行政書士試験！合格道場
（問題）
不動産の賃貸借において、賃料の不払い(延滞)があれば、賃貸人は、賃借人に対して相当の期間を定めてその履行を催告し、もしその期間内に履行がないときには、賃貸借契約を解除することができる。また、賃借人が、賃貸人に無断で、賃借権を譲渡、または賃借物を転貸し、その譲受人や転借人に当該不動産を使用または収益させたときには、賃貸人は、賃貸借契約を解除することができる。ただ、上記の、賃料支払いの催告がなされた場合や、譲渡・転貸についての賃貸人による承諾が得られていない場合でも、賃貸人による解除が認められない場合がある。それはどのような場合かについて、40字程度で記述しなさい。
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（解答・解説）
・賃貸人と賃借人との間の信頼関係が破壊されたとは認められない特段の事情がある場合。
・賃借人の行為が、賃貸人に対する背信行為と認めるに足りない特段の事情がある場合。
不動産の賃貸借において、賃料の不払いがあれば、賃貸人は、賃借人に対して相当の期間を定めてその履行を催告し、もしその期間内に履行がないときには、賃貸借契約を解除することができる（民法第541条）。
また、賃借人が、賃貸人に無断で、賃借権を譲渡、または賃借物を転貸し、その譲受人や転借人に当該不動産を使用または収益させたときには、賃貸人は、賃貸借契約を解除することができる（民法第612条）。
しかし、判例は賃借権が信頼関係を基礎とする継続的契約である事を考慮して例外的な事情がある場合は、解除を認めないとした。
なお、この理論を信頼関係破壊の法理という。
「事実関係に照らせば、同被上告人にはいまだ本件賃貸借の基調である相互の信頼関係を破壊するに至る程度の不誠意があると断定することはできないとして、上告人の本件解除権の行使を信義則に反し許されないと判断しているのであって、右判断は正当として是認するに足りる。」（最判昭和39年7月28日）
「賃借人が賃貸人の承諾なく第三者をして賃借物の使用収益を為さしめた場合においても、賃借人の当該行為が賃貸人に対する背信的行為と認めるに足らない特段の事情がある場合においては、同条の解除権は発生しないものと解するを相当とする。」（最判昭和28年9月25日）
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