【QAあり】アンビション DX HD、管理戸数増加と高い入居率の実現により、過去最高の売上高・利益を達成

目次

清水剛氏（以下、清水）：株式会社アンビションDXホールディングス代表取締役社長の清水です。本日は2024年6月期決算説明会にご参加いただきありがとうございます。これより、ご説明を始めます。

本日はスライドの目次のとおり、エグゼクティブサマリー、決算概要、業績予想、理念・強み・成長性、DX戦略・取り組み、ESGの取り組み、APPENDIX、ニュースの順にご説明します。

エグゼクティブサマリー

エグゼクティブサマリーです。2024年6月期は、増収・大幅な増益で着地しました。営業利益、経常利益、当期純利益において、前年比約70パーセントの大幅増というかたちで着地しています。営業利益は当初計画の20億円から27億円に上方修正し、配当も22円から15円増配の37円にしています。

2025年6月期の業績予想は、公表している中期経営計画の売上高440億円から530億円へ、営業利益は23億円から35億円へ上方修正しました。配当も105円と大幅な増配としました。

2026年6月期は、公表している中期経営計画の計画値に対し、売上高は500億円から640億円へ、営業利益は30億円から42億円へ上方修正しました。

業績ハイライト

業績ハイライトです。2024年6月期は、増収・大幅増益、過去最高の売上高・利益を達成しました。

売上高は420億6,500万円で、前年比16.1パーセント増、営業利益は27億2,600万円で、前年比70パーセント増、経常利益は25億700万円で、前年比69.1パーセント増、当期純利益は16億3,800万円で、前年比70.4パーセント増となっています。

これら売上高、営業利益、経常利益、当期純利益のすべてにおいて、当初計画から上振れして修正基準に達したため、上方修正を発表しました。

セグメント利益については、主力の賃貸DXプロパティマネジメント事業の営業利益が19億5,400万円で、前年比33.3パーセント増となっています。管理戸数の増加と高い入居率を実現し、過去最高の売上高・利益を達成しています。

売買DXインベストメント事業についても、営業利益は27億900万円で、前年比45.6パーセント増となり、過去最高益を達成しています。

インキュベーション事業については、新規4社へ投資し、現在投資している会社のうち2社が上場を実現しています。

ニュースハイライト

2024年6月期の主なニュースを5つご紹介します。

1つ目は、日本最大の AWS を学ぶイベント「AWS Summit」で、電通デジタルと当社の取り組みが公開されました。2つ目は「NFTゲームマンション」での入居募集開始で、これはWEB3.0と不動産DXを掛け合わせた事業です。

3つ目はマッチングアプリ「ルムコン」のユーザー登録者数4万9,000人突破、4つ目は入居者DXアプリ「AMBITION Me」の登録者数1万人突破です。

5つ目は、新たにグループインした株式会社フレンドワークスの全株式を取得したことです。

決算概要

決算概要です。売上高、利益ともに増収・大幅増益で着地しています。特にすべての利益において、前年比約70パーセント増という大幅な増加になっています。

売上高は420億6,500万円、前年比は16.1パーセント増、営業利益は27億2,600万円、前年比で70パーセント増、経常利益は25億700万円、前年比で69.1パーセント増、当期純利益は16億3,800万円、前年比で70.4パーセント増となっています。

進捗率（対 通期業績予想）

通期業績予想に対する進捗率です。売上高、利益ともに計画を大幅に上回りました。特に利益は、計画を大きく上回り、ご覧のとおり期初予想比で営業利益は約35パーセント超過、経常利益は約49パーセント超過、当期純利益は約48パーセント超過となりました。

すべての項目において上方修正基準に達したため、8月13日に上方修正を公表しました。

業績推移（売上高、営業利益）

売上高、営業利益の業績推移です。当社は5期連続の増収増益を達成しており、上場初年度2015年6月期決算からの対比では、実に売上高は約6倍、営業利益は約15倍になりました。

入居率

主力の賃貸DXプロパティマネジメント事業の入居率です。管理戸数が増加する中、入居率は98.5パーセントと、直近の業界平均89.4パーセントを大きく上回る高水準を達成しています。これには「AMBITION Cloud」による業務の効率化、生産性の向上が活かされていると感じています。

