アーバネット Research Memo（2）：人口流入が続く都心エリアでの投資用ワンルームマンションに特化

■会社概要

1. 事業概要
アーバネットコーポレーション<3242>は、東京23区内を基盤とした投資用ワンルームマンションの開発・1棟販売（卸売：BtoB）を基軸事業としている。用地取得からマンション販売会社への卸売までを手掛けており、設計・開発に特化しているところに特徴がある。設計事務所からスタートしたデベロッパーとして、機能性やデザイン性に優れた「ものづくり」や、東京23区内で駅から徒歩10分以内という好立地へのこだわりが入居者からの高い支持を受けるとともに、従来の不動産投資家に加え、老後の生活に不安を抱える新たな若年層の個人投資家や海外投資家の参入、相続税対策目的の富裕層など、いくつもの追い風により業績は好調に推移している。

事業セグメントは、「不動産事業」の単一となるが、サブセグメントとして「不動産開発販売」「不動産仕入販売」「その他」の3つに分類される。「不動産開発販売」は、投資用ワンルームマンション「アジールコート」を中心として、分譲用ファミリーマンション「グランアジール」や分譲用コンパクトマンション「アジールコフレ」も手掛ける。なお、分譲用マンションの販売は子会社で行っている。「不動産仕入販売」は、中古物件の戸別販売や不動産仕入販売等を行っている。「その他」は、不動産仲介及び不動産賃貸業等である。なお、安定収益源の確保を目的として、ストックビジネスの強化にも取り組んでいるが、自社保有の賃貸収益物件は2018年12月末時点で6棟となっている。また、2017年7月にはホテル開発事業へも参入し、自社開発ホテルプロジェクトも進行中である。2018年6月期の実績では、「不動産開発販売」が売上高の96.0%を占めている。

投資用ワンルームマンションの販売は、マンション販売会社への1棟販売が基本であるが、信頼性が高い販売会社を厳選した上で緊密な関係を築いている。また、販売手法の多様化を図るため、相続税対策を含む様々な目的で不動産を購入する国内外の富裕層や、運用資金の流入が増えてきた不動産ファンドなどに対する1棟一括販売についても積極的に取り組む方針である。

また、2015年3月には、戸別分譲事業及び賃貸業、マンション管理事業に関わる子会社(株)アーバネットリビングを設立した。基軸事業でのBtoBを親会社に残し、BtoCの分野を子会社にて取り込むことにより、将来に向けたグループでの事業拡大が目的とみられる。


設計事務所をルーツとするマンションデベロッパー
2. 会社沿革
同社は、一級建築士である現代表取締役社長の服部信治（はっとりしんじ）氏によって1997年7月に設立された。マンション専門の設計事務所に共同経営者として勤務していた服部氏は、自らのデザインによるマンションの企画・開発を行うことを目的として独立した。

設立当初は、企画や設計、コンサルティングを中心に実績を積み上げ、設立3年後の2000年12月に、当初の計画どおり、マンション開発販売事業を投資用ワンルームマンションでスタートさせた。

投資用ワンルームマンションを主力としたのは、その頃からJリートや不動産ファンドなど、賃貸収益物件への投資事業が拡大し始めたことや、自社開発物件を販売専門会社へ任せられる製販分離型の業界構造となっていることが、少数精鋭の経営を目指していた同社にとって参入しやすかったことによる。同社の得意とする設計・開発に特化したことで、入居者ニーズを実現した人気の高い物件を開発できたことに加えて、都内のワンルームマンションに対する需給ギャップ（需要が供給を上回る状況）や個人投資家からのニーズの拡大など、外部環境も同社の成長を後押しして、2007年3月にはJASDAQ市場へ上場を果たした。2008年のリーマンショックによる金融引き締め時には開発物件の凍結を余儀なくされたが、損失を1期に集中させることと、金融機関やゼネコンとの良好な関係を続けることを前提とした徹底的な資産縮小の経営計画のもと、それまで保有していなかった販売部門を販売員の新規採用により新設し、他社物件の買取再販事業に全社を挙げて参入したことにより、厳しい環境を乗り切ることができた。その時期に培われた販売ノウハウなどは、現在の買取再販事業や分譲用マンションの販売等に生かされている。

また、安定収益源の確保を目的としたストックビジネスの強化にも取り組んでおり、賃貸収益物件の自社保有に加えて、2017年7月にはホテル事業へも参入した（自社開発ホテルプロジェクト第1号「ホテルアジール蒲田」は2020年初夏の竣工予定）。


少人数体制による効率的な経営にも特長
3. 企業特長
同社の特長（強み）として、(1)優れたデザイン性や機能性、好立地へのこだわりによる差別化、(2)徹底したアウトソーシングによる少人数体制により固定費を圧縮する効率的な経営を挙げることができる。

(1) 優れたデザイン性や機能性、好立地へのこだわり
同社は、得意とする設計・開発に経営資源を集中することで、デザイン性や機能性に優れた「ものづくり」による差別化を始め、用地取得の可否を短時間で決定できる自社内プラン設計体制に強みを有する。特に、「ものづくり」への「5つ」のこだわりとして、1)モノトーンでインパクトのある外観、2)アンケートによるユーザーニーズの徹底分析、3)空間を最大限に生かした収納スペース、4)自社開発までするこだわりのファシリティ「ユノバース」※、5)アートのある居住空間、を掲げており、それらが一体となった価値提供により、ターゲットとなる若い世代からの支持を受けてきたと言える。また、立地に関しては、都内23区内で駅から徒歩10分以内の用地を基本としている。

※自社開発の足を伸ばせるユニットバス。


なお、同社はアートと住空間の融合による社会貢献活動（CSR）の一環として、学生のみを対象とした立体アートコンペティション「アート・ミーツ・アーキテクチャー・コンペティション（AAC）」を2001年より毎年開催し、若手アーティストの発掘、支援、育成を行っている。この活動は（公社）企業メセナ協議会※からメセナ（芸術文化支援）として認定されるとともに、同協議会が主催する「メセナアワード2017」にて優秀賞「アートの玄関賞」を受賞している。また、2019年1月には、（公社）メセナ協議会主催の賀詞交歓会の中で、AAC優勝者の若い作家を多くの企業団体に紹介する機会を実現した。

※企業による芸術文化支援活動の活性化を目的とした中間支援機関。


(2) 少人数体制による効率的な経営
同社は、投資用ワンルームマンションの開発・1棟販売（卸売）をビジネスの核としているが、アウトソーシングを最大限に利用した少人数による効率的な経営を実現している。また、その事業モデルを支えているものは、同社の開発物件に対する評価の高さと販売先との信頼関係と考えられる。2018年6月末における連結社員数（契約社員等を含む）は45名、1人当たりの売上高が約357百万円、親会社株主に帰属する当期純利益が約22百万円と高い生産性を示している。

特に固定費を低く抑えることで、高い収益性の確保と景気変動にも柔軟に対応できる体制を堅持している。加えて、1棟の卸売は売れ残りリスクがなく、竣工から短期間での資金回収を可能としており、不動産業界にあって安定性の高い事業構造と言える。

（執筆：フィスコ客員アナリスト　柴田郁夫）


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