GLM、過去最高益を更新し中計「GLM100」達成確度が一段上昇 SPC活用により次の成長フェーズへ

AGENDA

金大仲氏（以下、金）：株式会社グローバル・リンク・マネジメント代表取締役社長の金大仲です。2025年12月期の決算についてご報告します。どうぞよろしくお願いします。

本日は、こちらのアジェンダに沿ってご説明します。まずは、2025年12月期の決算ハイライトおよび今期の見通しサマリーについてです。

グループ理念及びカンパニー理念

こちらは当社グループの企業理念体系です。グループミッションは「投資により未来価値を創出する」で、人と事業に積極的に投資し、未来の価値を創出していきます。

グループビジョンは「世界をリードするサステナブルな企業グループへ」で、グループバリューは「No.1・挑戦・共創」の3つです。グループカルチャーは「Respect・Speed・Open・Clean」の4つと定めています。このグループ理念のもと、持続可能な企業成長を目指し、経営に取り組んでいきます。

グループ方針 GLM1000 世界をリードするサステナブルな企業グループへ

グループ理念の実現を目指し、2040年に向けて、グループ方針「GLM1000」を策定しています。「1000」は、経常利益1,000億円超を目標額として示しています。

当社は2017年の上場以降、年平均成長率25パーセント以上を維持しています。中長期的にも年平均成長率25パーセントを継続し、持続的な企業価値の向上を実現したいと考えています。

2025年12月期 決算ハイライト

2025年12月期の決算ハイライトです。前期に引き続き、今期も売上高、経常利益ともに過去最高を達成しました。11期連続の増収、5期連続の増益、4期連続の増配となっています。粗利率が計画を上回って推移したことを背景に、第3四半期に開示した業績予想をわずかに上回る経常利益を実現しました。

また、第3四半期の決算発表時にお伝えしたとおり、2025年の業績予想を達成する見通しを踏まえ、一部物件の販売時期を変更しました。その結果、売上高の達成率は96.2パーセントとなりましたが、「GLM100」の業績達成確度は高まりました。

各事業と財務指標の結果についてご説明します。開発事業においては、概ね計画どおりに推移しました。事業環境が好調であったため、粗利率が計画を上回り、売上総利益も計画を上振れて着地しています。

土地企画事業では、第3四半期時点で想定していた23件の販売件数に対し、22件となりました。1件が2026年に期ずれしたものの、売上および売上総利益は期初計画を大きく上回って着地しています。

再生事業では、仕入と販売の両方が好調に推移したことに加え、収益性の高い物件を販売しました。一部物件の販売時期を2026年に変更しましたが、収益性の高さから売上総利益は計画を達成しています。財務指標では、自己資本比率が31.3パーセント、ROEが34.8パーセントとなり、「GLM100」の目標をクリアしています。

2025年12月期は計画どおり、1株あたり80.5円の配当を実施する予定です。

2026年12月期 見通しサマリー

2026年12月期の見通しについてです。2025年中期経営計画「GLM100」の2年目においても、過去最高の売上および利益をKGIとして設定し、売上高750億円、売上総利益145億円、経常利益75億円を計画しています。

事業環境および仕入状況は想定を上回り好調に推移している一方、2027年12月期における経常利益100億円の達成に向け、パイプラインの構築を優先的に進めています。

しかしながら、中長期的な業績成長の確度が高まったと判断した場合には、2026年12月期の業績の上振れについても積極的に取り組む方針です。

2026年12月期の各事業の計画についても、それぞれご説明します。

開発事業においては、事業環境を考慮すると、売上総利益が想定以上に高く推移しています。この状況を踏まえ、売上高と販売戸数は2025年12月期に比べ減少する見通しです。一方、売上総利益は引き続き高い成長率を確保する見込みです。

土地企画事業では、再生事業の利益成長が計画を上回って推移していることを踏まえ、中長期的な事業成長に向けてバリューアップ期間を長めに確保する方針としました。これにより、売上高および売上総利益は2025年12月期と同程度を見込んでいます。

再生事業では、2025年に好調な仕入れに関する売買契約を締結できたため、売上高および売上総利益はともに中期経営計画を上回る見込みです。

財務指標については、「GLM100」における財務目標として、自己資本比率30パーセント以上およびROE30パーセント超を目指しています。また、2026年12月期の配当は、2025年12月期から19.5円増配し、1株あたり100円とする予定です。

