タマホーム Research Memo（5）：注文住宅は地域限定商品の投入効果でシェアと収益性が上昇、戸建分譲も成長続く

■タマホーム<1419>の業績動向

2. 事業セグメント別動向
(1) 住宅事業
住宅事業の売上高は前期比10.2%増の167,099百万円、営業利益は同370.9%増の3,775百万円となった。売上高の内訳は、注文住宅事業が前期比9.4%増の158,480百万円※、リフォーム事業が同29.0%増の7,100百万円※、その他が同18.3%増の1,837百万円※といずれも増収となり、営業利益は2期ぶりの増益に転じている。2019年5月期は地域限定商品の販売構成比上昇や受注獲得のための広告宣伝費、販促費、人件費等の増加が減益要因となったが、2020年5月期は前下期から段階的に実施してきた価格改定による利益率の改善や、広告宣伝費、販促費などの増加が限定的だったことなどが大幅増益の要因となった。

※セグメントの売上高内訳はセグメント間取引を含む


注文住宅の受注棟数は天候不順や2019年10月の消費税引き上げ後の需要冷え込みなどが影響して、前期比11.5%減の9,380棟と5期ぶりに減少に転じたものの、販売棟数は豊富な受注残に加えて従前より進めてきた着工棟数の平準化施策により、同5.3%増の8,890棟と増加基調が続いた。住宅着工統計による同期間の持家着工戸数は前年同期間比で6.0%減となっており、市場シェアの上昇が続いていることがうかがえる。各地域のニーズを分析して商品化した地域限定商品が全国で伸びており、九州・四国等一部エリアではトップシェアをうかがう原動力となっているようだ。また、平均販売単価も前期比3.9%増の1,783万円となった。2019年5月期下期から地域限定商品の価格改定を段階的に進めてきた効果による。

リフォーム事業は、入居後10年を経過した物件を中心に保証延長工事等の受注活動を積極的に展開した※ことに加え、2019年秋に発生した台風による災害復興需要も取り込めたことで受注が順調に拡大し、大幅増収につながった。また、利益面でも増収効果により増益となり、利益率は注文住宅事業とほぼ同水準となっている。

※入居後10年を経過した物件に対して、瑕疵担保責任期間（10年間）を超える保障について、同社が実施する定期点検及び必要に応じた有償メンテナンス工事を条件として、10年ごとの保証延長を継続することが可能となる。


(2) 不動産事業
不動産事業の売上高は前期比25.5%増の33,427百万円、営業利益は同14.9%減の4,726百万円となった。売上高は戸建分譲事業の好調により増収となったものの、利益面では2019年5月期に売却した販売用不動産（博多駅東ビル）の利益貢献が大きかった反動で減益となっている。

売上高の内訳を見ると、戸建分譲事業は前期比34.1%増の18,589百万円※となった。資金回転率を重視した10区画以下の小規模分譲地を中心に仕入・販売に積極的に取り組んだことや、3つの大型分譲物件（大阪、福岡、鹿児島）が完売したこと、2019年10月の消費税引き上げ前の駆け込み需要を取り込めたことなどが大幅増収につながった。販売棟数は前期比31.4%増の620棟となった。増収効果に加えて、物件の売出しから成約までの期間が短く、想定価格での販売ができたことや、事業の全国展開により土地・資材等の価格交渉力が向上したことから、収益性も向上している。

マンション事業は新規開発案件がなく、中古マンションのリノベーション販売を中心に前期比84.7%減の321百万円※となり、サブリース事業はオフィスビルの期末管理物件数が16棟と増加し、稼働率も高水準を維持したことで、同26.2%増の3,089百万円※と増収基調が続いた。

また、その他については前期比36.2%増の11,488百万円※となった。オフィス需要の旺盛な東京主要5区を対象に仕入れを行い小口化して販売するオフィス区分所有権販売事業の売上高が大きく伸長した。なお、2020年5月期第1四半期にホテル物件（東京都大田区）を売却している。具体的な収益については開示していないものの、四半期業績の動向から売上高で数十億円程度の貢献があったと推測される。

※セグメントの売上高内訳はセグメント間取引を含む


(3) 金融事業
金融事業の売上高は前期比23.1%増の1,434百万円、営業利益は同30.5%増の564百万円となった。住宅販売棟数の増加に加えて、火災保険の付保率が高水準で推移したこと、多発する自然災害や老後への備えに対する意識の高まりから、保険の補償内容見直し・拡充といったニーズを的確に取り込めたこと、つなぎ融資の提案活動を強化したことなどが増収増益要因となった。

(4) エネルギー事業
エネルギー事業の売上高は前期比10.3%減の791百万円、営業利益は同36.9%減の206百万円となった。2019年夏の天候不順の影響により太陽光発電施設の発電量が軟調に推移したほか、電力会社による出力制御指示の影響もあって売電収入が減少した。利益面では、減収要因に加えて、同施設にかかる固定資産税の減免措置終了等が減益要因となった。

(5) その他事業
その他事業の売上高は前期比1.3%減の6,454百万円、営業利益は同277.8%増の513百万円となった。住宅事業における販売棟数増加に伴い、子会社で展開する家具・インテリア販売など住宅周辺事業の売上が堅調に推移した。不採算事業の整理を進めたことで売上高は若干減収となったものの、損益面では大きく改善した。

（執筆：フィスコ客員アナリスト　佐藤　譲）


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