【QAあり】グッドコムアセット、東京23区を軸に物件供給を展開 大阪府までエリアを拡大し、福証上場を機に九州への進出を検討

サマリー

長嶋義和氏（以下、長嶋）：株式会社グットコムアセット代表取締役社長の長嶋です。今期の取り組みや今後の成長戦略などについてご説明します。

当社は「不動産を安心と信頼のできる財産としてグローバルに提供し、社会に貢献する」ことをパーパスとし、「21世紀を代表する不動産会社を創る」をビジョンとしています。これらの実現のため、さまざまな取り組みを実施し、事業成長を拡大していきます。

福岡証券取引所へ重複上場を申請

今期の主な取り組みをご説明します。福岡証券取引所の本則市場への重複上場を申請しました。当社は2016年に新規上場して以来、着実に上位の市場へステップアップしてきました。

今回の重複上場は、物件供給エリアの拡大や営業強化、金融機関との取引強化、九州地方での認知拡大を目的としています。今後も全国での事業展開の拡大に向けて、その他の市場への重複上場を考えています。また、将来的には海外の市場への上場も視野に入れています。

東京ヴェルディとのCSRパートナー契約を締結

J1サッカーリーグの東京ヴェルディとのCSRパートナー契約を締結しました。イメージカラーが緑であること、ホームタウンが東京であることが、当社との共通点です。ユニフォームに当社のロゴマークが入り、電光掲示板などにもロゴマークが表示されます。

今シーズンの開幕戦の観客動員数は5万人以上であり、当社の知名度もさらに高まると考えています。また、スポーツ文化発展に向けた社会貢献の1つと考えています。

新TVCMの放映を開始予定

山下智久さんを起用した、新しいCMを5月から放映する予定です。当社の特徴である「TOKYO！マンション！グッドコムアセット！」をキーワードとして、インパクトのあるCMを流す予定です。

当社のホームページでもCM特設ページを5月に開設し、メイキング映像や会社説明動画もアップロードする予定です。ぜひご覧ください。

新ブランドマンションの開発を開始

従来の「GENOVIA」シリーズを超えた、新コンセプトのハイブランドマンションの開発を開始します。スライドはあくまで一例ですが、大型車の駐車が可能な駐車場を地下に設置し、DINKs向けに40平米から70平米の住戸を中心とします。

1階と2階には、子育て支援につながるようにクリニックなどをテナントに入れ、DINKs世代に利便性を提供します。また、壁一面をすべてガラスにし、屋上をオープンにすることで明るさと開放感、高級感を演出します。

関西地方へ物件供給エリアを拡大

仕入エリアを東京23区を中心とした1都3県から、大阪府まで拡大しました。大阪府は人口増加地域の1つであり、大阪万博の開催や統合型リゾートの開業も予定されており、注目されているエリアです。

1都3県、大阪、福岡は転入超過地域であり、今後も賃貸需要は高いと考えています。大阪での仕入の拡大とともに、先ほどお話しした福岡証券取引所への重複上場を機に、福岡でも物件を供給していきたいと考えています。

仕入の拡大

前期の仕入は16棟でしたが、今期は3月14日の時点ですでに14棟、624戸の仕入を実現しています。仕入エリアも拡大し、物件規模も大型化しています。今期通期では、3,000戸程度の仕入を行っていきます。

仕入の拡大（パイプライン） ※2025年3月14日現在

3月14日時点でのパイプラインです。今期に入っても販売物件は着実に増えており、今期の販売物件を含めると合計68棟、総戸数は5,008戸のパイプラインをそろえています。

仕入の拡大（921億円相当にあたる物件を確保）

当社の主な仕入方法は、手付金のみで仕入が可能です。したがって、仕入契約などを締結していても前渡金のみが計上されるため、実際の仕入総額は貸借対照表には計上されません。

実際に仕入契約などを締結している案件の総額は673億9,000万円となり、合計で921億6,000万円相当の物件が確保できています。

仕入の拡大（物件の供給エリア）

自社ブランドマンション「GENOVIA」は、東京23区を中心に1都3県に加えて、大阪府に供給しています。供給実績は東京23区で158棟、大阪府を含めた1都3県では190棟を供給しています。

