ハウスドゥ Research Memo（5）：リバースモーゲージ保証の提携金融機関が拡大

■ハウスドゥ<3457>の事業概要

c) リバースモーゲージ保証事業
リバースモーゲージは、自宅を担保として融資を受けることができる金融商品の1つである。住宅ローンが元本・利息を毎月返済するのに対し、リバースモーゲージは利息のみを毎月払う。元本は生存中は返す義務がなく、死亡後、担保である自宅を売却するなどして一括返済する。自宅は所有しているが、現金収入が少ないという高齢者向けの資金調達手段として1981年に導入されたものの、資金の出し手となる金融機関が限定されており、本格普及に至っていない。同商品は、不動産価格の下落、金利上昇、長命化などのリスクがあるが、同社子会社のフィナンシャルドゥが保証サービスを提供することで活性化を企図している。同子会社は、契約時に事務手数料・調査料を受け取り、利用者が金融機関に支払う利息の一部を保証料として得るため、イニシャルとランニングの両方で収益機会がある。

リバースモーゲージ保証事業では、同社グループがこれまで培ったノウハウを生かせる。金融機関は、不動産売買を本業としていないため、物件処分がネックとなる。一方、同社は不動産売買におけるノウハウを持っており、全国600店舗を超える加盟店チェーンを擁しているため、市場取引価格に基づいた査定が可能である。通常、不動産売買で債権処理が発生した場合、不動産販売などに20～25%の中間マージンが発生するが、同社グループにとっては直接販売となるため、これが不要となる。

リバースモーゲージ保証事業では、安全性を考慮しても不動産評価額を金融機関自身が行うよりも融資枠も大きく提供することができる。リバースモーゲージの利用客が、同子会社がリバースモーゲージ保証として提供する商品と契約を結ぶ動機付けとなる。なお、保証業務には物件購入などの資金が不要のため、ハウス・リースバック事業の次の柱と位置付けている。

同社グループは地方銀行や信用金庫などの地域金融機関と提携して、サービスエリアを広げている。2017年10月に大阪信用金庫（大阪市天王寺区）との提携により「リバースモーゲージ保証事業」を開始した。同信用金庫が提供するリバースモーゲージ「悠々自適」の担保評価と保証を行う。金融機関の提携先は、2018年に大阪商工信用金庫（大阪市中央区）、飯能信用金庫（埼玉県飯能市）、知多信用金庫（愛知県半田市）、大光銀行<8537>（新潟県長岡市）、2019年には神奈川銀行（神奈川県横浜市）、足立成和信用金庫（東京都足立区）、尾西信用金庫（愛知県一宮市）、愛媛銀行<8541>（愛媛県松山市）、東京スター銀行（東京都港区）と拡大し、サービスエリアが広がった。2020年1月の浜松磐田信用金庫（静岡県浜松市）を加えると、計11行となる。現在、新たに15～20行と折衝中で、契約締結となれば順次発表されることになるだろう。

3. フロー型収益事業
首都圏の不動産市況は、局所的に過熱感が現れたことから、一時、安全重視の姿勢を取ったものの、現在は注意深く遂行する通常型に戻っている。このため、物件仕入を厳選し、直営店仲介事業とのコラボレーションを強化することで、在庫高より回転を重視し、商品在庫を60億円程度に維持する。

直営店による不動産売買仲介に買取やリフォームを組み合わせたり、契約機会をリフォーム・住宅ローン・火災保険などの関連ビジネスにつなげることで収益の維持・増大を図る。これまでは、人員をフランチャイズ事業、ハウス・リースバック事業のストック型収益事業にシフトさせている。

リフォーム事業は、不動産流通事業などと連携して事業を運営している。

（執筆：フィスコ客員アナリスト　瀬川　健）


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