【QAあり】アズ企画設計、増収増益を達成、販売用不動産残高は期末の過去最高を更新 26年2月期は中計を1年前倒しで達成見込み

2025年2月期 決算ハイライト

松本俊人氏（以下、松本）：代表取締役の松本です。2025年2月期の決算説明を行います。

決算ハイライトとして、3つポイントがあります。1つ目に、売上高は前期比8パーセント増、営業利益は前期比46.9パーセント増と、大幅な増収増益となりました。

2つ目に、配当は期首予想から10円増配の30円とします。株主優待は100株以上保有の株主さまに対し、年間6,000円分の「QUOカード」贈呈を継続します。

3つ目に、販売用不動産の期末残高は79億円を確保し、期末としては過去最高となりました。2026年2月期計画は前期比約10パーセントの増収増益で、中期経営計画を1年前倒しで達成する予定となります。

重要な指標と主要なトピックス

重要な指標と主要なトピックスです。通期営業利益は9億7,000万円、販売用不動産の期末残高は79億3,000万円と大幅に増加しています。

トピックスの1つ目は、仕入・販売が非常に順調に進み、販売用不動産の在庫は79億3,000万円となり、期首の販売用不動産を十分に確保していることです。想定販売価格の中央値は前期末の6億7,000万円から9億1,000万円となり、価格帯が上昇しています。

トピックスの2つ目は、2026年2月期の営業利益が中期経営計画最終年度から1年前倒しの目標となっていることです。売上高135億円、営業利益10億8,000万円、経常利益8億円、当期純利益5億円を計画しています。

2025年2月期 連結P/Lサマリ

2025年2月期の連結決算概要とセグメント別決算概要、中期経営計画、2026年2月期の業績予想、そして株主還元についてご説明します。

2025年2月期の連結P/Lサマリです。売上高は124億3,000万円、営業利益は9億7,500万円、経常利益は7億4,000万円、当期純利益は4億6,100万円で、営業利益率は7.8パーセントとここ数年で最高となりました。販売用不動産の期末残高も過去最高の79億3,000万円となり、業績的には順調です。

後ほどお話ししますが、利益率を上げることを意識してきた結果だと考えています。

売上高・営業利益の推移

売上高と営業利益の推移です。業績が下期偏重であることが弊社の課題となっています。1月から3月くらいに売上が伸び、下期に売上目標を達成するというのは、我々の業界の傾向でもあります。

ただし、スライドのグラフにあるように、第2四半期から第4四半期にかけてやや分散化の傾向になってきたのではないかと見ています。期首に十分な在庫を持てるようになったため、今期も第1四半期からしっかりと売上を作って平準化していきたいと考えています。

販売費及び一般管理費の推移

販管費についてです。人件費は5億7,000万円と増加しましたが、居住用不動産の販売が期中に進んだため、租税公課は2,600万円と例年よりも低く抑えられています。

2025年2月期 連結B/Sサマリ

貸借対照表のサマリです。例年、販売用不動産の在庫を売り切って、自己資本比率が上がるという下期偏重の傾向でした。今期は79億円分という在庫残高を確保し、それに対して自己資本比率22パーセントと、そこまで下がらず決算を終えられたのではないかと考えています。

当社事業セグメントについて

事業セグメント別の決算概要です。不動産販売事業、不動産賃貸事業、不動産管理事業の3つの事業がありますが、売上構成比の92パーセントを占める不動産販売事業が売上高の大半を占めています。フロー収益の不動産販売事業でしっかりと売上を作り、ストック収益である不動産賃貸事業と不動産管理事業も厚くしていきたいと考えています。

2025年2月期 セグメント別実績概要

セグメント別の実績です。不動産販売事業の売上高は114億9,000円、営業利益は10億円を超え、大幅な増収増益となりました。

不動産賃貸事業は売上高7億1,200万円、営業利益1億2,800万円で、増収増益となりました。特に、不動産賃貸事業の利益をストック収入として今後も高めていきたいと考えています。

不動産管理事業は売上高2億2,300万円、営業利益8,100万円で減収減益となりました。管理戸数に多少増減はありますが、利益率の高い案件を優先して管理することで質を重視していこうという方針です。

2025年2月期 不動産販売事業の状況（1）

メインの不動産販売事業の状況です。販売が順調に進み、売上高は114億円、営業利益は10億3,100万円となりました。今後も不動産販売事業が業績を牽引していくと考えています。

2025年2月期 不動産販売事業の状況（2）

不動産販売事業の価格帯と種別です。スライド左側のグラフにてオレンジ色で示した「5～10億円」の部分と、赤色で示した「10億円以上」の部分が増えてきています。今後も価格帯は上がってくると考えています。