2025年中期経営計画「GLM100」KGIについて

「GLM100」のKGIについてです。「GLM1000」に向けて、第1フェーズとして「GLM100」を策定しています。「GLM1000」と同様に、「100」は経常利益の目標額です。

「GLM100」では、2027年に売上高1,000億円、売上総利益170億円、経常利益100億円を目指しています。

2025年中期経営計画「GLM100」KPIについて

「GLM100」のKPIについてです。不動産事業領域では、販売先投資家のニーズを起点としたビジネスモデルの構築や、各事業のアセットタイプの拡充により、事業拡大を目指しています。売上利益は開発事業を基盤とし、安定的な成長を図りながら、土地企画事業と再生事業を次の柱として成長させることで、利益率の改善を図っています。

財務指標については、期末時点で自己資本比率30パーセント以上、ROE25パーセント以上を維持し、資本効率の最適化と財務健全性を意識した経営を推進します。また、DX事業とのシナジーや人的資本経営の推進により、1人あたりの生産性向上と賃金上昇に取り組んでいます。

業績推移

次に、2025年12月期の決算について詳細をご説明します。業績は、中期経営計画初年度の目標を超過して達成しました。売上高は前年比7.4パーセント増、経常利益は前年比31.2パーセント増となっています。

費用構造・四半期推移

費用構造についてです。第4四半期は例年どおり賞与が発生したため、人件費が大きく増加しました。株主優待や消耗品費などの発生により、その他の費用も増加しましたが、2026年12月期第1四半期には、大部分が剥落する見込みです。

また、人的資本投資や採用強化により、2026年12月期も人件費は増加する見通しです。ただし、売上高の成長に応じて販管費の拡大をコントロールしていく方針です。

不動産事業領域 開発事業―仕入・販売状況

こちらは開発事業のパイプラインにおける仕入および販売状況です。

2025年は期初の販売計画1,100戸を超え、1,147戸すべての販売に関する決済を完了しました。今期2026年は758戸の販売を予定しており、そのうち約7割はすでに販売に関する売買契約を締結済みです。

2027年12月以降のパイプラインについても、仕入は順調に進んでいます。

不動産事業領域 土地企画事業―販売状況

土地企画事業の販売状況です。2025年は22件の販売を実施しました。今期2026年は25件の販売を計画しています。今後も収益性や資本効率などを踏まえて柔軟に意思決定を行い、建築コストと金利上昇リスクを低減し、事業成長につなげていきます。

不動産事業領域 再生事業―仕入・販売状況

再生事業の仕入および販売状況です。2025年には5棟の仕入と4棟の販売を実施しました。2026年には12棟の仕入を計画しており、そのうち5棟はすでに仕入を完了しています。また、2025年に仕入れた4棟を含めると、現在パイプラインには9棟があり、今期の販売も9棟を計画しています。

GLM100 成長戦略 - 投資家のニーズ起点のビジネスモデル構築 日本不動産への投資予算

「GLM100」の進捗状況と成長戦略についてご説明します。

まず、投資家のニーズを起点としたビジネスモデルの構築についてです。2022年中期経営計画の施策である1棟バルク販売を通じて関係を築いた販売先の投資家に対し、「GLM100」期間の投資計画に関するヒアリングを実施しました。

その結果、回答のあった12社の日本不動産への投資予算は2025年から2027年の3年間で3兆3,000億円である一方、当社の供給計画は2,500億円となっています。

販売先投資家のニーズに十分応えられていない状況であるため、「GLM100」の上振れ要素や「GLM1000」の達成に向けた余地は大きいと考えています。

GLM100 成長戦略 - 投資家のニーズ起点のビジネスモデル構築 投資家とのリレーション強化

投資家へのヒアリングでは、アセットタイプやエリア、組成金額なども回答をいただいています。今後は投資家との共同プロジェクトなども模索しながら、アセットタイプの拡充や事業規模の拡大を通じて、投資家のニーズに一層応えられるよう努めていきます。