管理戸数

賃貸DXプロパティマネジメント事業の管理戸数です。管理戸数は現在2万5,224戸、そのうちサブリース管理戸数は1万4,300戸となっています。管理戸数の増加が収益増加を牽引しています。

ARR（年間経常収益）

ARRの推移です。年間経常収益は毎年増加しており、売上比率は実に4割強を占めています。安定した収益基盤を形成しています。

損益計算書

損益計算書です。売上高、利益ともに大幅な増加となり、特に利益は、すべての利益において約70パーセントの増加となっています。

貸借対照表

貸借対照表です。販売用不動産の仕入れが順調です。販売までのリードタイムを短縮できているおかげで、高い在庫回転率を維持しています。

キャッシュフロー計算書

キャッシュフロー計算書です。販売用不動産の仕入れが順調ということで、営業キャッシュフローはこのようなかたちになっています。

セグメント

当社の事業セグメント別の決算概要です。ご覧の5つの事業セグメントで、不動産事業におけるさまざまなサービスを網羅し、強固な事業基盤を構築しています。

売上高構成比（セグメント別）

セグメント別の売上高構成比です。ストック型の賃貸DXプロパティマネジメント事業と、フロー型の売買DXインベストメント事業が、それぞれ半分で、バランスのとれた売上構成となっています。

賃貸DXプロパティマネジメント事業

賃貸DXプロパティマネジメント事業の詳細です。過去最高の収益を得ました。売上高は202億3,200万円、営業利益は19億5,400万円で、前年比では、売上高が5.6パーセント増、営業利益は33.3パーセント増となっています。

要因として、管理戸数の増加と高い入居率、あわせて部屋ごとの収益管理強化を行い、さらなる収益の最大化を実現したことが考えられます。

賃貸DX賃貸仲介事業

賃貸DX賃貸仲介事業の詳細です。こちらは増収・減益となりました。売上高は9億2,000万円で、前年比6.3パーセント増、営業利益は1,300万円で、前年比52.8パーセントの減益となっています。

売上高が上がった要因は契約数の増加で、これは当社サービスの「ラクテック」の活用によるものです。減益となった理由としては、販管費の増加が考えられます。人材および店舗出店への費用が利益を圧迫したかたちとなりました。

売買DXインベスト事業

売買DXインベストメント事業の詳細です。増収・大幅な増益となっています。売上高は196億2,700万円で、前年比26.2パーセント増、営業利益は27億900万円で、前年比45.6パーセント増となっています。

この主な要因は、都内首都圏の付加価値の高い物件の仕入れがうまくいったことです。さらに、物件当たりの粗利益が増加したことと、販売チャネルの拡大、特に外国人の契約数が増加したことです。外国契約者数は、前年比26.7パーセント増となっています。

インキュベーション事業

インキュベーション事業の詳細です。増収・大幅な増益となっています。売上高は1億5,400万円で、前年比143.5パーセント増、営業利益は3,200万円で、前年比172.3パーセント増となっています。

今期は新たに4社へ出資し、現在累計31社のベンチャー企業へ投資しています。そのうち6社が現在上場しています。前期には2社が上場しています。

その他事業

その他事業の詳細です。売上高は大幅に増加し、利益は大幅に改善しています。売上高は11億3,000万円で、前年比89.8パーセント増、営業利益は2,800万円の赤字になっています。ただし、前年が9,300万円の赤字でしたので、2,800万円の赤字まで、大幅に改善したかたちです。

追い上げの主な要因として、新たにグループインした株式会社DRAFTのライフライン事業、ZEH事業、人材紹介事業の売上がオンされたことが挙げられます。その他、少額短期保険の株式会社HOPEにおける契約件数が増加し、不動産管理会社への営業推進がうまくいったことで、利益が改善されてきました。

通期業績予想

通期の業績予想です。増収・増益を計画し、過去最高の売上高・利益を目指しています。賃貸DX事業の堅調なストック型ビジネスと、売買DX事業の成長するフロー型ビジネスの両輪をもって、売上高と利益を牽引していきたいと考えています。

