リアルゲイト、通期営業利益に対する進捗率は62％で順調に推移 ホテル・大手とのJVといった新たな取組みの進展も

26年9月期 第1四半期 業績ハイライト

岩本裕氏（以下、岩本）：みなさま、こんにちは。株式会社リアルゲイト代表取締役の岩本裕です。2026年9月期第1四半期の決算説明を行います。

まず、2026年9月期第1四半期のサマリーです。第1四半期の業績ハイライトとして、売上高・営業利益・当期純利益は前年同期比で増加しました。営業利益の進捗率は計画比62パーセントと予定どおりに推移しています。

通期計画達成に向けて快調な滑り出しとなっています。ストック型収入は物件の高稼働を背景に堅調に推移し、フロー型収入は1件の完工引渡しと1件の物件売却が完了しました。新規仕入も3件と順調に進んでいます。

26年9月期 売上高・営業利益（計画進捗）

売上高と営業利益の計画比での進捗についてです。第1四半期終了時点では、売上高は約38パーセント、営業利益は約62パーセントの進捗です。上半期終了時点では、売上高は約56パーセント、営業利益は約66パーセントの進捗となる見込みです。

26年9月期 四半期ごとの収益

四半期ごとの収益です。ストック粗利は順調に積み上がっており、これにより固定費を賄えています。また、第1四半期にフロー粗利の大半が計上されました。その結果、営業利益は計画比で約62パーセントの進捗となりました。

第2四半期ではフロー粗利の計上がなく、先行投資が大幅に増加します。そのため、第2四半期の営業利益の伸びは限定的ですが、通期の営業利益の計画達成には問題ありません。

<参考>26年9月期 第1四半期 収益の実績（前年同期比）

スライドは、第1四半期の収益実績の前年同期比較を示しています。ストック粗利は引き続き増加し、営業利益は計画どおり順調に進捗しています。その結果、営業利益は前年同期比で6億7,500万円の増加となり、通期業績計画に向けて順調に推移しています。

26年9月期 第1四半期 PL - 損益計算書

2026年9月期第1四半期の業績についてご説明します。まずはPL（損益計算書）です。前年同期比で増収増益となり、フロー型売上を計画どおり計上しました。通期計画の営業利益14億7,000万円の達成に向けて、予定どおりに進捗しています。

26年9月期 第1四半期 売上高推移

第1四半期の売上高推移です。保有物件の売却や設計・施工請負の完了により、フロー型売上が大きく計上されました。一方で、戦略的な解約や物件の業態変更に伴い、ストック型売上は第1四半期で一時的に減少しましたが、粗利は増加しています。

26年9月期 第1四半期 売上原価・販管費の推移

第1四半期の売上原価と販管費の推移です。売上原価には、フロー型売上に連動する売上原価を計上しています。販管費は、ベースアップなどにより人件費が増加しています。

26年9月期 第1四半期 BS - 貸借対照表

第1四半期のBS（貸借対照表）です。1物件の売却が完了したことにより、自己資本比率が上昇しました。

26年9月期計画

成長戦略についてご説明します。2026年9月期の計画として、営業利益は14億7,000万円、前年比40.9パーセント増を見込んでいます。

重要なポイントとして、ストック型収入では、通年で95パーセント以上の高稼働を目指します。

フロー型収入については、2件の保有物件の売却を予定しており、すでに1件は完了し、もう1件は第4四半期に契約済みとなっています。さらに、2件の設計・施工請負を予定しており、1件はすでに引渡し済み、もう1件は第4四半期に引渡し予定と、順調に進捗しています。

また、今期中に先行投資を行う計画です。仕入では約8件の新規案件獲得を目指していますが、すでに3件が完了しており、こちらも順調に進捗しています。

新規事業については、ホテル、都市型ショッピングモールのプロジェクトにすでに着手しています。また、今後は大手デベロッパーとのJVやファンド組成を通じて、さらなる成長を目指します。

26年9月期 売上構成（計画）

売上構成です。ストック型およびフロー型ともに、売上が順調に積み上がる見込みです。

獲得済PJ（開業物件・開業予定物件）

獲得済プロジェクトについてご説明します。2026年9月期第1四半期では、2件の開業と3件の物件獲得が完了しています。スライドに示したとおり、物件が順調に積み上がっています。

