借り物マイホーム購入前後に気をつけること

[swq*k3*8さん]

　30代～40代のマネーライフを大きく左右するのが住宅ローン。長期、かつ多額の住宅ローンは人生の選択肢を狭めることになります。資産１億円を目指すならば、住宅ローンを「見える化」して対策を練ることも必須です。これから買う人も、もう買ってしまった人もご一読を。

 

Point 1　住宅ローンは「借りても大丈夫」な金額を把握する

 

 

　長期、かつ多額の住宅ローンは人生の選択肢を狭めかねない。

 

　ファイナンシャルプランナー/dx/async/async.do/ae=P_LK_ILTERM;g=96958A90889DE2E6E3EAE5E0E2E2E3E4E2E1E0E2E3E29BE0E2E2E2E2;dv=pc;sv=NX

（FP）の高田晶子さんは借入額について（１）返済は60歳まで（２）年間の返済額は年収（額面）の２割以内（３）金利は年３％で計算する、というルールを提唱する。保守的だが、年収が伸びにくく、不動産も値上がりが見込みにくい中では、これぐらいの慎重さが必要だ。

　左の表にあるように35歳、年収600万円でも借り入れ可能額は2100万円ほどにとどまる。これを上回る金額をどうしても借り入れたい場合は、Point2にあるような、不足額を補う手立てを検討しよう。

 

Point２　「親の援助」「妻の収入」を見える化する

　仮に住宅ローンの金利が２％でも、100万円を30年借りた場合の総返済額は130万円を上回る。ローン負担の重さはここにある。しかし、欲しい物件があり、かつ予算を上回る場合は、どうすればいいのだろうか？

　妙薬はない。妻が働くなどして収入を増やすか、生活費を見直すか、親からの援助を仰ぐしかないのが実情だ。

　ただ、妻の収入が配偶者控除の範囲内である年103万円以下の場合でも、10年では1000万円に達し、金利を考えれば家計への貢献は大きい。親からの支援を仰ぐ場合は、2011年末までの贈与税非課税枠を上手に使いたい。

 

Point３　変動金利は金利上昇時の影響を試算しておく

 

　FPの高田さんは「固定、変動の選び方は、家計が金利上昇に耐えられるかに左右される」と説く。家計に余裕があれば金利上昇リスクを背負ってでも変動金利を選べるが、リスクを取れなければ固定金利を選ぶしかない。

 

　日本では過去10年以上も低金利が続き、結果的に変動金利が有利だった。悪性インフレ/dx/async/async.do/ae=P_LK_ILTERM;g=96958A90889DE2E6E3E5E5E0E5E2E3E4E2E1E0E2E3E29BE0E2E2E2E2;dv=pc;sv=NX

が起きない限り、あと数年間は低金利のままで推移する公算が大きい。下表のように金利上昇の影響を試算し、かつ家計がそれに耐えられるなら、金利の優遇幅が大きい３年固定や５年固定を検討するのも選択肢だ。

　10年物国債/dx/async/async.do/ae=P_LK_ILTERM;g=96958A90889DE2E6E3E5EAE5E1E2E3E4E2E1E0E2E3E29BE0E2E2E2E2;dv=pc;sv=NX

の流通利回り/dx/async/async.do/ae=P_LK_ILTERM;g=96958A90889DE2E6E3EAE7E5E1E2E3E4E2E1E0E2E3E29BE0E2E2E2E2;dv=pc;sv=NX

は約１％。変動なら１％前後の金利で金融機関の競争が激化しているのも、金融情勢を見る限りは不思議ではない。

 

Point４　借り換えは最優先、繰り上げ返済は手元資金を確保

　まず、借り換えについては「ほとんどリスクなく利払い負担を減らせる。間違いなく検討してよい」と高田さんをはじめ多くのFPが口をそろえる。

　10年固定なら金利が１％台半ばから２％弱にとどまる金融機関がほとんど。５～10年ほど返済が進み、ローンの残り期間が10～20年であれば、借り換えをためらう理由はほとんどない。

　一方、繰上げ返済については数年前とは常識が変わりつつある。かつては繰り上げ返済をできるだけ進めることが常識だったが、現在のような低金利のもとでは、現金を確保しておく重要性が相対的に増している。

　１％台で住宅ローンを借りているのであれば、余剰資金の一部は手元に残し、運用を検討するのも手だ。下に判断チャートを用意したので、参考にして欲しい。

Point５　贈与税非課税枠、譲渡損失の繰越控除も知っておく

　2011年末までの贈与税非課税枠の住宅特例はスグレモノだ。2010年中は基礎控除/dx/async/async.do/ae=P_LK_ILTERM;g=96958A90889DE2E6E3E5E5E5E6E2E3E4E2E1E0E2E3E29BE0E2E2E2E2;dv=pc;sv=NX

（年110万円）に加えて1500万円、2011年は1000万円の贈与が原則として非課税となる。親世代にとっても相続が「争続」となるのを避けるため、一定の主導権を握ったうえで財産を次世代に移管することは重要だ。

　所得の激変などでマイホームを手放さなければならないケースもある。こうした時の助け舟が「住宅譲渡損失の繰越控除の特例」だ。単純な譲渡か、住み替え用の住宅を購入したかなどで違いはあるが、原則として最大４年にわたり所得税/dx/async/async.do/ae=P_LK_ILTERM;g=96958A90889DE2E6E3E5E4EAE4E2E3E4E2E1E0E2E3E29BE0E2E2E2E2;dv=pc;sv=NX

、住民税/dx/async/async.do/ae=P_LK_ILTERM;g=96958A90889DE2E6E3E5E5E2E1E2E3E4E2E1E0E2E3E29BE0E2E2E2E2;dv=pc;sv=NX

を軽減できる。

　また、政府は相続時に小規模宅地の評価額を８割減で見積もる特例を見直した。別居の子供が相続する際の適用が厳しくなり、親との同居をどう考えるかがポイントとして浮上しそうだ。

 

Point６　戸建ても30年後を見据え、修繕費を用意

 

 

　住宅には耐久消費財/dx/async/async.do/ae=P_LK_ILTERM;g=96958A90889DE2E6E3EBE6E4EAE2E3E5E2E1E0E2E3E29BE0E2E2E2E2;dv=pc;sv=NX

の側面がある。メンテナンスを施せば木造住宅でも50～60年は機能を維持できる一方、管理を怠れば性能は加速度的に劣化する。どのような備えが必要だろうか。

 

　木造住宅では10～15年ごとに100万から200万円の費用がかかるケースが多い。これは月額8000～1万7000円ほどに当たる（10年の場合）。ローン支払いに加えて修繕費を積み立てるのは負担感があるが、戸建て住宅のオーナーなら前向きに考えたい。

　マンションの場合、当初は竣工から25年程度しか修繕計画を考えていないケースが多い。その後についてもマンションの価値を守るために必要なステップとして、日ごろから住民同士で意見交換をしておくことが重要だ。