一方、水色で示した「2円億未満」の部分はすべて区分の案件となっています。区分マンション、区分オフィス、区分店舗などの事業も増やしているところです。

右側のグラフは種別を表しています。寮が1件、区分・事業用が8件、区分・居住用が6件など、多種多様な構成になってきています。

2025年2月期 不動産販売事業の状況（3）

不動産販売事業の状況です。仕入・販売とも順調に進んだ結果、在庫は過去最高の79億3,000万円となりました。2026年2月期第1四半期でも仕入が順調に進んでおり、4月10日現在、第1四半期で38億円の仕入が見込まれています。営業が大変順調に進んでいる状況です。

2025年2月期 不動産賃貸事業の状況

不動産賃貸事業は収益力が改善し、売上高・利益ともに大きく伸びました。その要因は、仕入段階や家賃交渉でのコスト削減、あるいはインバウンドの増加により民泊事業の利益率が高くなったことが挙げられます。1億円を超える営業利益を出していますが、将来的にさらに増やしていくことを目標に事業を行っていきたいと考えています。

2025年2月期 不動産管理事業の状況

不動産管理事業は減収減益となりました。管理受託を増やすことを目指しているものの、解約があったり、新規の管理受託ができなかったりしたため、多少波があったことが要因です。今後も、質を重視して管理受託を増やしていきたいと考えています。

当社が重視する指標

中期経営計画と2026年2月期の業績予想についてお話しします。まず、当社が重視する指標です。

新たな中期経営計画策定の前提として、当社は「1人あたり営業利益」を重視し、社員1人あたり営業利益1,800万円×社員60名分となる10億8,000万円を、この3年間の目標に掲げていました。将来的には1人あたり営業利益3,000万円を目指し、営業利益18億円という目標値を設定しています。

2026年2月期 業績予想

2026年2月期の業績予想です。来期の営業利益目標を今期に達成しようと考えており、売上高135億円、営業利益10億8,000万円、経常利益8億円、当期利益5億1,000万円の計画を立てています。

なお、社員数が65名に増えているため、1人あたり営業利益は1,800万円ではなく1,662万円となっています。

【補足】具体的取組み：不動産小口化商品

事業成長に向けた具体的な取組みとして、不動産特定共同事業法に基づく任意組合の組成準備を進めています。これまで資金調達を目的とした匿名組合型の不動産小口化商品を4案件運用してきましたが、調達が非常に早く順調にできる反面、P/Lに計上できないため、今回新たに任意組合型の不動産小口化商品の準備を開始しました。

不動産投資家にとっても節税効果や分割効果、都心の実物不動産を小口化して収入にできるなどのメリットがあり、非常に売れています。当社も7月を目途に青山のビルを対象に組成準備をしており、「AURAZONA（アウラゾーナ）」という名称で販売する予定です。

事業戦略について（全体像）

事業戦略についてです。「営業利益向上」「社外との連携」「販売事業の規模拡大」の3つの戦略を強化します。

事業戦略① 営業利益向上に向けた取組み

1つ目の「営業利益向上」に向けた取組みについてです。当社の強みは回転が速いことだと思っていますが、それだけでは利益率がなかなか上がらないため、物件を今までよりも長く持ち、その間にリフォームや賃料の交渉、コスト削減などをじっくり行うという戦略です。

また、利益率の高い物件やインカムの高い物件はなるべく長めに保有します。2025年2月期は賃料収入が前期比で32.5パーセント増加し、不動産賃貸事業の営業利益が1億円になりましたが、それをさらに増やすために保有期間を長めに持ち、利益を上げていきたいと考えています。

事業戦略② 社外との連携に向けた取組み

2つ目の「社外との連携」に向けた取組みについてです。これまでバリューアップやDXなどに取組んできました。資本業務提携など、日頃から取引のある企業ともう一歩連携できる関係を築いていきたいと考えています。

相手がいることですが、経営者同士でさまざまな打ち合わせをして進めていこうという機運がいずれ出てくるのではないかと思っています。当期にそのような実例が出れば、社外との連携も加速していくのではないかと考えています。

事業戦略③ 販売事業の規模拡大に向けた取組み

3つ目の「販売事業の規模拡大」に向けた取組みについてです。取扱不動産の価格帯の向上、種別の多様化に取組みますが、先ほどお話しした不動産の小口化もある意味では種別の多様化と言えます。つまり、種別を多様化することで、それをもって販路を拡大していこうということです。

価格帯については、先ほど10億円以上の物件が増えてきているとお伝えしましたが、今準備している物件には20億円以上のものもあるため、今後上がってくると思います。

種別については、区分の種類が増え販売も順調なため、増えてくると思います。このようなことで販売事業の規模拡大の取組みを引き続き進めていきます。

配当政策

株主還元についてです。期首時点では、1株あたり20円と予想していましたが、2025年2月期の配当は1株あたり30円とし、前期比で10円の増配とします。

配当方針としては、今までどおり業績を重視し、業績に基づいて検討する方針です。ただし、現状の配当は維持していきます。

株主優待

2023年2月期から開始した株主優待を継続し、100株以上保有の株主さまに対し、年2回、計6,000円分の「QUOカード」を贈呈しています。こちらは今後も継続していきたいと考えています。