26年9月期 第1四半期 開業物件（2件）

第1四半期の開業物件は2件です。「THESTEPS（ザステップス）」ではホテルを併設し、すでに開業済みです。また、「FURAM SANGUBASHI（フラム参宮橋）」も開業しました。両物件ともすでに満室に近く、収益貢献の段階に入っています。

26年9月期 第1四半期 獲得物件（3件）

第1四半期の獲得物件は3件です。3件のうち2件が保有物件で、1件がML（マスターリース）となっています。このうちの1件は下期より収益に貢献する予定です。

保有物件一覧（25年12月末時点）

スライドに、保有物件の一覧を掲載しています。2件の保有物件を取得し、1件を売却しました。12件の延べ床面積は1万3,192平米となり、年間想定賃料は約12億円です。想定利回り5パーセントで換算すると、約240億円の価値となります。

26年9月期 第1四半期 ポートフォリオの変動

ポートフォリオの変動についてです。獲得済物件は76件です。前四半期から3件の新規獲得、2件の業務終了があり、1件の純増となりました。今後も収益性の高い保有物件およびML（マスターリース）物件の増加を目指し、物件の入替えを進めていきます。

中期経営計画2028

「中期経営計画2028」についてご説明します。こちらはすでに発表している中期経営計画です。営業利益は第18期で前期比約40パーセントの増加、その後の2年間も30パーセント以上の増加を目指します。

中期経営計画2028：ホテルビジネス

ホテルビジネスについてです。中期経営計画を達成するために、ホテルの開業を控えています。4物件で合計約50室を開業する予定です。

中期経営計画2028：100年都市・建築プロジェクト

先日、「100年都市・建築プロジェクト」を発表しました。まずは自社の3物件でプロジェクトをスタートし、その後、大手デベロッパーとのJVによる大規模な築古ビルの活用も進めていきます。これにより、中期経営計画を促進していきます。

中期経営計画〜営業利益50億円に向けて〜

営業利益50億円の目標に向けて、第1四半期は非常に順調な滑り出しとなりました。6年後の目標である営業利益50億円達成を前倒しできるよう、確実に業績の積み上げを進めていきます。

以上をもちまして、株式会社リアルゲイトの2026年9月期第1四半期決算説明を終了します。ありがとうございました。

質疑応答：稼働率減少による収益への影響について

司会者：「稼働率がわずかに減少しているが、収益に影響はありますか？」というご質問です。

岩本：稼働率の減少は0.2パーセント程度です。実際に値上げ交渉なども行っているため、収益にはまったく問題ありません。

今後も大きな区画の解約が出たり値上げ交渉を進める中で、多少稼働率に変動はあると思います。しかし、収益を増やすことが目的であり、稼働率が95パーセントを超えていれば問題ないため、ご心配は不要です。

質疑応答：第2四半期の営業利益予想について

司会者：「第2四半期の営業利益の見込みが縮小している理由を教えてください」というご質問です。

岩本：第2四半期はフロー粗利がありません。加えて、先行投資を第1四半期より多く行う予定です。そのため、第1四半期よりも第2四半期の営業利益は減少します。ただし、これもすべて計画どおりで想定内のことです。投資がうまくいかないと上振れしてしまうため、上振れが生じないよう努めていきます。

質疑応答：第1四半期の物件売却によるストック型売上への影響について

司会者：「第1四半期に大きな物件の売却がありましたが、ストック型売上に影響はありますか？」というご質問です。

岩本：ストック型売上への影響については、物件を売却した月にもよりますが、この物件の決済は10月に行っているため、11月と12月の2ヶ月分のインパクトがあり、その影響が出ています。また、前期に戦略的に解約した物件があったことが影響し、前期（2025年9月期）第4四半期と今期（2026年9月期）第1四半期の売上が横ばいだったと考えています。

ただし、物件の入替えや保有物件の増加により、収益は着実に上がっています。売上についても一時的な要因によるものですので、今期（2026年9月期）第2四半期以降には回復する見込みです。

質疑応答：マスターリースの売上高の減少要因について

司会者：「ML（マスターリース）の売上高が前四半期（2025年9月期第4四半期）から減少しています。スライドに『一時的』と記載がありますが、詳しく教えてください」というご質問です。

