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元祖SHINSHINさんのブログ

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物件価格二千万円・利回り6%は、買いや否や?

家賃120万円 ÷ 物件価格2,000万円 × 100 = 6%

 

ここで不動産投資の経費や、減価償却は無視することにする。

さぁ、この物件は買いや否や?

 

この答え、税率によって大きく変わるそうな。

累進課税な所得税、なかなか幅が広くって、5~40%になるという。

 

これを加味すると、

税金を納めて残る金額が実際の収入ということで、

 

5%の場合:(家賃120万円-税金6万円)÷ 物件価格2,000万円 × 100 = 5.7%

40%の場合:(家賃120万円-税金48万円)÷ 物件価格2,000万円 × 100 = 3.6% 

 

さらに、物件価格2,000万円の出所で、収入額がまた変わる。

 

税率5%の場合

全額キャッシュ:家賃120万円-税金6万円 = 年間収入114万円

利息ゼロと仮定し年元本100万円・20年払い:家賃120万円-6万円-100万円=年間収入14万円

同・税率40%の場合:家賃120万円-48万円-100万円=年間収入マイナス28万円

(利息がゼロなんてことはあり得ないので、もっと収入がゲロするわけだ)

 

このように、そもそもの稼ぎ・税率と借金の具合によって、

収支が大きく変わってしまうのであった。

 

★「お金が貯まる5つの習慣」

  平林亮子著 幻冬舎新書 760円+税 2011.11.20.第3刷

 

ということは、ワンルームマンションを個人経営するのは、ちと苦しい。

ましてや自分の通えない地方のマンションなんて、詐欺同然だろう。

なので、こりゃダメだと、すぐに投げ売りする個人が後を絶たないらしい。

赤字になれば、そりゃ税金対策になるってば(笑)

 

別書籍だが、こうしたことが原因で、

例え上手く経営できた場合であっても、

ある一定の規模に行ったら、到底個人では税率が高くて無理なので、

経費枠を膨らませるためにも法人化するしかないとされていた。

 

また長崎県などで、オンボロ物件を超激安(場合によりタダ)で手に入れて、

ちょいとリフォームして運用する方法もあったが、

最近はこの手法を、大手プロの連中も手掛けるようになっており、

個人がうまくプロを出し抜くのは厳しいかもしれない。

 

人口が減り、あらゆる税金が上がれば、もう真っ青ではないか。

 

米屋の大地主と飲んだことがあるが、

もう固定資産税の支払いだけでテンヤワンヤのお祭りとなって、

毎年毎年、どーやってキャッシュに変えるか、算段が大変だと嘆いていた。

 

その上更に、相続税・贈与税対策もするってんだから、金持ちも楽じゃないねー。

 

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登録日時:2012/08/27(00:17)

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