以上で、私からの2025年2月期の決算説明を終わります。ご清聴ありがとうございました。

質疑応答：ストック収益の売上規模について

司会者：「ストック収益である不動産賃貸事業は、安定的な収益獲得のためにも重要と考えられますが、具体的にどの程度の売上規模を目指しているのでしょうか？」というご質問です。

松本：ストック収益の目標ですが、現在、人件費が約5億円かかっている状況です。したがって、すぐには難しいと思いますが、人件費をカバーできるようなストック収入が当面の目標です。そのためにも、不動産の収益期間をより長くし、利益率を上げていくことを目指しています。

質疑応答：資本業務提携の出資パターンについて

司会者：「資本業務提携のパターンについて、御社が相手方に投資するケース、相手方から投資してもらうケース、持ち合いのケースのどれをイメージしていますか？　また、持分比率はどのようなイメージになるでしょうか？」というご質問です。

松本：1つ目の「弊社から相手方に出資するケース」が望ましいと考えています。ただし、相手方から弊社に出資していただく話も時々あります。

一番大事なのは、お互いの事業にシナジーがあることです。規模にかかわらず、お互いの事業でシナジーを出し合えるような資本業務提携を目指しています。

質疑応答：販売用不動産の利益率改善の要因について

司会者：「販売用不動産の単価が上昇し、利益率も改善してきています。これは、販売用不動産の種別構成の変化が要因でしょうか？　それとも仕入価格やバリューアップの効果でしょうか？」というご質問です。

松本：業績が順調に推移している理由の1つとして、情報量が非常に増えていることが挙げられます。ありがたいことに、以前と比べて選べる物件の幅が大きく広がってきました。その中から利益率の高い物件を取得することができます。

そして、取得した物件については、賃料アップやコスト削減といったノウハウも蓄積されてきており、今後さらに利益率の向上が期待できると考えています。

質疑応答：在庫不動産の種別変化と利益率の見通しについて

司会者：「1棟居住不動産の在庫が少なくなってきているようですが、増えている在庫は事業用不動産でしょうか？　在庫不動産の種別が変化する中で、前期並みの利益率を確保できると見てよいでしょうか？」というご質問です。

松本：在庫の種別については、先ほどご説明したとおり、1棟・区分を問わず、居住用・事業用にかかわらず、さまざまな不動産を選んで購入しています。今後も物件の種類は多様化していくと思いますが、利益重視、エリア重視で事業を進めているため、利益率および価格帯は上がっていくと考えています。

質疑応答：建築費高騰と賃料アップによる吸収の可能性について

司会者：「建築費のコストアップにより、御社のバリューアップ時もコスト増となると思いますが、賃料のアップでオフセットできると見てよいでしょうか？」というご質問です。

松本：おっしゃるとおり、建築費やリフォーム費用は上昇しています。したがって、コストが上がるという前提で、賃料が上げられる、あるいはコストを下げられる、高く売れるといった条件を揃えている物件を選んで投資しています。このような物件はどうしても都心エリアになりますが、コストアップ分をきちんと吸収できるようなエリアや価格帯の物件を選んでいこうと考えています。

質疑応答：不動産単価の上昇に伴う顧客層の変化について

司会者：「御社の販売先は相続対策などを目的とした顧客層が多いと思いますが、販売用不動産単価の上昇により顧客層の変化はありましたか？　例えば、リートなどの販売はあるのでしょうか？」というご質問です。

松本：当社の主な顧客層は、富裕層の方々です。事業会社のほか、個人でも事業継承対策を目的とした富裕層の方が最も多くなっています。価格帯が上がってきたことで、ファンドなどプロの方に販売した事例もあります。

また、インバウンドの外国人投資家も増えています。現在、当社では3名体制でインバウンドの方に丁寧に対応できる部署を持っています。そのため、今後はそのような方への販売もさらに増えていくと考えています。

質疑応答：オフィス移転による効果について

司会者：「本社を丸の内に移し、都内の物件取得などを積極化していると思います。オフィス移転による効果として、例えば人材採用、情報量の増加、取引先のネットワーク強化などはありましたか？」というご質問です。

松本：2023年8月に本社を丸の内に移転しました。そこから来客数や商談数、またいろいろなイベントの数が非常に増えています。それによって、ありがたいことに扱う情報量が大変増えました。その結果、人も増えているため好循環になり、今後も業績を上げていけるのではないかと考えています。