不動産ファンド事業の拡大

前期からスタートした不動産ファンド事業も順調に進んでいます。前期に、1号および2号の合計で約160億円のファンドが組成されました。今期は3号、4号、5号で総額約300億円のファンド組成を見込み、着々と準備を進めています。

来期以降も継続して運用資産を拡大し、私募REITの運用を開始したいと考えています。なお、私募REITについては、市況や物件の状況によっては前倒しで開始する可能性もあり、ストック収入の拡大を継続的に実施していきます。

株主還元（配当・自己株式取得）

株主還元についても、配当や自己株式の取得を前向きに進めています。配当性向35パーセントを目標に、毎期配当することを基本方針としています。今期、2025年10月期の配当予想は1株当たり45円です。上場来、8期連続で増配し、配当額は8年で9倍となっています。

自己株式の取得も積極的に実施していますが、インサイダー情報がある場合は自己株式を取得できないため、可能な範囲で購入しています。

当社グループの中長期成長

当社グループは、M&Aによる事業領域の拡大やREITやファンドへの物件供給によって成長していきます。2030年10月期には売上高6,000億円、営業利益600億円を達成したいと考えています。

当社グループの5カ年計画

2030年10月期の売上高6,000億円に向けた、当社グループの5ヶ年計画です。既存事業では新築マンションを全国で供給し、不動産ファンド事業やREIT事業の拡大によって、2030年には売上高2,000億円を作ります。

残りの4,000億円の売上高は、M&Aによる事業領域の拡大によって作ります。例えば、全国展開をするために、地場のマンションデベロッパーや買取再販会社、戸建住宅会社、ホテル運営会社、少子・高齢者住宅運営会社、建設会社、不動産管理会社などを当社グループに取り込みます。お互いのシナジーで事業を拡大し、当社グループの企業価値を向上していきます。

過去最高の売上高を達成（FY2024）

売上高の推移です。今期の売上高の予想は非開示としています。非開示の理由は、当社は株主利益を重視しているため、そして、積極的なM&Aによって売上が大きく変動する可能性があるためです。

過去最高の営業利益を予想（FY2025）

営業利益の推移です。今期の予算は前期比7.9パーセント増の58億8,000万円です。保守的な予想ですが、過去最高の営業利益を更新します。組織体制の見直しや若手社員の育成など、業務効率化により利益率を向上していきます。

質疑応答：福岡証券取引所に上場する理由について

司会者：「福岡証券取引所へ上場するのは、東京証券取引所では上場の維持が難しいからではないのでしょうか？　主な目的は何でしょうか？」というご質問です。

長嶋：福岡証券取引所の重複上場を申請するにあたり、現在、当社はプライム市場で維持できている状態で、こちらについてはまったく問題ありません。東京ではグッドコムアセットという会社を知っていただいていると強く認識していますが、福岡では名前が通っていません。

実は、株主名簿でニーズがわかります。九州地方での株主数が非常に少ないため、まずは福岡証券取引所の本則へ重複上場を申請したというのが経緯です。これには3つの目的があります。

まず、先ほどお伝えしたように、我々は東京23区を中心に1都3県で、直近では大阪まで供給エリアを拡大しています。福岡も同様に転入超過の場所ですので、こちらでも物件を供給したいと考えています。これが1つ目の目的です。

2つ目の目的は、九州エリアの金融機関との強いパイプを作ることです。これにより、不動産ファンド事業も加速できると考えています。

3つ目としては、初めにご説明したとおり、九州エリアでの認知拡大により、個人株主が増加し、流動性が向上することを期待しています。

司会者：東京はベースとして維持しながらも、今後を見据えた上で、知名度の向上と福岡での物件供給をということですね。また、金融機関との連携を図るための、重複上場の申請と理解しました。

長嶋：おっしゃるとおりです。

質疑応答：新たなハイブランドマンションのターゲットについて

司会者：「ハイブランドマンションのシリーズ化について、新たなブランドは興味深いです。こちらのシリーズも投資用でしょうか？」というご質問です。

長嶋：投資用であることは間違いありません。「GENOVIA」シリーズを2008年にスタートさせてから16年が経ちました。2025年3月14日までの実績として、東京23区で158棟、1都3県では189棟を供給してきました。