岩本：先ほどご説明したとおり、物件を売却したこと、前期（2025年9月期）に戦略的に解約した物件があることが主な影響です。一時的なものですので、ご心配いりません。

質疑応答：今回のベースアップと人員増の規模および計画について

司会者：「今回のベースアップと人員増の規模、今後の計画を教えてください」というご質問です。

岩本：今回のベースアップは8パーセントほど引き上げています。人員については、四半期で約4名、年間で約20名増やしていくことを考えています。

質疑応答：第1四半期の租税公課の増加要因について

司会者：「第1四半期で販管費の租税公課が増えていますが、要因は何ですか？」というご質問です。

岩本：第1四半期では営業利益が大きく計上されています。そのため、営業利益や人件費にかかる税金が増加したことが要因です。

質疑応答：フロー粗利に関するリスクについて

司会者：「第4四半期でもフロー粗利を予定していますが、ずれ込む要素はありますか？」というご質問です。

岩本：設計・施工によるフロー粗利については、1件の竣工（建設工事の完了）に向けて予定どおり進んでいますし、物件の売却によるフロー粗利についてはすでに契約済であるため、金額がずれることはありません。ただし、物件を問題なく完成させるという意味では、例えば大地震などの天災が起こり、建設が予定どおりできなくなる場合には、ずれる可能性がゼロではありません。しかし、災害がなければ問題はありません。

質疑応答：物件の値上げについて

司会者：「高稼働率を背景に家賃の値上げを進めていると思いますが、値上げは全物件の何割程度まで終わっていますか？」というご質問です。

岩本：値上げに関しては、永遠に終わることはありません。「何件で終わり」ではなく、おおよそ1区画2年単位で顧客に貸しているため、入替時や解約時に常に値上げを行っています。景気が悪化すると下がることもありますが、基本的には終わりません。入替時には、5パーセントから10パーセント程度の値上げをお願いし、実施しています。

質疑応答：出店方針について

司会者：「今回、新しく世田谷区の物件が増えましたが、渋谷区・港区・目黒区を中心とした物件の取得エリアにおいて、方針の変更はありましたか？」というご質問です。

岩本：基本的に、渋谷区を中心に進めていく方針は変わりません。ただし、世田谷区の中でも今回は池尻大橋付近に出しています。目黒区の池尻大橋でも複数の物件を出しており、特に最寄りが池尻大橋駅の物件は収益が見込みやすいため出店しました。もちろん可能性があれば、少しずつ付近のエリアにも広げていきます。

質疑応答：IPホテルについて

司会者：「2025年5月22日のIR情報に記載されたIPホテルは、2027年までに開業予定の4つのホテルの中にありますか？」というご質問です。

岩本：4つのホテルに組み込むべく協議を進めています。年内に何らかの進捗をお伝えできればと思います。

質疑応答：運営中物件と獲得済プロジェクトの収益の違いについて

司会者：「現在の売上は主に運営中物件の面積から生じており、獲得済プロジェクトの面積は、現時点では売上に反映されていないという理解でよろしいでしょうか？」というご質問です。

岩本：厳密に言うと、運営中物件とは開業して賃料を得ている物件のことです。そのため、売上の中の賃料売上は運営中物件から生じています。

一方で、獲得済プロジェクトについても、例えば獲得した物件に関する手数料の支払いによってマイナスの収支が発生したり、建築の請負を受けることでプラスの収支が発生したりします。このように、収益や売上が発生する場合もあります。

質疑応答：大手デベロッパーとのJVについて

司会者：「スライドに『大手デベロッパーとのJVで大規模な築古ビル活用』と記載がありますが、具体的にいつ頃から、どのようなことを計画していますか？」というご質問です。

岩本：先日、「100年都市・建築プロジェクト」を発表しました。その中で、大手デベロッパーともJVを組み、街を大きく変えていくと宣言しました。この件は長期間にわたり協議を進めており、まもなく発表できる見込みです。ご期待ください。