GLM100 成長戦略 - DXの活用拡大 不動産事業領域×DX事業領域のシナジー

「GLM100」の成長戦略の2点目は、DXの活用拡大です。

当社では、投資家データに加え、不動産業界のデータや当社が保有するデータを掛け合わせることで、ビジネスのDX化と生産性向上に取り組んでいます。

GLM100 成長戦略 - アセットタイプと収益モデルの拡充 ESG型レジデンス

「GLM100」の成長戦略の3点目は、アセットタイプと収益モデルの拡充です。このスライドでは、当社が開発しているレジデンス「ARTESSIMO（アルテシモ）」シリーズを紹介しています。

同シリーズでは、「ARTESSIMO」「Lua ARTESSIMO（ルア アルテシモ）」「ARTESSIMO Vuotα（アルテシモ ヴォータ）」の3ブランドを展開しています。入居者には選択肢を、投資家には幅広い投資物件を提案できる体制を整えています。2026年以降、約1,400億円規模の供給を見込んでいます。

GLM100 成長戦略 - アセットタイプと収益モデルの拡充 都心型ホテル

続いて、当社が開発しているホテル「RESITEL（レジテル）」をご紹介します。都市型レジデンシャルホテルをコンセプトに掲げ、2026年には1棟の販売を予定しています。現時点では、2026年以降に約100億円規模の供給を見込んでいます。

GLM100 成長戦略 - アセットタイプと収益モデルの拡充 土地企画事業

土地企画事業について、実際の取り組み事例をご紹介します。レジデンス用地として土地Aを仕入れた後、約3ヶ月で隣地の土地Bの仕入れに関する売買契約を完了しました。

仕入れた土地が拡大したことで、利益額と利益率が大きく改善しています。2023年から2025年の3年間で、約360億円を供給しました。今後10年間は、相続をきっかけとした土地売却が日本全国で増加すると想定しています。

GLM100 成長戦略 - アセットタイプと収益モデルの拡充 再生事業

再生事業における具体的な取り組み事例についてです。再生事業では、中古のオフィスビルやレジデンスを取り扱っています。オフィスビルは「RENEX（リネックス）」というブランドで展開しており、外観や共用部、内装のリノベーションなどを当社でバリューアップした上で、投資家に販売しています。

投資家のニーズを踏まえて仕入れを行うため、仕入れ後のバリューアップによる収益を見込みやすい物件の取得を強みとしています。2024年、2025年の2年間で累計約140億円を供給しましたが、今期2026年の供給は約160億円と、大幅な成長を見込んでいます。

GLM1000に向けたビジネスモデルの変革

「GLM1000」に向けたビジネスモデルの変革についてご説明します。当社は2022年中期経営計画「GLM50」、そして2025年中期経営計画「GLM100」の達成に向けて、ビジネスモデルの拡張や構造改革を積極的に実施しています。

現在は「GLM100」の2年目にあたりますが、次の中期経営計画「GLM200」以降の成長を見据え、今期2026年よりさらにビジネスモデルの変革に取り組んでいきます。

現在取り組んでいるビジネスモデルの改善点

「GLM100」の達成に向けて現在取り組んでいる土地企画事業や再生事業は、両事業を開始した2023年と比較して拡大が実現しつつあります。しかし、次の中期経営計画「GLM200」以降の企業成長には、資金回収期間の短縮化や収益ポイントの多様化など、改善すべき点があると考えています。

GLM1000に向けて目指すビジネスモデル

そこで「GLM100」「GLM1000」の実現に向け、資金回収期間の短縮化や収益ポイントの多様化を図る新たなビジネスモデルの構築を目指します。開発、バリューアップ、運用を行うSPC（特定目的会社）を通じてパートナーとの連携を強化する取り組みを、今期2026年に加速する方針です。

2026年12月期における取組

具体的な取り組みとしては、財務健全性を確保しつつ取引を重ね、強い信頼関係を構築することで、金融機関の特性に応じた借入規模の拡大を目指します。

また、SPCを活用したビジネスモデルの構築に向け、今期および来期中に複数のパートナーとの正式な業務提携の発表を目指します。

2026年12月期 通期業績予想

2026年12月期の見通しについてご説明します。こちらは2026年12月期の業績予想です。2025年12月期と比較すると、売上高は692億円から750億円、経常利益は67億円から75億円へと成長を見込んでいます。