計画としては、売上高は532億9,400万円で、前年比26.7パーセント増、営業利益は35億2,600万円で、前年比29.3パーセント増、経常利益は31億100万円で、前年比23.7パーセント増、当期純利益は22億7,900万で、前年比39.1パーセント増を計画しています。

中期経営計画

中期経営計画です。2024年6月期の上方修正に伴い、計画の大幅な上方修正を行っています。中期経営計画では2024年6月期の営業利益を20億円としていましたが、すでに実績が27億円であり、上方修正となっています。

そして、2025年6月期に計画していた営業利益23億円を35億円に、2026年6月期の営業利益30億円を42億円に上方修正しています。

ちなみに売上高も2025年当初計画していた440億円を532億円に、中期計画で計画していた2026年6月期は500億円から641億円に上方修正しています。

配当（予想）

配当予想です。大幅な増配を予定しており、2025年6月期には105円を計画しています。普通配当は55円、上場10周年記念配当として50円を予定しています。2024年8月9日の株価終値で試算したところ、配当利回りは11.2パーセントとなっています。

新年度の施策（2025年6月期）

新年度の施策です。賃貸DXプロパティマネジメント事業においては、関西、中部地方の物件の獲得を強化していきます。そして、物件ごとの収益マネジメントをさらに強化していくことを考えています。

なおかつ、DXサービスのバージョンアップに加え、新たな取り組みを実施していきたいと考えています。

賃貸DX賃貸仲介事業においては、法人契約の強化に力を入れていきたいと考えています。売買DXインベスト事業においては1件あたりの販売単価の増加と、引き続き付加価値の高い物件の仕入れ強化を行っていきたいと考えています。

その他事業においては、ZEH／ライフライン事業を行うDRAFTではコールセンターの活用、少額短期保険事業を行うHOPEではパートナー企業とのタイアップ商品の開発などの施策を進めていきたいと考えています。

賃貸管理：分譲賃貸マンション

現在、当社が管理している物件の一部をご紹介します。好立地でデザインや設備仕様にこだわった新築、高級マンションの賃貸管理を行っています。

販売：投資用マンション販売、買取再販・リノベーション販売

投資用マンションの販売では、「立地」「デザイン」「設備仕様」を特徴とする自社開発の「PREMIUM CUBE」シリーズを、都内のプレミアムエリアを中心として展開しています。

買取再販事業やリノベーション販売では多様なルートから仕入れ、バリューアップ後に売却を行っています。

投資先

インキュベーション事業では、2024年6月期に新たに4社へ投資を実行し、2社が上場しました。これまで累計31社のDX関連ベンチャー企業へ投資を行っており、2024年6月末時点で6社が上場を実現しています。

理念・ビジョン

理念・強み・成長性についてです。当社の理念は「『住まい』の未来を創造するという『大志』を抱いて、出会った人全てに『夢』を提供できる『リアルカンパニー』を目指す」「夢を目標に目標を現実に」です。

ビジョンとしては「DXによって不動産ビジネスを変革し、デジタルとリアルを融合した唯一の不動産デジタルプラットフォーマーになる」を掲げています。

方針・目指す姿

当社の方針と目指す姿です。不動産ビジネスを一気通貫で構築できるDXプラットフォームを構築し、快適な住まい体験を提供していきます。

強み

当社の強みは、すべての不動産業務においてデジタルとリアルを融合し、一気通貫でDXを推進することです。

不動産の仕入れ、建築、リノベーション、販売、賃貸管理、賃貸仲介、火災保険、ライフライン、内装、テクノロジーなど、すべての不動産業務において、顧客の生活の変化に応じた体験を、デジタルとリアルを融合して提供しています。

当社のカバー領域（不動産テック業界）

不動産テック業界の中で、当社がカバーしている領域です。不動産テック業界における当社の事業は、不動産テック業界の15分野すべての領域を、当社サービスや出資先を通じて展開しています。

