ムゲンエステート【3299】

[イマージさん]

今回は7/18にIPOした中古マンション再生銘柄の分析です。
売上の比率は不動産売買97%、賃貸その他3%ですが、その他事業も主力の不動産売買と関連性が高いため便宜上単一セグメントとして扱います。

【投資判断】
成長性：あり
財務：危険、倒産の可能性あり
一株利益：136.55円

成長性はありますが、財務が非常に危険です。首都圏分譲マンションを展開している大手のフージャースホールディングス(3284)に合わせようかと思いましたが、ムゲンエステートは比較にならないほど財務が危険です(フージャースHDの自己資本比率は40.3%)。フージャースHDの半値程度のPER(3倍)である409円を投資可能株価としておきます。

【成長性】

新規上場申請時の有価証券報告書から確認していきます。
http://www.tse.or.jp/listing/new/b7gje6000004k5mg-att/6MUGENESTATE-1s.pdf

首都圏一都三県を中心に、中古の不動産を購入後リフォームして再販する事業を手がけています。
売上高、経常利益ともに2013年度に急激な伸びを見せています。




新築マンションは年4～6万戸程度が首都圏に供給されているようです。
一度建築されたマンションは老朽化しても権利関係上簡単に取り壊すことは出来ず、住むことが出来る限り中古物件として市場をさまよい続けます。
今後新築マンションは過剰になると思われますが、解体される以上には新築が供給され、中古マンションは増え続けます。現状で建築済みのマンションは首都圏で約340万戸あり、バブル前後の物件を筆頭に老朽化が進むでしょうから、マンションリフォームは成長産業だと考えています。ムゲンエステートには成長性があります。

【財務】
悪いです。自己資本比率が17.7%と低い上、短期借入金が急増しています。(2,390百万円→4,516百万円)
資産内容も減損リスクのある販売用不動産(12,750百万円)、繰延税金資産(195百万円)、建物(442百万円)が総資産の８割(16,579百万円中13,387百万円)を占めます。
増資リスクならまだしも、再度リーマンショックのように景気が急激に悪化し金融機関の融資が受けられなくなった場合、最悪倒産する可能性があります。

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