ＡＤワークス Research Memo（1）：新中期経営計画を発表、収益ポートフォリオの拡充によりさらなる成長を目指す

■要約

エー・ディー・ワークス<3250>は個人富裕層向けに投資用一棟賃貸マンションなどの不動産物件をバリューアップ後に販売する収益不動産販売事業と、保有不動産売却までの期間に得られる賃貸収入や販売後のプロパティ・マネジメント収入などで構成されるストック型フィービジネス事業を両輪としている。なお、M&A等により更なる事業領域の拡大を機動的に行えるよう、2020年4月に持株会社体制への移行を予定している。

1. 2019年3月期業績実績
2019年3月期の連結業績は、売上高で前期比11.5%増の24,861百万円、経常利益で同94.5%増の1,802百万円、親会社株主に帰属する当期純利益で同13.6%増の663百万円となり、期初会社計画（売上高24,000百万円、経常利益1,000百万円、親会社株主に帰属する当期純利益660百万円）を上回って着地した。米国での収益不動産販売が好調に推移したほか、国内でも新たな取り組みとなる不動産小口化商品「ARISTO京都」（募集総額12.2億円）が完売したこと等が収益に貢献した。

2. 2020年3月期業績見通し
2020年3月期は売上高で前期比4.6%増の26,000百万円、経常利益で同53.4%減の840百万円、親会社株主に帰属する当期純利益で同14.1%減の570百万円と増収減益を見込む。前期に好採算物件を販売した反動で減益となるが、今期は収益不動産ポートフォリオの再構築を最優先し、不動産残高の積み上げに注力する1年と位置付けている。事業方針としては、事業エリアの拡大（名古屋や福岡など地方中核都市に展開）や仕入対象物件の拡大（オフィスや商業施設等）により不動産残高を積み上げていく。また、販売戦略としては国内での不動産小口化販売に加えて、新たに米国で住宅債権投資事業を、米子会社を通じて開始する予定となっている。

3. 第6次中期経営計画の概要
同社は2019年6月に第6次中期経営計画（2020年3月期～2022年3月期）を発表した。基本方針として、市場環境が変化するなかでも安定した収益を生み出せる事業基盤の構築、新商品・新規エリアの開拓と新規事業の育成、顧客基盤の拡大・拡充を通じたフィービジネスの拡大などに取り組み、2022年3月期に売上高で30,000百万円、税引前利益で1,500百万円を目指す。収益不動産残高については国内を中心に2019年3月期末の21,229百万円から71.9%増となる36,500百万円まで積み上げていく計画となっている。また、事業基盤の安定化を図るため、ニュー・コアビジネスを育成していく方針で、同事業で2022年3月期に800百万円の売上総利益を目指している。

4. 新たな資金調達と感謝配当について
同社は今回の中期経営計画のなかで必要となる投資資金の一部を、ノンコミットメント型ライツ・オファリング（行使価額ノンディスカウント型）による新株予約権の発行により調達する。2019年7月10日付の株主に対して普通株式1株に対して1個の割合で新株予約権を無償割当てする。行使価額は33円（7月1日の株価終値が33円未満の場合は当該株価）で、行使期間は7月11日から8月23日までとなる。全て行使された場合は約113億円を調達できることになる（2017年に実施したライツ・オファリングでは最終行使率44.7%）。資金使途は、収益不動産の取得及びバリューアップ資金として38億円、米国での住宅債権投資事業で2億円、M&A・資本提携資金として5億円を予定している。なお、第5次中期経営計画の達成と第6次中期経営計画支援への感謝配当金として2019年9月末の株主に対して、1株当たり1.65円の感謝配当を行うことも発表している。

■Key Points
・2019年3月期は特別損失の計上があったものの米国市場の成長と高収益物件の販売により増収増益を達成
・2020年3月期は収益不動産ポートフォリオの再構築を最優先し、不動産残高の積み上げに注力する
・新中期経営計画では富裕層ビジネスからプレミアムビジネスへと発展させ、さらなる成長に向けた事業基盤構築に取り組む

（執筆：フィスコ客員アナリスト　佐藤　譲）
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