成長戦略

成長戦略です。既存事業のオーガニック成長に加え、M&Aやアライアンスベンチャー投資を加速し、非連続的な成長を実現していきます。

成長イメージ

当社の成長イメージです。既存事業の安定基盤に加え、DX事業、投資M&Aにより、さらなる成長を目指していきたいと考えています。

DX戦略（攻めと守りのDX）

当社のDX戦略と取り組みについてです。当社のDX戦略では、「攻めのDX」と「守りのDX」で不動産のあらゆる業務をDX推進します。

DX戦略（攻めのDX）

「攻めのDX」では、DX化によるブレークスルーでさらなる成長を実現する革新的な取り組みを実行していきます。顧客獲得におけるアプリなどを活用した抜本的な改革や、豊富なデータを基にしたデータサイエンティストによる新たなサービスを提供します。

DX戦略（守りのDX）

「守りのDX」では、中核事業のDX化により業務の効率化を実現する取り組みを進めます。ブロックチェーン・AI技術を活用し、ビジネスモデルの変革、業務効率化を推進します。

DX効果

DX推進効果として、1件あたりの賃貸仲介にかかる業務時間を44パーセント削減しています。1件あたりの賃貸管理契約にかかる業務時間は93パーセント削減し、不動産業務全体での契約にかかる時間の約7割が削減されています。1日に契約できるキャパシティが増加したことにより、1日に契約できる本数が増えました。

入居率は業界平均を上回る高水準98.5パーセントとなっています。この裏付けとしては、キャパシティの増加が挙げられると思います。また、賃貸DX全体の売上高は211億5,200万円と、前期比で11億3,000万円増加を実現しました。

入居者向けDX

入居者向けDXでは、入居前の見込客との接点構築から入居後の生活のサポートまでを行い、顧客と長期の関係性を構築しています。いわゆる顧客の囲い込みです。その高い満足度から入居期間の長期化、家賃以外の収益機会の増加、LTVの最大化に向けて取り組んでいます。

業務変革DX

業務変革DXです。お客さまからの問い合わせから入居までをすべてデジタル化、ペーパーレス化し、業務効率を大幅に改善しています。

社員教育DX

社員教育のDXです。AIを活用し、マニュアルの自動生成や新入社員のトレーニングにおけるロープレを実施しています。継続的な学習とスキル向上など、社員教育におけるさまざまな場面で生成AIを活用し、効率化を図っています。

DXシステム全体像

スライドにDXシステムの全体像を示しています。「AMBITION Cloud」を使い、B2BからB2C、物件管理から仲介に至るまで、すべての不動産業務でDX推進を行っています。また、契約後の入居者との末永い関係作りでもDX推進を行っています。

DXプロダクト

当社が誇るDXプロダクトです。当社はDXプロダクトを自社開発しており、不動産ビジネスを変革していきます。

DXプロダクト（AMBITION Cloud）

「AMBITION Cloud」についてです。「AMBITION Cloud」は当社DXの顔となるフラッグシップモデルです。賃貸管理業務を網羅したDXシステムを完成させ、業務効率化と生産性向上を実現しています。

DXプロダクト（AMBITION Sign）

「AMBITION Sign」はブロックチェーンを活用した電子契約システムです。他社との違いは、IT重説から電子サインまでをシームレスに行うことができる点です。現場を知る人間が作った、不動産業に特化した当社開発の電子契約システムです。

DXプロダクト（AMBITION Me）

「AMBITION Me」は入居者の鍵渡しから日々の生活サービスまで、入居者をサポートする「LINE」サービスです。更新・退去・入居中の連絡、インフラサービス、保険などをオールインワンで連携しています。

さらにはオンライン診療を「LINE」からシームレスに予約できるサービス、ライフラインの手続きや生成AIを導入したFAQサービスなどを提供しています。入居者の満足度とエンゲージメントの向上、LTVの最大化を実現しています。

今後もさまざまな生活サービスやインフラ、そこに関わるパートナー企業と連携して、独自の経済圏を構築した入居者とのエンゲージメントを高めるサービスを展開することで、顧客との末永い関係作りを行っていきたいと考えています。

DXプロダクト（ラクテック）

AI×RPAツールの「ラクテック」です。物件情報掲載の入力業務プロセスを大幅に削減するプロダクトであり、現在、賃貸仲介事業の業務効率化と売上高に大きく貢献しています。