質疑応答：株式市場の急落と不動産市場への影響について

司会者：「世界的な株式市場の急落により、不動産売買市場に変調の兆しは出ていないでしょうか？」というご質問です。

相馬剛氏（以下、相馬）：取締役執行役員の相馬からお答えします。まず、足元の株価ですが、トランプ大統領による貿易関税の影響で急落しています。

ただし、先行きについて明確に予想するのは難しい状況です。なぜなら、貿易関税は各国との交渉材料として用いられているという見方もあり、過去の経緯を見ても、経済に大きなダメージが及ぶ前に取下げられたケースがあるためです。

したがって、慎重になる材料ではありますが、現時点では、こちらをベースに不動産市場が大きく崩れるとは想定していません。

質疑応答：不動産仕入環境の状況と戦略について

司会者：「都心での仕入競争は激しいと思います。居住用、オフィス用などの不動産仕入環境の状況と、建築コスト上昇の中での販売価格への転嫁、賃料アップの可能性について教えてください」というご質問です。

松本：競争は非常に激しく、常に競争にさらされています。逆に言えば、それだけ需要があるということだと思います。

そのような環境の中でも、当社としては、売主にとっても当社にとっても良い条件で物件を取得することを重視しています。一番譲れないのはエリア、つまり立地です。ここには特にこだわりを持っています。

一方で、物件の種類については他社よりも幅広く対応しており、1棟の事業用ビル、レジデンス、さらには区分所有の店舗やオフィス、マンションなども多様に取扱っています。

ただし、エリアについては、都心5区を中心に事業を展開しており、競争の激しい中でも物件の種類の多様さでカバーし、売上を伸ばしていく戦略をとっています。今後もこの方針で事業を拡大していく考えです。

質疑応答：新たな中期経営計画の発表時期について

司会者：「中期経営計画を1年前倒しで達成の計画ということで、新たな中期経営計画の発表はいつ頃と期待しておけばよいでしょうか？」というご質問です。

相馬：3ヶ年の計画を2年で達成するということで、本来であればその先の1年についても予想を示すべきではあります。しかし、先ほどお伝えしたとおり、現在は経済状況に不透明な要素が出てきています。まずはこちらの状況が落ち着くのを見極め、新たな計画の発表について検討したいと思っています。

質疑応答：長期金利上昇に伴う調達コストと融資状況の変化について

司会者：「長期金利が徐々に上昇していますが、御社の調達コストの状況や、クライアントである不動産購入者への銀行の融資状況に変化はありますか？」というご質問です。

相馬：大きく2つあると思います。1つは当社の問題、もう1つはお客さまの問題です。

まず、当社の問題としては、物件を取得する際の借入費用が多少上昇傾向にあります。ただし、当社が主に扱っているのは都心の物件であり、比較的賃料が上がりやすいという特徴があるため、金利上昇分をカバーし、十分な利益率を確保できると考えています。

一方、お客さまについては、ここ数年、物件の規模を徐々に拡大しており、お客さまも富裕層や事業会社がメインとなってきています。このようなお客さまは現在のところ、金利が上昇する中でも銀行の融資態度はあまり変わっていません。そのため、特に大きな影響は出ていないと考えています。

質疑応答：開発事業とリノベーションの取組みについて

司会者：「販売用不動産について、今後も土地から購入し、建物まで開発するデベロッパー的な業務への取組みよりも、既存建物のリノベーション、リニューアルに特化していく方針でしょうか？」というご質問です。

松本：現在、年に2件ほど土地を購入して建物を建てる開発事業を行っています。しかし、建築費が上がってきたため、高い建築費をしっかりと回収できる立地で、利益を確保できるような案件を選んでいきたいと考えています。そのため、年に数件程度にとどまるのではないかと思います。

現在、既存の建物をきちんとリニューアルし、耐用年数を延ばすような工法も専門家と研究しています。引き続きリノベーションに力を入れていきたいと考えています。

質疑応答：業容拡大に伴う人材採用状況について

司会者：「業容拡大に伴う人材採用状況について教えてください」というご質問です。

松本：人材は非常に重要だと考えています。新卒の採用だけでなく中途採用や、顧問として営業アドバイザーのような方が社内に複数名おり、社員と連携しています。

また、当社では、Keller Williamsというエージェント事業を行っています。こちらは社員ではなく、業務委託のメンバーが約30名働いています。他の不動産会社と比べて、連携するスタッフの種類が非常に多いため、その点でも業績アップにつながっていると考えています。

人の採用は、社員だけでなく、新卒、中途、業務委託、中高年の方など、あらゆる種類の人材との連携を今後も広げ、営業だけでなく、あらゆる職種や事業を広げていきたいと考えています。

松本氏からのご挨拶

松本：2025年2月期の決算説明を行いました。2026年2月期には、今年よりもさらに良いご報告ができるよう、一生懸命がんばりますので、みなさまからの応援をぜひよろしくお願いします。本日はご清聴ありがとうございました。