【分配金利回り5%超】稼働率99.7%、長期契約確保が強みの産業インフラREIT

【基本情報】投資口価格:155,800円（2026年1月20日終値）/予想分配金利回り:5.53％

国内の注目銘柄を紹介する連載「ログミーFinanceの#銘柄発掘」。ビジネスモデルやファンダメンタルズの分析を通じて、中長期で保有できる優良銘柄の見極め方が身につく実践的シリーズです。今回は、産業ファンド投資法人を取り上げます。

110物件5,176億円のポートフォリオで稼働率99.7%を実現

産業ファンド投資法人（3249）は、物流施設・工場・研究開発施設・インフラ施設など産業用不動産に投資するJ-REITです。

2025年12月12日現在のポートフォリオは110物件、取得価格5,176億93百万円で、稼働率は99.7パーセントと高水準です。直近の開示（2025年7月31日）では、アセットカテゴリー別の物件数は物流施設77物件、工場・研究開発施設等23物件、インフラ施設9物件となっています。加えて契約期間別では、年間賃料ベースで契約期間10年以上が91.3パーセントを占め、長期契約が中心の構成です。

提案型ソーシングとKKRのネットワークで安定成長を実現

安定的なポートフォリオが実現している背景には、独自の物件ソーシングがあります。一般にJ-REITはスポンサーからの物件供給をメインに外部成長（物件入れ替えや新規投資）を図りますが、同法人はスポンサーからの取得に加え、テナント候補となる企業のニーズを掘り起こす「提案型」の取得を手掛けています。例えば、工場や研究所などを保有する企業に、保有施設の売却とリースバック（売却後も同施設を利用し続ける契約）をセットで提案。企業は資金回収と事業継続を両立でき、産業ファンド投資法人は取得時点でテナントが固まっている長期案件の確保が実現します。

2022年4月には世界最大級の投資会社KKRがスポンサーとなったことで、同社の投資先企業の拠点などについても取得機会が広がりました。提案型のソーシングは"需要の裏取り"をしやすい半面、案件の立ち上がりに時間がかかりがちですが、スポンサーのネットワークやリソースが補完として機能すれば、成長の速度と物件選別の両立が期待できます。

LTV50.8%で固定金利比率93.9%、AA格付けの安定財務

財務は、2025年7月末時点のLTV（有利子負債比率、有利子負債÷総資産）が50.8パーセントです。固定金利比率は93.9パーセント、長期比率は99.3パーセントで、平均借入残存期間は4.7年です。格付はJCRの長期発行体格付AA（安定的）を取得しています。

予想分配金利回り5.53%、次期4,310円・次々期4,000円

分配金は、2026年1月期4,310円、2026年7月期4,000円（いずれも2025年12月4日現在の予想）、次期・次々期の予想分配金合計8,310円ベースの予想分配金利回りは5.53パーセントとなっています（2026年1月20日現在）。

さらに詳しく知りたい方へ――産業ファンドによる生配信セミナーのご案内

事業内容や成長戦略に触れ、「もっと詳しく知りたい」「経営トップの考えを直接聞きたい」と感じた方へ。産業ファンド投資法人の運用を行っている株式会社ＫＪＲマネジメント 代表取締役社長が自ら最新の業績や今後の成長戦略、投資家が注目すべきポイントをライブ配信で丁寧に解説します。

今回のセミナーでは、YouTubeチャンネル「1UP投資部屋」を運営する専業投資家・1UP投資部屋Ken氏がモデレーターを務めます。中長期で1.5倍から3倍を狙う銘柄選びを得意とし、投資家目線での鋭い質問が期待できます。

視聴者からの質問もその場で受け付けており、経営者の肉声を通じて、リアルタイムで疑問も解消できる貴重なセミナーです。

参加はZoomによるオンライン配信で、どなたでも無料でご予約いただけます。

「成長領域をさらに深掘りしたい」「配当方針や現場のリアルを知りたい」と考えている方は、ぜひこの機会にご参加ください。

産業ファンド投資法人が登壇する1月24日（土）開催セミナー

タイムテーブル
・11:00～11:05
　オープニング
・11:05～11:55
　①大気社（1979）
・12:00～12:50
　②ロゴスHD（205A）
・12:55〜13:45
　③ナック（9788）
・13:55〜14:15
　④Ken氏基調講演
・14:55〜15:45
　⑤J-REIT3社✕ Ken氏によるパネルディスカッション
　 平和不動産リート（8966）
　 三菱地所物流リート（3481）
　 日本都市ファンド（8953）・産業ファンド（3249）

▼詳細・視聴予約はこちら【IRセミナー特設ページ】

2026年1月24日（土）11:00開催。産業ファンド含む７社が登壇するオンラインIRセミナー

※当日は投資家向けに注目テーマの解説や質疑応答などを予定しています。

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執筆者プロフィール

執筆：西田哲郎
ライター・コンテンツディレクター。投資歴15年。大きな損失を出したことをきっかけにイナゴを卒業、ビジネスモデルとファンダメンタルズ重視の手法に切り替える。業界紙やスタートアップを経てフリーで投資情報メディアやM&A情報サイトの立ち上げに関わり、現在は主に週刊誌で投資や経済関連の記事を執筆。

※記事内容、企業情報は2026年1月8日時点の情報です。
※当記事内容に関連して投資等に関する決定を行う場合は、ご自身の判断で行うものとし、当該判断について当社は一切の責任を負わないものとします。なお、文中に特定の銘柄の投資を推奨するように読み取れる内容がある可能性がございますが、当社および執筆者が投資を推奨するものではありません。

「成長領域をさらに深掘りしたい」「配当方針や現場のリアルを知りたい」と考えている方は、ぜひこの機会にご参加ください。