物件価格二千万円・利回り6％は、買いや否や？

[元祖SHINSHINさん]

家賃120万円　÷　物件価格2,000万円　×　100　＝　6％

 

ここで不動産投資の経費や、減価償却は無視することにする。

さぁ、この物件は買いや否や？

 

この答え、税率によって大きく変わるそうな。

累進課税な所得税、なかなか幅が広くって、５~40％になるという。

 

これを加味すると、

税金を納めて残る金額が実際の収入ということで、

 

５％の場合：（家賃120万円－税金6万円）÷　物件価格2,000万円　×　100　＝　5.7％

40％の場合：（家賃120万円－税金48万円）÷　物件価格2,000万円　×　100　＝　3.6％　

 

さらに、物件価格2,000万円の出所で、収入額がまた変わる。

 

税率５％の場合

全額キャッシュ：家賃120万円－税金6万円　＝　年間収入114万円

利息ゼロと仮定し年元本100万円・20年払い：家賃120万円－6万円－100万円＝年間収入14万円

同・税率40％の場合：家賃120万円－48万円－100万円＝年間収入マイナス28万円

（利息がゼロなんてことはあり得ないので、もっと収入がゲロするわけだ）

 

このように、そもそもの稼ぎ・税率と借金の具合によって、

収支が大きく変わってしまうのであった。

 

★「お金が貯まる５つの習慣」

　　平林亮子著　幻冬舎新書　760円+税　2011.11.20.第３刷

 

ということは、ワンルームマンションを個人経営するのは、ちと苦しい。

ましてや自分の通えない地方のマンションなんて、詐欺同然だろう。

なので、こりゃダメだと、すぐに投げ売りする個人が後を絶たないらしい。

赤字になれば、そりゃ税金対策になるってば（笑）

 

別書籍だが、こうしたことが原因で、

例え上手く経営できた場合であっても、

ある一定の規模に行ったら、到底個人では税率が高くて無理なので、

経費枠を膨らませるためにも法人化するしかないとされていた。

 

また長崎県などで、オンボロ物件を超激安（場合によりタダ）で手に入れて、

ちょいとリフォームして運用する方法もあったが、

最近はこの手法を、大手プロの連中も手掛けるようになっており、

個人がうまくプロを出し抜くのは厳しいかもしれない。

 

人口が減り、あらゆる税金が上がれば、もう真っ青ではないか。

 

米屋の大地主と飲んだことがあるが、

もう固定資産税の支払いだけでテンヤワンヤのお祭りとなって、

毎年毎年、どーやってキャッシュに変えるか、算段が大変だと嘆いていた。

 

その上更に、相続税・贈与税対策もするってんだから、金持ちも楽じゃないねー。