開発事業・土地企画事業・再生事業の契約・決済状況について

開発事業、土地企画事業、再生事業の契約および決済状況です。こちらは今期の各事業におけるKPIの進捗を一目で確認できるスライドとなっています。計画は非常に順調に推移しています。

2026年12月期 四半期業績見通し

四半期の業績見通しです。2026年12月期は下期に利益の比重が高くなる見通しですが、今期も可能な限り平準化に取り組みます。

外部環境の影響 為替・建築コスト

外部環境の影響についてです。1つ目は為替の影響です。積極的な財政政策の展開を見据え、1ドル159円まで一時的に円安が進みました。その後、為替介入の観測や衆議院選挙、米国経済指標の発表などを背景に、ボラティリティが高い状態が続いています。現在は1ドル152円近辺で推移しています。

2025年12月末に開催された金融政策決定会合で政策金利が発表されており、次のスライドで詳細をご説明します。海外機関投資家の需要は依然強く、円安傾向が続けば日本市場への選好がさらに高まる可能性があるため、引き続き需要動向を注視していきます。

2つ目は資材価格および建築コストの影響です。資材価格は2021年の資材不足による高騰後、安定しています。しかし、2024年問題による人手不足を背景に、建築費は依然として上昇を続けており、価格転嫁の動向や建築のタイミング次第では利益に影響を及ぼす見込みです。

また、ゼネコンやデベロッパーが建築を控えた結果、新築レジデンスの供給戸数は2026年に縮小する見込みで、需給のタイト化が進んでいます。一方で、供給数を確保できている当社にとっては、価格交渉力の面で非常に有利な状況であり、追い風が吹いていると考えています。

外部環境の影響 金利動向について

金利動向についてです。2025年12月の日銀の金融政策決定会合において、政策金利である無担保コールレートが0.25パーセント引き上げられ、0.75パーセント程度で推移することを目指す方針に変更されました。

市場への影響として、金利上昇は不動産価格にネガティブな側面がある一方、市場は長期的な金利上昇を投資の前提として織り込んでいる印象があります。また、現在の賃料がインフレ率を大きく上回って上昇しているため、不動産価格に対してはポジティブな影響を与えると考えられます。

販売先投資家へのヒアリング結果から、日本の不動産は依然として魅力的な投資対象との認識です。当社の対応方針として、短期および中期的には、資金回収期間の短縮や、収益性の高い土地企画事業・再生事業の拡大を通じて、金利リスクや金利上昇時の影響を低減します。

長期的には、SPCを活用して資金回収期間をさらに短縮し、金利変動の影響を受けにくい事業モデルの構築に取り組みます。また、収益ポイントの多様化・安定化やストック収益の拡大にも取り組んでいきたいと考えています。

株主還元

株主還元についてです。当社は、配当性向30パーセントと累進配当を基本方針に掲げています。2026年12月期の1株あたりの配当は100円を見込んでおり、2025年の80.5円から19.5円の増配を予想しています。

流通株式時価総額及び浮動株時価総額に関する認識

流通株式時価総額および浮動株時価総額についてご説明します。2025年12月期の算定期間において、プライム市場の上場維持基準に適合しました。流通株式時価総額は基準の100億円を超え、193億円となっています。

次のターゲットは、TOPIXへの組み入れです。引き続き企業価値の向上に努め、「GLM100」期間中の目標である時価総額1,000億円の達成を目指します。

グループ方針「GLM1000」の達成に向けて、持続的な利益成長を実現し、企業価値を高めることで、株主のみなさまへの総合的な還元を実現していきます。

以上で、2025年12月期決算報告を終了します。ご清聴ありがとうございました。

質疑応答：2026年の金利上昇とそれに伴う販管費計画について

司会者：「昨今、国内でも金利上昇の傾向が強まっていますが、貴社では今後の金利上昇幅を現時点でどの程度と想定されていますか？　また、その想定に基づいた場合、貴社の業績や資金調達コスト、物件の販売市況に対してどの程度のインパクトがあると分析されているかお聞かせください」というご質問です。