DXプロダクト（ルムコン）

「ルムコン」は、お部屋探しユーザーとルームコンシェルジュ、いわゆる不動産の仲介営業マンをつなぐマッチングアプリです。現在、登録者数も増加しており、今後も全国エリアや賃貸仲介業界全体に拡大していきたいと考えています。

ESG（目標）

ESGへの取り組みです。当社はDXにより業務革新を推進することで効率化を実現し、持続可能な社会の実現に向けて積極的に貢献することを目指しています。

現在、ペーパーレス化への貢献、不動産賃貸管理の技術革新、人的資本について、それぞれスライドに記載の目標を立てています。

ESG（環境）

当社のDX戦略によりペーパーレス化を進めた結果、契約にかかる書面は、現在実質0枚を実現しています。これは「AMBITION Sign」や「AMBITION Cloud」の影響によるものです。

ESG（社会）

不動産賃貸管理における技術革新では、スライドの図のような基盤を構築したことにより、賃貸借契約にかかる業務時間を69パーセント削減しています。

ESG（社会）

人的資本については、個人の成長支援による新たな企業文化の醸成のため、スライドに記載の取り組みを進めています。

AMBITION Cloud バックステージシステム

APPENDIXです。スライドの図は「AMBITION Cloud」のバックステージシステムを示しています。

賃貸DX 当社の成長ポテンシャル

賃貸DX、当社の成長ポテンシャルについてです。

当社ターゲット市場の環境

当社のターゲット市場の環境です。

ニュース

続いて、ニュースです。スライドは「AWS SUMMIT」に関するニュースです。

ニュース

WEB3.0やNFTゲームマンションに関するニュースです。

ニュース

「ルムコン」のユーザーが増えたというニュースです。

ニュース

全株式取得を行いグループ会社となった、株式会社フレンドワークスに関するニュースです。

ニュース

「AMBITION Me」の登録者数が増えたというニュースです。

エグゼクティブサマリー

2024年6月期は増収、大幅な増益となりました。営業利益、経常利益、当期純利益において、前年比約70パーセントの大幅増となっています。

営業利益は当初計画の20億円から27億円に上方修正し、配当も22円から15円増配の37円としています。

また、2025年6月期については、公表している中期経営計画の売上高440億円から530億円、営業利益は23億円から35億円に上方修正し、配当も105円と大幅な増配としました。

2026年6月期は、公表している中期経営計画の売上高500億円から640億円、営業利益は30億円から42億円に上方修正しました。

配当（予想）

配当については、2025年6月期は過去最高であり、2024年6月期の37円に対して3倍近くとなる105円を計画しています。

今後の展望

今後の展望です。設立以来、積極果敢にM&AやDX投資を通じて成長を実現してきました。今後も既存事業のオーガニック成長に加え、これまでのM&Aやアライアンス、ベンチャー投資、DX投資を加速し、さらなる飛躍を目指していきたいと考えています。

以上です。ご清聴ありがとうございました。

質疑応答：外国人の入居率について

司会者：「外国人の入居率はどのくらいか教えてください」というご質問です。

清水：賃貸の管理物件の入居者としては、外国人の入居率は現在17.5パーセントとなっています。前期が17.1パーセントであり、微増しているかたちです。

質疑応答：金利が上昇した場合の影響について

司会者：「金利が上昇した場合、事業にどのような影響を与えるのでしょうか？」というご質問です。

清水：金利の上昇は確かに不動産市場に影響を与える要因の1つかもしれませんが、現在の金利が上昇したとしても、そこまで影響はないと考えています。もちろん、さらに金利の比率が高くなれば影響は出てくるのかもしれませんが、我々は不動産売買物件の1本足打法ではなく、事業展開として、賃貸管理、賃貸仲介、保険などのさまざまな部門で、ある程度の売上、利益を出せる会社になっています。

たとえ金利の大幅な上昇によって売買部門の売上が落ちたとしても、周りで十分カバーリングできる体制を作り上げています。今後も安定した成長を続けていきたいと考えています。