新ブランドマンションは、「GENOVIA」というブランドを超えたハイブランドという位置づけで、東京23区に供給するものです。

業界用語でCDやVEという言葉があります。CDはコストダウンを表します。VEはバリューエンジニアリングのことで、例えば、TOTOやパナソニックなどの設備から、無名のブランドに変えることを言います。

CDやVEを過剰に行ってきた結果、今はチープなマンションが非常に増えてしまっています。我々としては、コストカットの時代をやめたいと思っています。チープなマンションを作るよりもハイクオリティなマンションを、富裕層向け、インバウンド向けに作っていきたいという思いがあります。創業20周年を迎えるにあたり、従来の「GENOVIA」から、さらなるハイブランドなコンセプトで供給していこうというものです。

司会者：入居者のターゲットが変わるのでしょうか？

長嶋：かなり変わってきます。スライドの外観イメージ図にもあるように、今回のポイントとして、例えば、地下に大型車両も入るような機械式の駐車場を作ります。大型のアルファードクラスも入庫可能となっています。

また、部屋の広さは40平方メートルから70平方メートルの部屋が中心になっています。70平方メートルというのがキモで、これは現在の首都圏のマンションの平均の広さで、価格としてはだいたい1億円です。

今後の金利動向を考えると買い控えが懸念されますが、我々としては逆に、30代、40代のお子さまを育てている方々に住んでいただけるような住戸を作っていきたいと考えています。例えば1階、2階を保育園にしたり、学習塾や医療クリニックなど、主に少子にスポットを当てた子育てのフロアを、テナントとして設けていこうと考えています。

このような、ニューコンセプトのハイブランドマンションをシリーズ化していくべく、当社はすでに開発の段階に入っています。

司会者：「GENOVIA」とはまったく違うということですね？

長嶋：まったく違うものになります。

質疑応答：M&Aの候補について

司会者：「M&Aを積極的に展開していくというお話がありました。さまざまな候補が示されていましたが、マンションデベロッパーというのは御社と同じような企業をM&Aするということでしょうか？」というご質問です。

長嶋：こちらについては、スライドの供給エリアをご覧ください。当社では、首都圏および関西圏、九州地方の地場のデベロッパーという考え方をしています。

司会者：そのエリアのデベロッパーのM&Aを検討するということですね？

長嶋：そういうことになります。

質疑応答：買取再販事業のM&Aについて

司会者：「買取再販事業のM&Aは、どのようなイメージでしょうか？」というご質問です。

長嶋：こちらもスライドをご覧ください。当社ではこれまで、新築にこだわって「GENOVIA」シリーズを作ってきたため、買取再販事業には力を入れていませんでした。しかし、今後は中古マンションとして、セカンドユーザーおよびサードユーザー向けの買取再販事業も拡大していきたいということです。当然ながらこの中にはリノベーションも入ってきます。

司会者：そのようなことを含めて、スライドにリスト化していただいたということですね？

長嶋：はい、そうです。

質疑応答：戸建住宅事業のM&Aについて

司会者：「戸建住宅事業もM&Aで取り込むのでしょうか？」というご質問です。

長嶋：戸建住宅事業に関しては、実は当社とは、もともと供給エリアがかぶりません。戸建住宅というのは、どちらかというと住環境重視であるため、駅近でなくてもよいわけです。

つまり、我々がマンションを供給する中で重要視していた、駅から徒歩10分圏内などの条件にはこだわらないことになります。したがって、これまで競合しなかった場所ですので、供給エリアがかぶりません。今後は、戸建住宅事業も始めたいと考えています。

司会者：現在は競合していないところを、新たに取り組んでいくということでしょうか？

長嶋：そういうことになります。

質疑応答：ホテル事業のM&Aについて

司会者：「ホテル事業もM&Aの対象となるようですが、こちらについてもう少し詳しく教えてください」というご質問です。

長嶋：あえてホテル事業ということで挙げましたが、マンションを作る場合とホテルを作る場合とでは、ホテルのほうが容積率が緩和されるケースがあります。そうなると、我々としてはホテル事業に参入したほうがよいということになります。

