1兆円超の分散ポートフォリオ、「中期的な定量目標」で増配方針を示すJ-REIT

【基本情報】投資口価格：169,300円（2026年2月188日終値）／予想分配金利回り：4.28%

国内の注目銘柄を紹介する連載「ログミーFinanceの#銘柄発掘」。ビジネスモデルやファンダメンタルズの分析を通じて、中長期で保有できる優良銘柄の見極め方が身につく実践的シリーズです。今回は、野村不動産マスターファンド投資法人を取り上げます。

野村不動産グループが支援、285物件・取得価格1兆995億円の総合型J-REIT

野村不動産マスターファンド投資法人（3462）は、オフィス・商業・住宅・物流などを組み合わせる総合型のJ-REITです。スポンサーは野村不動産グループで、物件の情報提供やリーシング・管理で連携しています。分配金については、今後3年間の成長目標など「中期的な定量目標」を掲げており、分配金をどう伸ばすかを具体的に示している点が、同種のREITの中でも特徴的です。

ポートフォリオは285物件、取得価格合計は1兆995億円（いずれも2025年9月1日現在）と規模が大きく、物件数で分散を効かせています。一方で投資比率は東京圏83.2パーセント（2025年8月期末）と都心寄りで、良くも悪くも東京の需給に影響されやすい構図です。

稼働率98.8%の高水準、テナント入替時の賃料改定が分配金成長のカギ

運用面では稼働率は98.8パーセント（2025年12月31日現在）と高水準です。空室が少ない局面ではテナント入替や更新時の賃料改定が分配金の伸びに効きやすく、稼働率の高さを守りつつ賃料をどこまで上げられるかが、分配金成長のポイントになります。

LTV44.2%・固定金利比率83.5%、JCR「AA」取得の安定した財務基盤

財務健全性を表すLTV（有利子負債÷総資産）は44.2パーセントです。LTVは借入を使って規模と分散を取りに行ける一方、上がり過ぎると資産価格の下振れに弱くなる指標ですが、現状はバランスが取れた水準と言えます。平均調達金利は0.81パーセント、固定金利比率は83.5パーセント（いずれも2025年8月31日現在）となっており、固定金利の割合が多いため短期の利上げ影響は受けにくい状態ですが、借り換えの局面では金利上昇がじわりと効いてくる点は意識しておきたいところです。財務格付はJCRからAA、R&IからAA-（2026年2月6日現在）を取得しており、資金調達面の信用力を支えています。

P/NAV0.92倍のディスカウント、0.9倍割れで自己投資口取得も検討

NAV（鑑定評価を踏まえた純資産価値）は、2025年8月期の1口当たりNAVが175,674円、投資口価格の割安・割高を測る指標であるP/NAV（投資口価格÷1口当たりNAV）は0.92倍となっており、投資口価格がNAVを約8パーセント下回るディスカウント状態であることを示しています。なお、P/NAVが0.9倍未満の状態が長期化した場合には自己投資口取得を検討するとしており、投資口価格の底堅さはありそうです。

売却益を4期に分散配分、実質分配金は3年間で8から9%成長を目指す

分配金については売却益を4期に分けて分配する方針を掲げており、ブレを抑える設計です。そのうえで中期目標として、巡航分配金（売却益等を除く）は3年間で5パーセント前後の成長、実質分配金は3年間で8から9パーセント成長を目指し、今後3年で600億円から900億円程度の物件売却などを組み合わせて達成を狙っています。

予想分配金利回り4.28%、2028年2月期は1口当たり3,740円から3,770円の目標

足元の分配金は、2026年2月期予想は3,624円、2026年8月期予想が3,606円で、2期合計7,230円をもとにした予想分配金利回りは4.28パーセントです（2026年2月10日時点）。中期では、2028年2月期に1口当たり分配金3,740円から3,770円程度の目標を掲げています。

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執筆者プロフィール

執筆：西田哲郎
ライター・コンテンツディレクター。投資歴15年。大きな損失を出したことをきっかけにイナゴを卒業、ビジネスモデルとファンダメンタルズ重視の手法に切り替える。業界紙やスタートアップを経てフリーで投資情報メディアやM&A情報サイトの立ち上げに関わり、現在は主に週刊誌で投資や経済関連の記事を執筆。

※記事内容、企業情報は2026年2月12日時点の情報です。
※当記事内容に関連して投資等に関する決定を行う場合は、ご自身の判断で行うものとし、当該判断について当社は一切の責任を負わないものとします。なお、文中に特定の銘柄の投資を推奨するように読み取れる内容がある可能性がございますが、当社および執筆者が投資を推奨するものではありません。