すなっちさんのブログ
不動産投資の勉強は楽しい！
昨日で仕事がひと段落したので、少し不動産投資の進捗をまとめてみたいと思います。
これから始めてみたいなーと思っている初心者の疑問なので、上級者の方は笑ってやってください！
・不動産投資のスタイル
ある人は区分ワンルームマンションが良い！と言い、ある人はそれはダメ！という。やはり、不動産投資にも投資スタイルがあるようで、「絶対」はあまりないようです。株と違い、短期売買が選択肢として基本無いので、株で言う「ファンダメンタルズ基づく投資」が基本なのでしょう。もともと家賃収入などのインカムゲインが基本なので、納得です。あとは、その人の性格や共住地域、投資対象地域などによって戦略が変わるのだと思います。
最近はブログを中心に情報を集めていたのですが、以下のブログがとても参考になりました。
何より、管理者のぺんたさんの人柄が素晴らしい！「不動産投資は投資ではなく事業である」という言葉が胸に響きました。株やＦＸなどの投資と違い、投資家（大家）の人柄や努力が反映できる点は不動産投資の大きな魅力だと思います。株やＦＸだとなんだかんだ言って「稼いだもん勝ち、他人を出し抜いた者勝ち」ですから…。
世の中には、多くの投資成功者の方がいらっしゃると思います。ブログを見ていても、投資の不労所得で生活しています！みたいなブログが散見されますが、個人的には「うらやましいなぁ」と思う反面、「それで幸せになれるのかなぁ」とも思ってしまいます。今の仕事は、結構大変な仕事量＆勤務時間なときがあるのですが、ちょいちょい「ああ、やっていてよかったなぁ」と思うことがあるからです。忙しいから休日を充実させようと思うし、つらかったり大変だったりするから成果が出たときのうれしさが増すのかもしれません。我ながらこの辺りは「社畜だなぁ」と思います。＾＾；
上記のブログを読むうちに専業大家さんにあこがれてしまいました！
・不動産投資もやはりギャップ
株式投資を10年続けて、やはり「ギャップを取るトレード」でしか勝てないなと感じています。「大きく下げたら買う」というのが信条です。どのぐらい下げたら買うのか、というのは個人の見解だとは思いますが、それよりも「どのぐらいポジションを持つのか」という方が大事だと思います。いわゆる「資金管理」ですね。トレードレベルに付随して、「資金管理レベル」というものもあると思います。どんなに優れた手法でも、その人の身の丈に合った金額のトレードではないと、精神的に平静を装うことはできないと考えています。
さて、本題に話を戻しますと、不動産投資もやはり「ギャップ」だと感じています。どのブログでも「とにかく物件を安く買うことが大事」と書いていました。売りたい人は「不動産を現金化したい」という人なので、「足元を見て値切る」と書くと印象が悪いですが、とにかく株と比べて流動性が低いので、適正価格で売り出されていないことが多いのでしょう。相手も人間ですから、極端な値段で交渉するより、「その物件で利益が出るようにするにはこのぐらいの費用が必要です」というニュアンスで値切り交渉した方が自分には合っているような気がしました。
この観点で行くと、中古アパートを一棟買い、大幅なリノベーションを自分も手を入れながら行い、物件を再生するというのが良いのかもしれないと思います。サラリーマン大家には厳しいですが…。
・掘り出し物を探すには
「掘り出し物」の物件を探すにはどうすればよいか考えてみました。
１．インターネットに出ている物件の最新状況をチェックする
２．インターネットに長期掲載されている物件を値切る
基本１だと思うのですが、1の場合、ネット上に出る前に物件を目にしている方も多いので、その方々の目に留まらなかった場合、ネットに出てくるということになると思います。この辺りは不動産会社の方など業界関連の方と仲良くしていないと情報を得ることができないので、ゆくゆくこの形で情報を得られればと思っています。
2は上記ブログの「ぺんたさん」のスタイルなのですが、上級者向けなので自分には難しいと感じます。リフォームやリノベーションの技術があれば可能ですね！
では、掘り出し物を探すにはどうすればよいのか。
1つ考えたのが、「木造アパートの耐久年数切れを狙う」方法です。減価償却のため、木造建築は22年で建物としての価値を失うと知りました。そのため、その建物の売値は、その土地の売値と近くなることが予想されます。住所を打ち込めばその土地の価値がわかるＡＰＩがあれば、利回りだけで考えるよりも効率的な物件探しができるかもしれません。
しばらくこの方法について考えてみたいと思います。
いつもの駄文長文でしたが、お読みいただきありがとうございます！
