ハウスドゥ Research Memo（2）：不動産業界初のソリューションを次々と提供

■会社概要

1. 沿革と売上高構成
(1) 会社沿革
ハウスドゥ<3457>は、1991年に京都府で創業し、2006年に自社で培った不動産売買仲介事業のノウハウをベースにフランチャイズ事業を開始した。同社グループは、「すべてのエリアにハウスドゥ！お客様のより近くに、安心、便利な窓口を創り出す。」をビジョンに、不動産情報のオープン化の推進と安心・便利なサービスを提供する不動産コンビニ構想の実現に向けて、国内1千店舗、アジア5万店舗を目指している。

2019年6月期第2四半期末における、フランチャイズ事業の累計加盟店舗数は569店舗、累計開店店舗数は462店舗となった。不動産売買仲介チェーンでは、加盟店舗数が全国No.1となる。加盟店舗数の内訳は、FC加盟店が552店舗、直営店が17店舗である。FC加盟店は、不動産売買仲介に特化したフランチャイズ事業「ハウスドゥ！」のサテライト店が404店舗、買取専門店が126店舗、住宅情報モールが1店舗、不動産賃貸仲介「RENT Do!（レントドゥ！）」が21店舗である。直営店は、サテライト店が7店舗、買取専門店5店舗、住宅情報モール4店舗、「RENT Do!」1店舗となる。この他にリフォームショールームを3店舗展開している。同社は住宅情報モールや家・不動産買取専門店、ハウス・リースバック、リバースモーゲージ保証事業など業界初となる業態や新規事業を開発・商品化しており、不動産業界や日本社会が抱える問題に対し、不動産流通におけるソリューションを提供することで日本経済の活性化に貢献することを企図している。


ストック型収益事業の構成比は、売上高が45.4%、営業利益が65.2%
(2) 事業セグメント別売上高及び利益構成
2019年6月期第2四半期の売上高12,671百万円のセグメント別内訳は、ストック型収益事業が45.4%（うちフランチャイズ事業が11.0%、ハウス・リースバック事業が31.0%、不動産金融事業が3.4%）、労働集約型事業が54.6%（うち不動産売買事業が34.3%、不動産流通事業が7.5%、リフォーム事業が12.6%、その他が0.1%）であった。調整額控除前営業利益のストック型収益事業の構成比は65.2%、労働集約型事業が34.8%となり、ストック型収益事業のウェイトが高まった。

2. 事業戦略
祖業の不動産売買仲介事業に加え、1998年7月にリフォーム事業を開始し、2002年12月より中古住宅再生販売事業を始めたことで、仲介・リフォーム・買取の「三位一体」の事業を構築した。同形態により蓄積した事業ノウハウは、後述するアジア市場でも展開する。「ワンストップサービス」を拡大するため、2010年1月にロードサイド型大型店である「ハウスドゥ！住宅情報モール」の1号店（草津店）を出店した。これは、仲介、新築、リフォームなどの複合機能を持ち、不動産に関するサービスを総合的に提供する業界初のワンストップ・ショップの店舗形態を取っている。

2017年6月期を初年度とする3ヶ年中期経営計画で、事業戦略を「ストック型収益事業の拡大」へ大きく舵を切り、全天候型経営への移行を加速した。前期の営業利益が期初予想を32.0%上回る好業績だったが、事業別では当初計画比で不動産売買事業が72.1%増、不動産流通事業が89.0%増、リフォーム事業が44.2%増と労働集約型ビジネスが想定以上に伸びた。それを受け、労働集約型事業に大きく依存するリスクを低減し、不動産市況が反転した場合でも企業の持続性を確保するため、事業主体をストック型収益事業へ移行した。同中期経営計画の最終年度となる2019年6月期の目標値は、営業利益が1,909百万円（2016年6月期実績1,277百万円）、ストック型収益事業の割合が78.0%（同43.4%）であった。利益額の目標値は、2018年6月期の営業利益が2,116百万円となり、1年前倒しで達成された。

人的資源を労働集約型事業からストック型収益事業に異動させたため、ストック型収益事業のフランチャイズ事業が順調に拡大し、ハウス・リースバック事業が飛躍的成長を遂げた。労働集約型事業では、不動産売買事業の在庫水準を一定水準に保ち、回転を重視してリスクを抑制する事業運営に変えた。政府の低金利政策が不動産市場を支えた上、若手社員の育成が進んだことから、パフォーマンスは危惧したような落ち込みにならなかった。2019年6月期の直近の予想では、売上高が27,499百万円、ストック型収益事業の割合は49.4%、営業利益が3,246百万円、同割合は69.1%に修正している。3ヶ年の予想CAGRは、売上高が16.8%、営業利益が38.3%になる。


タイに合弁会社を設立し、アジアへの橋頭堡を築く
3. グループ会社
同社グループは、同社と連結子会社4社で構成される。本体がフランチャイズ事業、ハウス・リースバック事業、不動産売買事業及びリフォーム事業を行う。子会社の(株)ハウスドゥ住宅販売が不動産流通事業を、(株)フィナンシャルドゥが不動産金融事業を行っている。また、(株)ピーエムドゥがプロパティマネジメント事業、(株)京葉ビルドが不動産賃貸管理・仲介業を展開している。

2019年2月に、タイにアジアにおける事業展開の足掛かりとなる同社初の海外関連会社を設立した。新設の合弁会社H-DO (THAILAND) Limitedは、事業の運営を現地の合弁先が担い、同社は日本で培った不動産流通に関するノウハウを提供する。株式は、不動産開発や住宅金融などを行っているCapital Link Holding Limited.,のグループ会社が48.0%、同社が48.0%、同社の海外事業をサポートする企業が2.0%、現地の不動産売買仲介を営む企業が2.0%を持つ。

タイでは現在、日系企業による住宅やオフィスビルの開発が盛んだ。しかし、中古不動産の流通市場に進出している日系企業はなく、同社子会社が業界トップの座を狙える未開拓のブルーオーシャンとなる。現在、タイでは中古住宅を購入した個人が個別にリフォーム工事を発注することを余儀なくされている。同社が日本で培った中古住宅再生販売事業のスキームを展開していく。不動産売買仲介の免許制度がないなど業法が未整備で、日本の40、50年前の状況にある。合弁会社は、不動産流通市場の健全な発展のため、現地政府をサポートすることも検討している。タイの事業が軌道に乗れば、他のASEAN諸国への進出を検討する。

（執筆：フィスコ客員アナリスト　瀬川　健）

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