており、まもなく次の物件に移れる状態となっています。

このように、9月11日現在で1,906戸は契約が終わっていることになります。残りはリテールセールスとホールセール、私募ファンドにより通期の予想が達成できると思います。

質疑応答：私募ファンドについて

司会者：「今期の私募ファンドについて、第1号と第2号と2つ行うことにした背景をお聞かせください」というご質問です。

長嶋：当初は、今期中に100億円前後の私募ファンドを1案件実施する予定でした。しかし万が一があるといけないため、第3四半期までに私募ファンドを組成したいと考え、まず私募ファンド第1号を組成することとしました。

その際にレンダーやエクイティの方々と議論した結果、7月30日をマストとしてサイズダウンしたことが大きな原因です。当初よりもサイズが小さくなったことが、第2号を実施する背景になりました。当初計画していた第1号を100億円で組成できれば、第2号の組成は行わなかったということです。

質疑応答：来期の業績見通しについて

司会者：「来期についてはどのように考えればいいでしょうか？」というご質問です。

長嶋：パイプラインをご覧になって心配される方も多いと思いますが、我々としてはすでに来期についての方針は固まっています。来るべきときに開示していきたいと考えています。

長嶋氏からのご挨拶

私募ファンドは第1号ファンドに続き、第2号ファンドの組成を進めていきます。今後も私募ファンドの組成を行い、ストック収入により安定的に業績を拡大していきます。

引き続き応援していただけますと幸いです。本日は誠にありがとうございました。