金：金利は今年、2026年は上昇基調にあると理解しています。今期の計画では、金利が0.5パーセント上昇した場合の販管費や経費をすでに織り込み済みです。0.25パーセントの金利上昇で約1億2,000万円、0.5パーセントの金利上昇で2億4,000万円、コストが増加したとしても、十分に目標を達成できるとの計算を行っています。

質疑応答：霞ヶ関キャピタルのスキームとASP活用によるビジネスモデルについて

司会者：「SPCを使ったスキームは、霞ヶ関キャピタルやコロンビアワークスが行っているファンドスキームと同様のスキームでしょうか？」というご質問です。

金：まさに霞ヶ関キャピタル社と同様のスキームです。我々は、土地の企画およびバリューアップの企画を短期間で実施し、その後の開発およびバリューアップ運用をSPCで行うことで、資金効率性の向上や金利上昇へのヘッジを図るビジネスモデルとしてSPCを活用したいと考えています。

これにより、これまでフロー収益中心だったビジネスから、フロー収益のチャネルが多様化し、さらにAUMの積み上げを通じてストック収益の強化も実現できます。このビジネスモデルを2026年から本格的に加速させたいと考えています。

質疑応答：SPCの機能と計画について

司会者：「SPCの機能は、建築に特化したものになりそうですか？　それとも、ファンドの組成を引き受けるような川上分野も担うものを計画中でしょうか？　イメージでけっこうですのでご回答をお願いします」というご質問です。

金：基本的に、開発型のSPC、バリューアップ型のSPC、運用型のSPCなど、我々が土地企画事業、開発事業、再生事業で行っているさまざまな手法や多様なアセットに対して、可能な限り他資本を活用してバリューアップを継続し、収益チャネルの多様化を図りたいと考えています。

質疑応答：今期75億円計画と新たなビジネスモデル構築について

司会者：「今期経常利益75億円を上振れる場合は、来期経常利益100億円以上も期待できますか？　今期中に中期経営計画に関してのアップデートも可能でしょうか？」というご質問です。

金：今期の経常利益75億円は、2024年11月に発表した中期経営計画の2年目の目標として期初から掲げています。昨年からお伝えしているとおり、今期も非常に順調に推移しています。

我々は、来期に「GLM100」の経常利益100億円を達成することをしっかり意識しながら、新たなビジネスモデルの構築を進めています。さらに、「GLM200」のための準備も進めているとの認識です。

「GLM100」に着実に取り組み、「GLM200」の準備も並行して進めています。今期の経常利益目標75億円は非常に堅実に計画を立てており、過去4年間、年間の業績見通しが立った段階で業績予想の上方修正をしたように、今回も同様に進めていきたいと考えています。

まずは「GLM100」をターゲットに改革を進め、「GLM200」の準備も積極的に進めることで、アセットの拡大と拡充を図っているとご理解いただければ幸いです。

質疑応答：自社株買いの計画について

司会者：「最近、日本企業で株主還元が増えています。今後、バリュエーション見直しのための自社株買いの計画はありますか？」というご質問です。

金：昨年、自社株買いを実施しました。現在の株価は昨年よりもPERが低く、非常に低い価格であると認識しています。財務指標等との兼ね合いもありますが、今後も積極的に検討し、機動的に対応していきたいと考えています。

質疑応答：日本と欧米の機関投資家の割合について

司会者：「2025年度に御社物件を購入した日本人投資家と海外投資家の割合を教えてください」というご質問です。

金：昨年は約9割が日本の機関投資家で、残りの1割が欧米、特にアメリカの機関投資家でした。最近では日本の機関投資家からの需要が非常に強く、一昨年頃から海外より国内の機関投資家が優勢という印象を持っています。

質疑応答：インフレによるレジデンス、ホテル、オフィス市場への影響について

司会者：「大手の不動産会社はインフレーションの追い風を受けているように見えますが、御社の場合も同様でしょうか？」というご質問です。

金：大手すべてが該当するかはわかりませんが、当社が東京を中心に展開しているレジデンス、ホテル、オフィスは、賃料が非常に上がっています。ホテルに関しても東京エリアの宿泊料金が上がっており、インフレの影響を大きく受けています。