質疑応答：株主還元について

司会者：「配当や優待といった株主還元は、いつ頃を予定していますか？」というご質問です。

岩本：純利益が10億円を突破してから検討するとお伝えしているとおり、その方針に変わりはありません。

質疑応答：民泊の規制強化による影響について

司会者：「『民泊の規制強化広がる　渋谷区が条例改正へ』という記事を見ましたが、影響はないのでしょうか？」というご質問です。

岩本：私どもが行っているのは旅館業です。民泊運営は行っておらず、民泊の規制は関係ありません。

ただし、渋谷区でも小規模な旅館業に対してフロントを設置する必要が出てくるという話がないわけではありません。その場合、小規模なホテル事業は行わないことになりますが、すでに開業した施設が取り消されるわけではありません。また、基本的に住宅地エリアの規制であり、私どもは商業地が多いため、影響はないと考えています。

質疑応答：上方修正の意向について

司会者：「上方修正は行いますか？」というご質問です。

岩本：上方修正は行わない予定です。まず、ストック粗利がわかりやすく積み上がり、すでにすべて契約済みですので、フロー粗利も大きくぶれる要素はありません。

ただし、大きな変動要因として、例えば物件を1つも購入できなかった場合、先行投資がなくなり利益が1億円変動するといったような可能性もあります。しかし、それは望ましい上方修正ではありません。そのため、上方修正を行わずに計画以上の成果が出せるよう取り組んでいきます。

質疑応答：保有リストの運営中物件について

司会者：「説明資料の3ページおよび19ページの保有している運営中物件の7件には、何が含まれるのでしょうか？」というご質問です。

岩本：保有リスト（当決算説明資料P18「保有物件一覧（25年12月末時点）」）のうち、1番および3番から8番です（①、③〜⑧）。6番（⑥）の「中目黒1丁目再生PJ」は竣工していないものの、賃料を既存の入居者から得ている状況ですので、運営中のカテゴリに含まれます。

質疑応答：資金調達の手段について

司会者：「御社の事業拡大において、資金調達は大切な要素の1つと認識しています。昨今の金利上昇局面においては、デットよりもエクイティでの調達の魅力が相対的に高まります。

計画どおり発展するとしても、あえて借入にこだわらず、増資という選択肢も選ぶべきかと思いますが、今後も株の希薄化などを考慮して、借入が中心となる考えでしょうか？」というご質問です。

岩本：借入が原則と考えています。しかし、無限に行うことはできないため、増資や第三者割当も選択肢の1つに含めています。

また、JVやファンドを組成することで、バランスシートをあまり使わずに事業を拡大することも視野に入れています。ただし、現時点では具体的に決まっていることはありません。

質疑応答：増資のタイミングについて

司会者：「過去に『2025年度から2027年度の中期経営計画の達成までは増資しない』と発言していましたが、前回決算時には中期経営計画がローリングされました。27年9月期までは、増資はないという理解でいいのでしょうか？　あるいは前言は撤回され、2027年度までの達成を待たずに増資するのでしょうか？」というご質問です。

岩本：25年9月期から27年9月期の「営業利益の前年比プラス30パーセントくらいの成長を続けます」という中期経営計画は、すでに終わっています。その後の新たな「中期経営計画2028」では、さらなる成長を見込んでいます。そのため、前回の中期経営計画は終了したものとして、忘れていただければと思います。

また、「中期経営計画2028」の中では、借入といったデット・ファイナンスを基本としながらも、資本増強という意味でエクイティ・ファイナンスも選択肢の1つとして常に検討しています。ただし、現時点で決定していることはありません。

質疑応答：物件取得の見通しについて

司会者：「今期の先行投資における物件取得について、見通しを教えてください。不動産市場の活況により、物件の取得は難しくなっていますか？」というご質問です。

岩本：大きな案件を取ると厳しくなってきますが、年間8件ほどを目標に掲げています。第1四半期で3件獲得できていますので、進捗は良いと思います。ただし、中身が重要だと考えています。

不動産市況は確かに良くなっており、物件価格が上昇しているのは事実ですが、反対に建築費も上がっているため新築は難しい状況です。その中で、当社のソリューション力を活かすことで、より物件を上積みしていけると考えています。

契約済みの物件のみを発表していますが、現在、パイプラインには多くの案件が積み上がっており、8件以上の達成を見込んでいます。