司会者：そのような要因から、ホテル事業にも参入するということですね？

長嶋：そういうことです。ただし、コロナ禍でホテル事業が非常にダメージを受けたということがありました。我々はあくまでも分譲型のマンションにこだわって、それを民泊やマンスリーマンションに特化していたのですが、今後はホテルに特化していこうと考えています。

司会者：そのような経緯があって、ホテル事業が出てきたわけですね。

長嶋：はい、そうです。

質疑応答：建設事業のM&Aについて

司会者：「建設事業もM&Aのリストの中に入っていたと思いますが、こちらを取り込むメリットはどのようなところにあるのでしょうか？」というご質問です。

長嶋：建設というのは、外注で請負工事になるわけです。土地が高どまりしており、建築費や人件費も高騰している状況の中、我々はこれまですべてを外注で行ってきました。

したがって、メリットとしては、グループになることによって「どちらで利益を出してもよい」という考え方ができるようになります。

司会者：そのような環境の中、M&Aで取り込むというお考えに至ったわけですね？

長嶋：そういうことになります。

質疑応答：不動産管理事業のM&Aについて

司会者：「不動産管理事業もM&Aの対象の中に入っていました。すでに不動産管理の子会社もあると思いますが、こちらはさらに拡大していきたいということでしょうか？」というご質問です。

長嶋：先ほどもお話ししましたが、拡大していきたいという考えもあります。1都3県、大阪圏、九州地方に伸ばしていきたいと考えています。

また、不動産管理といってもさまざまな業務があります。例えば、ホテル事業についてのオペレーション事業、少子高齢化事業に対するオペレーション事業なども含め、まとめて不動産管理事業になります。

司会者：広げていくことで、また新たな管理が出てくるということですね？

長嶋：そうです。当社はこれまで不動産のマンション、業界用語で言う「レジ（Residence）」に特化して、東京23区、1都3県で戦ってきました。今後は不動産領域すべてを網羅できるようにしていきたいと思っています。2025年の今期を1期目として、5期間にわたり5ヶ年計画で進めたい考えです。

司会者：中長期で見ているということでしょうか？

長嶋：はい、そうです。そのため売上は非開示ということになります。

質疑応答：オフィス事業のM&Aについて

司会者：「M&Aの対象にオフィス事業とありましたが、どのようなイメージになりますか？」というご質問です。

長嶋：最近では、フリーランスという働き方が非常に流行しています。我々が考えているオフィス事業というのは、オフィスを構えるというよりはテレワークといった働き方に向けた事業になります。

例えば、先ほどお話しした1階、2階を小口のオフィスにしてテレワークに利用するケース、もしくはそこで小さなネイルサロンや美容室を開くなどのケースを想定しています。フリーランスの方々や小規模店舗などに貢献できる事業です。したがって、大規模なオフィスをどんと作ろうということではありません。

司会者：時代のニーズに合わせた事業ということでしょうか？

長嶋：はい。時代に合わせてということになります。また、スライドには表記していないのですが、我々は駐車場事業も手がけています。2025年の株主総会では、定款変更を行って駐車場の運営を新たに加えています。こちらは、今回のハイクオリティな新ブランドマンションの中にも入れています。

司会者：マンションの中に、複合的にいろいろなものが入ってくるというイメージですね。

長嶋：はい、そのような考え方です。

質疑応答：高齢住宅事業について

司会者：「少子住宅事業については、先ほどのお話で新ブランドマンションのイメージができましたが、高齢住宅事業というのはどのようなイメージなのでしょうか？」というご質問です。

長嶋：高齢住宅事業で多いのは、やはり介護や医療の分野です。例えば、新ブランドマンションの1階、2階に、ホスピスを入れることも考えられます。

ホスピスが入ることによって、上の階に入居している方々は優先的に治療を受けることができるため、自立した高齢化社会を迎えることができると思います。したがって、少子のみならず、高齢化の対応にもつながると考えています。

司会者：時代の流れに合わせていくと、このような需要がかなり出てくるということですね？

長嶋：はい、そうです。

質疑応答：新TVCMについて

司会者：話題が変わりまして、「今年も山下智久さんをTVCMで起用するということですが、昨年の山下さんのCMが好評だったためでしょうか？　サウナのCMが印象に残っていますが、新しいバージョンも流すということでしょうか？」というご質問です。