質疑応答：資材価格上昇の影響について

司会者：「資材価格が上昇していますが、今後、事業に影響が出てくるのでしょうか？」というご質問です。

清水：資材価格が上がることによって利益が圧迫されるのは当然のことです。しかし、先ほどの話と同じで、仕入れに関して妥協はしませんし、たとえ利益率が落ちたとしても、そのぶん数をこなしたり他の部門で対応したりしながら、会社全体の売上、利益は落とさないかたちで進めていければと思います。もちろん、積極的な価格交渉、あるいは新たな仕入れルートの開拓なども進めていきたいと考えています。

質疑応答：デジタルプロダクトの業績見通しについて

司会者：「デジタルプロダクトの外部販売に関して、2026年6月期の売上および利益の見通しはどの程度を想定されているか教えてください」というご質問です。

清水：2026年6月期は、すでに中期経営計画で売上高、営業利益を公表しています。ただ、DX事業の外販に関しては、まだ公表を差し控えさせていただければと思います。

質疑応答：賃貸DXプロパティマネジメント事業の好調の要因について

司会者：「賃貸DXプロパティマネジメント事業において、管理戸数の増加と高い入居率を実現している具体的な施策について教えてください」というご質問です。

清水：まず、管理戸数の増加に関しては、長年このような事業を続けてきた信用や信頼もあり、取引している業者から物件の依頼が来ていることが主な理由です。新規の営業が大阪や中部で動いていますが、それらも、もちろん関係があります。

入居率に関しては、現在「AMBITION Cloud」を筆頭にDX推進を行っており、業務効率化、生産性が向上しています。それが高い入居率を実現させている要因だと考えています。今後もそのようなかたちで進めていきたいと考えています。

質疑応答：売買DXインベスト事業の具体的な施策について

司会者：「売買DXインベスト事業において、単価が上昇して粗利が増加、そして販売戦略が順調とのことですが、具体的な施策について教えてください」というご質問です。

清水：現在、付加価値の高い物件の仕入れや販売、ならびに顧客層のターゲットを意識した事業を行っています。また、それらを今後も進めていきたいと考えています。

質疑応答：配当方針と記念配当の有無について

司会者：「配当方針について教えてください。今期は記念配当を乗せましたが、来期以降はどのようになるのでしょうか？」というご質問です。

清水：来期以降の配当については、現時点ではまだ確定的な情報をお伝えすることはできません。ただ、業績がよければ、財務状況にもよりますが、株主への利益還元はしっかりと考えて決定していきたいと考えています。

業績がどんどん上がっていくことにより、配当も株主の期待に応えられるようなものを出していけるのではないかと考えています。

質疑応答：現状の株価に対する施策について

司会者：「現状の株価に対する施策はありますか？」というご質問です。

清水：現状の株価をさらに向上させるためには、我々が会社で行っていることを世の中に積極的に配信していくことが重要です。そして何よりも、業績を向上させ、世の中の株主をはじめとするみなさまに、魅力ある会社と評価していただくことが大前提にあります。評価される会社として、正々堂々と曇りのないかたちで事業に邁進し、しっかりとした業績を上げ、お客さまに喜んでもらえるサービスを行うことが必要だと考えています。

質疑応答：業績予想の上方修正について

司会者：「2024年6月期の上方修正の結果、2025年、2026年が上方修正される流れが、いまひとつわかりません。補足をお願いします」というご質問です。

清水：2024年6月期の上方修正の結果、中期経営計画を上方修正したかたちとなっています。これについては、2023年に成長可能性に関する資料にて3ヶ年計画を発表していますが、その発表の修正を行ったというかたちです。

質疑応答：2024年問題の影響について

司会者：「2024年問題で不動産開発における工期が延び、建設コストも上がってきているかと思います。これに関して、御社の業績への影響を教えてください」というご質問です。

清水：不動産開発における工期が延び、建設コストも上がってきていることは、当然理解しています。ただし、今期の売上、利益の計画もそれを勘案して立てています。もちろん原価の影響もありますが、当社は不動産開発事業だけの会社ではありません。あらゆる部門で今期に計画している業績をしっかりと上げていきたいと考えていますし、また、カバーできる会社だと確信しています。