追い風が吹いている状況であり、今後もこの動きは加速していくと感じています。

質疑応答：今後の不動産事業における展開方針について

司会者：「商業施設など住宅以外の開発予定はありますか？」というご質問です。

金：我々は販売先投資家12社から3兆3,000億円のニーズを回収しましたが、レジデンス以外にもさまざまなオーダーやニーズをいただいており、可能な限り、すべてに応えていきたいと思っています。

現在のメインはレジデンス、オフィス、ホテルです。物流施設に関するオーダーもいただいているため、今後はそちらにも積極的に対応していきたいと考えています。

さらに、商業テナントビル等のオーダーもいただいているため、そちらも都心や東京に限り、積極的な展開のチャンスがあれば進めていきたいと考えています。

質疑応答：新たに開始した2事業の状況と展望について

司会者：「開発事業を基盤としつつ、土地企画事業や再生事業を成長ドライバーとされていますが、どの事業が特に収益性や成長性の面で手応えを感じていらっしゃいますか？」というご質問です。

金：新たに開始した2事業は、どちらも手応えを感じています。特に再生事業は、インフレが進み、東京で賃料が大きく上昇している中、この30年間賃料が上がっていないビルが多数存在するため、伸びしろのあるビルを短期間で確実にバリューアップする実績を積み重ねています。早い回転期間で収益を確立し、AUMも積み上げられる体制を構築していきたいと考えています。

また、土地については、今後10年間で相続により所有権が移転し、売買が活発になると予想しています。当社が得意とする種地から隣地を含めた規模の拡大は、多少時間がかかりますが、収益率が非常に高まるため、これを加速させていきたいと考えています。

新たに開始した2事業は、資金回収が早く、利益率も高い点で非常に優れており、当社のアセット拡大にも大きく貢献する事業です。開発事業と併せてさらに推進していきたいと考えています。

質疑応答：ビジネス構造改革とアセット拡大の進捗について

司会者：「期初予想は保守的に感じますが、上方修正を期待してよろしいでしょうか？」というご質問です。

金：過去4年間、当社は保守的に計画を立て、すべて上方修正を実施してきました。今期も同様に非常に保守的な計画を立てており、来年、再来年と「GLM100」および「GLM200」に向けたビジネス構造改革とアセット拡大が戦略どおりに進捗しています。

上方修正については現時点では具体的にお伝えできませんが、このような方針で経営している会社であることをご理解いただき、ご期待いただければと思います。

質疑応答：今後のパートナーシップとエクイティ資金調達について

司会者：「SPCのスキームについて、提携先が大手企業の場合、より安定的に御社の成長に寄与すると考えてよろしいでしょうか？」というご質問です。

金：今後、さまざまな企業や機関投資家とパートナーを組んでいく予定です。我々は今後、相当な規模で開発および運用のSPCとAUMを積み上げていきたいと考えており、そのためには多くのエクイティ資金を保有する大手機関投資家が重要となります。

事業会社を含め、そのようなパートナーとの連携が想定されます。準備が整い次第、適切に開示していきますので、どうぞご期待ください。

質疑応答：長期方針と配当性向、ならびに事業構造改革について

司会者：「御社の成長性やポテンシャルなど、投資家が御社の株を長く持つための理由について一言お願いします」というご質問です。

金：当社は「GLM1000」という長期方針を掲げています。利益を25パーセントずつ増加させ、3年間で2倍にするという目標です。そのための戦略をしっかり立て、事業拡大や構造改革を推進しています。長期的な視点で成長している会社として、長期保有に値すると考えています。

また、25パーセントの利益成長を目指しながら、配当性向を30パーセントとし、累進配当という方針も掲げています。今年より来年、来年より再来年と、配当利回りが着実に上昇していく見込みです。この方針を実現できる会社であることをご理解いただければ、長期的に応援いただける投資先としてふさわしいのではないかと考えています。

金氏からのご挨拶

本日は「GLM100」1年目の通期決算発表を行いました。非常に順調な決算です。現在、我々は「GLM100」「GLM200」の実現に向けて、ビジネスのさらなる構造改革を進めています。

現在、インフレが追い風となり、特に東京にフォーカスした当社のビジネスには非常に強い追い風が吹いています。当社にご注目いただき、ご期待くだされば幸いです。本日は長時間にわたりご清聴いただき、ありがとうございました。