長嶋：こちらについてはすでに収録も終わり、5月に放映予定です。放映メディアはTVCMとYouTubeで、30秒CM、15秒CM、6秒CM、加えて、会社説明動画もすべてリニューアルするかたちです。

山下さんは本当に真摯な方で、ぜひ継続したいというところがありました。以前撮ったCMも継続する前提で考えています。

司会者：サウナのCMは非常に印象的でした。また違った山下さんが、グッドコムアセットのCMで間もなく見られるということですね。楽しみにしています。

質疑応答：東京ヴェルディとのCSRパートナー契約について

司会者：「東京ヴェルディのファンです。確かに会社と同じカラーですね。これからもスポーツチームのスポンサーは継続するのでしょうか？」というご質問です。

長嶋：もともとは2016年から2019年まで、CSRパートナーということで、ユニフォームのスポンサーをしていました。この度、東京ヴェルディのほうに出戻りとなります。

コーポレートカラーもそうですし、東京ヴェルディが発足した1969年というのは私が生まれた年でもあります。東京ヴェルディには非常に好感を持っています。

司会者：そのようなところにもつながりがあるのですね。

長嶋：はい、つながりを感じています。コーポレートカラーもそうです。

司会者：コーポレートカラーもまさに、会社のホームページかと思うくらいぴったりのカラーですね。

長嶋：そうですね。東京ヴェルディは今期はもちろん、今後も全社一丸となって応援しています。

質疑応答：私募ファンドについて

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司会者：「前期は私募ファンドが第1号、第2号と予定どおり立ち上がったようですが、今期はどうなのでしょうか？」というご質問です。

長嶋：今期は4月に3号ファンドを立ち上げる予定で、着々と進めています。4号、5号についても、準備にかかっているような状況です。

ご心配されているのは、おそらく金利動向だと思います。公定歩合も上がってきているため、組成できるかというところもありますが、我々としては金融機関と協力し、支援を行いながらファンドを組成していきたいと考えています。

一番大きなポイントは、我々が物件を供給している側、業界用語でいうと物元（ぶつもと）になるというところです。物件をかき集めているわけではないため、物元である当社がストラクチャーを組んでファンドを組成していくかたちになります。そこが他社との違い、かき集める側のファンドとの違いです。

司会者：御社独自のファンドということになるのでしょうか？

長嶋：独自ということになります。

質疑応答：今後の大阪府での物件供給について

司会者：「ついに関西にも進出ですね。これからは大阪の物件もさらに増やしていきますか？」というご質問です。

長嶋：そうですね。大阪の物件は非常に大きく増えていきます。東京都と大阪府とを比べると、例えば東京都の民泊には180日ルールというのがあります。これが大阪府では365日の民泊ができるのです。

司会者：そこまで違うのですね？

長嶋：そこまで違います。したがって2倍稼働できる、200パーセント稼働できるということになります。我々としては、協力会社と一緒に、大阪府の開発に努めていきたいと考えています。

司会者：今年は万博があり、2030年には統合型リゾート（IR）も開業ということで、需要は大きいですね。

長嶋：需要はもう満載だと思います。

質疑応答：配当性向について

司会者：「配当性向は35パーセントを目標にされているということでしたが、業績予想を上回った場合、増配も期待できるということでしょうか？」というご質問です。

長嶋：スライドのグラフに示したように、FY2022は分割しているため金額が小さくなっていますが、FY2021、FY2020、FY2018、FY2017には、記念配もしくは増配という過去の実績があります。当然、そのような可能性はあります。

ただし、M&Aも積極的に行っていきたいため、内部留保にも努めていきたいと考えています。そのバランスをしっかり見ていきたいと思っています。

長嶋氏からのご挨拶

司会者：最後に、みなさまに向けてメッセージをいただければと思います。

長嶋：今期は5ヶ年計画の1期目です。スタートダッシュを確実にし、M&Aと既存事業のシナジーによって事業を拡大していきます。応援していただけますと幸いです。本日は誠にありがとうございました。